【正文】 商選擇開發(fā)重點向中、西部轉移的戰(zhàn)略，房地產開發(fā)的地區(qū)結構開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產開發(fā)比重逐月上升。圖23：按工程用途分上半年房地產累計開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖23中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達到了50%，分析其原因，可能有三個方面：一是城市第三產業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機關大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會展中心等項目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。%，%；，%，%。據(jù)人民銀行調整口徑后的最新統(tǒng)計，今年5月，；截至5月末，房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額1684億元。表22：16月份房地產投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）16月同比增長13月16月上年同期本年資金來源國內貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其中：自有資金其他資金來源其中：定金及預付款各項應付款合計其中：欠工程款數(shù)據(jù)來源：《固定資產投資統(tǒng)計快報》，國家統(tǒng)計局。同期，%，%。圖24：2004年16月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運輸緊張影響了工程進度；另外一點值得注意的是，按照房地產行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時間的推移，房屋竣工率會不斷提高。（一）%16月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，%。圖25：20022004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理；1月和2月當月數(shù)據(jù)為12月份的平均數(shù)（二）%在商品房銷售面積保持增長的同時，16月累計完成商品房銷售額2974億元，%。銷售額增幅的回落說明銀行對限制個人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。，據(jù)預測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達到35平方米。四、%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個地區(qū)的商品房空置面積下降。五、上半年全國房地產市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中可以看出，房地產市場的宏觀調控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導致了房地產市場供需矛盾可能進一步加劇的預期，并推動了房地產價格的上漲。 表24：2004年二季度35個大中城市房地產市場價格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國 南昌 北京 濟南 天津 青島 石家莊 鄭州 太原 武漢 呼和浩特 長沙 沈陽 廣州 大連 深圳 長春 南寧哈爾濱 海口 上海 成都 南京 貴陽 杭州 昆明 寧波 重慶 合肥 西安 福州 蘭州 廈門 西寧 銀川 烏魯木齊 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （以去年同期價格為100）（一）%今年二季度，%，%。其中，%，%，%，%，%，%，%，%。表25：主要城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況　　單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計同比增長環(huán)比增長上海寧波天津南京重慶杭州沈陽青島數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟景氣月報》整理分類別看，在商品房銷售價格中，%，%。其中，%%，%。6月份，各類物價指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達到了1996年以來的最高點。正是基于這種判斷，分析認為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產，導致了房價的上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進行整治，最近又開始了土地市場秩序的檢查驗收，其重要內容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設用地實行“招拍掛”。地價是拉動房價上漲的一個剛性因素，%，所以，地價上漲必然直接推動房價上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調壓力。如所謂的“溫州炒房團”所到之處抬升了區(qū)域內的房價，并可能帶動一些居民提前做出購房決定。（二）%%，%。其中，%%。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。圖27：2004年全國土地交易價格指數(shù)（%）導致土地價格上漲的主要原因是土地資源供應的減少。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，；本年土地購置面積15489萬平方米，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方米，比去年同期減少680萬平方米，%。（三）房屋租賃價格與一季度持平二季度，%，但與一季度價格持平。%%。房屋租賃價格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價格趨勢平穩(wěn)。而令房地產企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關注物價指數(shù)，隨時有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產企業(yè)的資金成本，至此，房地產開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調控范圍。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。這是國土資源部第一次通過土地供應對國民經(jīng)濟其他領域進行宏觀調控。圖32：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。2004年的土地市場在其基礎上，繼續(xù)加大力度，對土地供應嚴格把關、從源頭入手，規(guī)范房地產市場。截至2004年6月17日，除內蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，；，%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復耕1324平方公里。所以這次調控，從清理土地開始，對抑制投資擴張起到了很大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有很大的關系。但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內雖然土地供應趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實以及政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況和市場需求進行的宏觀調控，也將平抑房地產市場價格的大幅波動。其中，控制房地產信貸規(guī)模的政策主要有兩項： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。4月27日，國務院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例，通知要求，房地產開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）固定資產投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。一系列信貸緊縮政策對房地產行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。因此，當銀行在收緊房貸后，房地產企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉、支付征地費、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會顯現(xiàn)。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內自住的消費能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費則在增多。（三）一旦加息，將可能導致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預計人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。 資料顯示，房地產開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增長速度。表32：1998年以來對企業(yè)的房地產信貸單位：億元，%年份房地產開發(fā)貸款余額同比增長金融機構貸款余額同比增長房地產貸款占金融機構貸款余額比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調查統(tǒng)計司央行一旦采取加息政策將對房地產開發(fā)商產生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著“從緊”的政策信息，意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進行融資也會受到影響。而對那些經(jīng)營規(guī)模小、市場份額少、抗風險能力弱、資本結構單一的房地產企業(yè)來說，利率的上升將對它們產生不利的影響。2．升息對房地產價格不會產生直接影響由于升息而導致的成本增加對房地產價格的影響程度相對較小，因為房價走勢主要是受市場供求關系的影響，盡管從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產價格未來上升的可能性要遠遠大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產價位處于高位，短期內上漲空間有限；二是升息導致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價的可能性不大；三是加息不會引發(fā)市場供求狀況的改變，因為利息成本不是影響開發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個運營成本中所占比例最低的，所以不會影響開發(fā)商對市場的判斷和投資。3．升息有利于抑止地產投機，對自住性購房影響不大6年來，我國住房貸款占個人消費貸款的比重高達7597%，2003年與1998年相比。從投資房地產的動機進行分析，如果購買房地產是純粹投機，利率上升無疑提高了資金成本或者機會成本。%的貸款利率，每月還款額是3178元。如果加息5%，%，每月還款額上升到4645元，%。因此對房地產投機將產生明顯的制約作用，當然，這也正是政策所希望達到的目的。這是因為盡管貸款利息上升，借款者短期負擔加大，但是升息往往意味著經(jīng)濟進入新的增長周期，居民收