對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的再思考-在線(xiàn)瀏覽
2025-08-04 13:36本頁(yè)面
【正文】 用了。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中﹐儘管開(kāi)發(fā)商處?kù)陡叨拴o但它本質(zhì)上不過(guò)是個(gè)市場(chǎng)中介組織。也就是說(shuō)﹐所謂房地產(chǎn)業(yè)﹐其實(shí)並不屬於實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在不同的發(fā)展階段﹐起支柱作用的實(shí)體產(chǎn)業(yè)有所不同﹐但第三產(chǎn)業(yè)則無(wú)論如何起不了支柱作用。那麼﹐當(dāng)今中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)是什麼﹖我個(gè)人認(rèn)為﹐其中之一是建築業(yè)。 表~3﹕全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的建安工程投資和房地產(chǎn)投資建築業(yè)所涵蓋的範(fàn)圍﹐比房地產(chǎn)業(yè)要寬﹐不僅從事房屋建設(shè)﹐而且從事諸如橋梁﹑涵洞﹑管線(xiàn)﹑道路﹑水壩﹑專(zhuān)用廠(chǎng)房等各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)﹔不僅在城市建設(shè)﹐而且足跡遍及窮鄉(xiāng)僻壤。近些年來(lái)﹐房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)很快﹐但其投資額也只是建安工程投資額的30％左右。例如2005年和2007年﹐房地產(chǎn)業(yè)的房屋竣工面積只是建築業(yè)房屋竣工面積的不到30％。建築業(yè)在社會(huì)生產(chǎn)﹑生活中的基礎(chǔ)地位和作用﹐是無(wú)可取代的?？偠灾o國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)﹐是建築業(yè)而不是房地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)思想認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)﹐妨礙我們正確對(duì)待和解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。 二﹑我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的原因及解決辦法單從經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象看﹐我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最主要的問(wèn)題可概括為兩個(gè)﹐一是房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離廣大居民的收入水平和支付能力﹐實(shí)在是太高了﹐不利於人民安居樂(lè)業(yè)﹐不利於擴(kuò)大消費(fèi)﹐不利於城市化健康發(fā)展。如果說(shuō)第一個(gè)問(wèn)題屬於微觀(guān)表現(xiàn)﹐那麼第二個(gè)問(wèn)題則是宏觀(guān)後果。[4] 我現(xiàn)在仍然堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的看法﹐但對(duì)具體原因的分析和解決辦法﹐又有了一些新的認(rèn)識(shí)。1. 住房供應(yīng)要多元競(jìng)爭(zhēng)﹐防止壟斷。但後來(lái)實(shí)際執(zhí)行﹐卻沒(méi)有按這個(gè)思路走。改變思路﹐與當(dāng)時(shí)急於甩財(cái)政包袱有很大關(guān)係。本來(lái)﹐租和賣(mài)都是商品交換的形式﹐採(cǎi)用什麼形式﹐應(yīng)由消費(fèi)者根據(jù)自己的情況決定。我們只售不租﹐使解決住房問(wèn)題的途徑過(guò)於單一﹐房屋租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期不能發(fā)育﹐誤導(dǎo)了人們的住房觀(guān)念﹐最終財(cái)政也還是要大量補(bǔ)貼。原來(lái)的無(wú)房戶(hù)和新增人口﹐解決住房問(wèn)題只能去找開(kāi)發(fā)商。隨著投資﹑投機(jī)日盛﹐房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀昇﹐形成了房子雖然大大的有﹐但大批窮人只能望房興嘆的現(xiàn)象﹐以及消費(fèi)者補(bǔ)貼投資投機(jī)者﹐收入低的人補(bǔ)貼收入高的人等現(xiàn)象。從改革思路來(lái)看﹐實(shí)際是向20世紀(jì)90年代初的思路回歸。保障性住房投入供應(yīng)機(jī)制的建立﹐使窮人解決住房問(wèn)題有了希望﹐應(yīng)進(jìn)一步加大這方面的改革力度。[5] 我認(rèn)為﹐我國(guó)也應(yīng)大力發(fā)展合作建房﹐為此﹐有必要在土地﹑融資﹑稅收等方面給予政策支持。這些都是90年代初形成的改革思路。按照這個(gè)精神﹐還可進(jìn)一步考慮在條件成熟時(shí)﹐允許集體建設(shè)用地進(jìn)入住宅市場(chǎng)。適宜進(jìn)入住宅市場(chǎng)的集體建設(shè)用地﹐多處?kù)冻青l(xiāng)結(jié)合部﹐因區(qū)位條件限制﹐一般適合建廉租住房（包括外來(lái)務(wù)工人員住房）﹑普通商品房等。至於開(kāi)發(fā)商﹐則主要建富人居住的住宅和商業(yè)地產(chǎn)等﹐並允許投資和投機(jī)。當(dāng)然﹐開(kāi)發(fā)商也可參與建普通商品房。2. 積極引導(dǎo)住房需求。解決好這個(gè)問(wèn)題﹐不僅在房屋的供應(yīng)上要實(shí)現(xiàn)多元化競(jìng)爭(zhēng)﹐防止開(kāi)發(fā)商壟斷﹐還要運(yùn)用財(cái)政﹑金融﹑稅收等各種手段﹐積極引導(dǎo)人們對(duì)住房的需求。發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)﹐投資﹑投機(jī)是題中應(yīng)有之義﹐房子作為資產(chǎn)﹐可以成為資本投資的對(duì)象。即使住房供應(yīng)上把中低收入人群與富人切割開(kāi)了﹐高檔物業(yè)價(jià)格飆昇﹐也會(huì)對(duì)中低檔住房產(chǎn)生一定影響。例如﹐投資﹑投機(jī)者完全使用自有資金的很少﹐大部分要依靠銀行信貸﹐銀行對(duì)投資性購(gòu)房貸款﹐應(yīng)慎重提供並適時(shí)適當(dāng)調(diào)高利率。本來(lái)我國(guó)已設(shè)立了土地增值稅﹐目的就是抑制土地投機(jī)﹐但卻執(zhí)行不力。這裡特別要指出的是﹐目前我國(guó)的住房供應(yīng)﹐低端市場(chǎng)已基本切割出來(lái)了﹐但中端市場(chǎng)與高端市場(chǎng)尚未切割開(kāi)。這正是目前所發(fā)生的情況﹐抑制投資和投機(jī)﹐已成為當(dāng)務(wù)之急。這裡的思想認(rèn)識(shí)誤區(qū)﹐就是本文第一部分所講﹐把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成支柱產(chǎn)業(yè)﹐以為不救市﹐整個(gè)經(jīng)濟(jì)就要垮了。從2008年的房市低迷到2009年的房?jī)r(jià)飛漲﹐我們可以清楚地得出如下判斷﹕房市投資﹑投機(jī)本不可怕﹐可怕的是政府的政策失誤﹐會(huì)把投資﹑投機(jī)推向瘋狂。該負(fù)責(zé)的﹐是我們的有關(guān)各級(jí)政府和各部門(mén)的政策。對(duì)於自住性的需求﹐也應(yīng)積極引導(dǎo)﹐所謂引導(dǎo)﹐更多的是扶持。引導(dǎo)他們選擇後者﹐需要有政策的傾斜。住房建成後產(chǎn)權(quán)歸合作社集體所有﹐社員有優(yōu)先分配權(quán)﹑繼承權(quán)和使用權(quán)﹐但沒(méi)有所有權(quán)﹐不能出租和出賣(mài)﹐住房的維修保養(yǎng)由合作社管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。類(lèi)似這樣的辦法﹐我們完全可以參考借鑒。這樣﹐合作社可根據(jù)社員的需要﹐設(shè)計(jì)和建造不同類(lèi)型的房子﹐可謂需求引導(dǎo)供應(yīng)。其實(shí)﹐我國(guó)20世紀(jì)80年代就已有了住宅合作社﹐90年代初有關(guān)方面還曾出臺(tái)了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》﹐住宅合作事業(yè)一度呈現(xiàn)了好的發(fā)展勢(shì)頭﹐90年代末﹐全國(guó)已有五千多家住宅合作社。但房改全面推開(kāi)以後﹐開(kāi)發(fā)商成了扶持的重點(diǎn)﹐住宅合作事業(yè)因此停滯萎縮了。引導(dǎo)住房需求﹐銀行發(fā)揮著重要作用。美國(guó)是最發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家﹐但他們並沒(méi)有簡(jiǎn)單地把普通百姓的住房問(wèn)題﹐完全推給市場(chǎng)。我們也應(yīng)考慮建立類(lèi)似的政策性金融機(jī)構(gòu)。合作社社員在那裡存款﹐符合條件即可分配住宅。[8] 這個(gè)經(jīng)驗(yàn)﹐也很值得我們借鑒。從整體上看目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)﹐是一個(gè)混亂的和不透明的行業(yè)。例如﹐開(kāi)發(fā)商良莠不齊﹐有的開(kāi)發(fā)商其實(shí)根本不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力﹐卻能在這個(gè)行當(dāng)裡掙大錢(qián)﹐一個(gè)重要原因是預(yù)售制度﹐使開(kāi)發(fā)商能夠用買(mǎi)房人的錢(qián)蓋房﹐所謂“空手套白狼”。個(gè)別國(guó)家允許﹐也嚴(yán)格規(guī)定按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款﹐購(gòu)房人對(duì)每一期工程都要監(jiān)督﹑查驗(yàn)。事實(shí)證明﹐現(xiàn)行預(yù)售制度不能保障消費(fèi)者權(quán)益。即使是奉公守法的開(kāi)發(fā)商﹐預(yù)售制度也容易誘導(dǎo)他們盲目擴(kuò)張。停止預(yù)售﹐部分開(kāi)發(fā)商可能資金斷裂﹐拖累銀行﹐可考慮採(cǎi)取過(guò)渡措施﹐如改一次性付全款為按工程進(jìn)度和質(zhì)量分期付款。例如﹐開(kāi)發(fā)商“捂地”時(shí)間加上施工期﹐一二年也好﹐三五年也罷﹐甚至更長(zhǎng)時(shí)間﹐按道理這期間的地租應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)﹐但實(shí)際上沒(méi)有哪家負(fù)擔(dān)﹐地價(jià)統(tǒng)統(tǒng)攤?cè)敕績(jī)r(jià)﹐由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。我以為﹐物價(jià)部門(mén)﹑建設(shè)部門(mén)都有責(zé)任管起來(lái)。據(jù)有關(guān)研究﹐我國(guó)城鎮(zhèn)居民總資產(chǎn)淨(jìng)值中﹐房產(chǎn)淨(jìng)值所佔(zhàn)的比重﹐％﹐％﹐之後繼續(xù)上昇。企業(yè)到股市融資﹐要求其必須向社會(huì)公開(kāi)財(cái)務(wù)信息﹐以保證股民權(quán)益。財(cái)務(wù)信息不明﹐稅收也不可能有科學(xué)依據(jù)﹐政府有關(guān)人員與開(kāi)發(fā)商的關(guān)係也就說(shuō)不清﹑道不明。但這件事應(yīng)抓緊做﹐不能無(wú)限期拖下去。概括起來(lái)﹐我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題﹐主要是政策失當(dāng)和管理不到位造成的﹐都屬於政府的責(zé)任。住房問(wèn)題事涉廣大人民的根本利益﹐各級(jí)政府﹑各有關(guān)部門(mén)都應(yīng)切實(shí)承擔(dān)起人民所賦予的責(zé)任。長(zhǎng)期以來(lái)﹐房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)係﹐成了一個(gè)極為敏感的話(huà)題。分歧在於﹐是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)﹐還是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)﹖其實(shí)﹐房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)係﹐在理論上早已得到解決。[10] 我國(guó)已故著名馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇星同志﹐20世紀(jì)50年代就開(kāi)始研究城市住宅問(wèn)題。[11] 馬克思和恩格斯所處的時(shí)代﹐房屋由建築商建造並出售﹐維修一般也由建築商負(fù)責(zé)﹔我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期﹐房屋歸國(guó)家所有﹐維修也由國(guó)家負(fù)責(zé)。但現(xiàn)在我國(guó)的情況已有不同﹐開(kāi)發(fā)商們是不負(fù)責(zé)房屋維修的﹐所以所謂商品房的價(jià)格中不應(yīng)再包含維修基金了。下面分別考察一下房?jī)r(jià)的兩個(gè)主要組成部分。從長(zhǎng)期趨勢(shì)看﹐建築產(chǎn)
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