【正文】 ，則2005年時(shí)城鎮(zhèn)人口達(dá)到42554萬人，比2000年凈增2540萬人；如果按照年均增加2個(gè)百分點(diǎn)的樂觀估計(jì)來計(jì)算，則2005年城鎮(zhèn)人口可達(dá)到45598萬人，比2000年凈增4298萬人。我國城市化進(jìn)程有很大的發(fā)展空間。按2000年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價(jià)1000元計(jì)算，“十五”計(jì)劃時(shí)期的5年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設(shè)投資就將達(dá)到46260億元。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費(fèi)者；住宅消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)充階段已經(jīng)告一段落，接下來進(jìn)入追求品質(zhì)的階段。消費(fèi)觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上，將直接的影響整個(gè)的市場(chǎng)需求導(dǎo)向。區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個(gè)企業(yè)真正的面對(duì)市場(chǎng)，能夠滿足市場(chǎng)的有效需求，哪個(gè)企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。遠(yuǎn)小于國外發(fā)達(dá)國家的2030平方米。 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)有效需求不斷增長(zhǎng)房地產(chǎn)有效需求的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在住宅需求的增長(zhǎng)，其主要因素有：首先，房改政策逐步出臺(tái)落實(shí)、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強(qiáng)，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。這里所強(qiáng)調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場(chǎng)的淺層次的概念炒作與包裝，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開發(fā)、營銷、管理與服務(wù)，從追求住宅物理性（功能性）價(jià)值到追求文化性價(jià)值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。（三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)相應(yīng)的帶動(dòng)此地區(qū)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。如南京市東郊中山陵風(fēng)景區(qū)和棲霞風(fēng)景區(qū)附近的房地產(chǎn)開發(fā)逐年升溫即可為證。全國范圍內(nèi)，這也是一個(gè)很重要的趨勢(shì)。 節(jié)能與供熱方式改革。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能。因?yàn)閵W運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場(chǎng)館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，同時(shí)還有30平方公里的奧運(yùn)村，這個(gè)地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。3綠化地帶的住宅建設(shè)。奧運(yùn)會(huì)之前將投入1800億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中900多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。這是奧運(yùn)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響。第二，國外的金融、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，也有利于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來8年的時(shí)間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到1．6億平方米。大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個(gè)百分點(diǎn)。 人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級(jí)的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。這表明，我國GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。隨著人均GDP的不斷提高，居民住房消費(fèi)能力明顯提高。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。根據(jù)預(yù)測(cè)，我國未來十年GDP的增長(zhǎng)比例為：%%。從北京市來看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計(jì)劃推行，全國許多地方也計(jì)劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 所謂經(jīng)濟(jì)適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時(shí)要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在3%以內(nèi)，從而達(dá)到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對(duì)新職工按月增加公積金的辦法，簡(jiǎn)化了住房補(bǔ)貼的操作。 此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國20000多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時(shí)拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進(jìn)一步緊張。（3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局?？傮w來說，此次拿地門檻的提高將導(dǎo)致一批房企業(yè)難躍龍門。第二部分：未來3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)研究一、經(jīng)濟(jì)政治政策因素影響土地供應(yīng)政策的變化 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行。國家就控制增量房地產(chǎn)，化解歷史遺留問題，對(duì)商品房的空置問題等進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)在借鑒各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)專家提出的意見，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段，正大制定相關(guān)政策，以有效控制和消化空置商品房。（7） 2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式施行將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本。它包括多方面的內(nèi)容，不但涉及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應(yīng)體系等等；二是保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。為了進(jìn)一步開放住房租賃市場(chǎng)，讓業(yè)主有可靠的利益，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)投資出租和自住相結(jié)合，或采取以租待售的方式來加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，建設(shè)部正在制定《城市房地產(chǎn)管理辦法》。四、 目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境近年來，中國政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但由于2001年中期業(yè)績(jī)未受新會(huì)計(jì)政策的影響,仍處于較高水平。2001年下半年,財(cái)政部出臺(tái)的新四項(xiàng)減值準(zhǔn)備政策。15月份,全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2098億元,％,；全國商品房銷售面積4564萬平方米,％,增幅比去年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)；％,％的水平；全國商品房平均銷售價(jià)格為2290元/平方米,％,。,。另見：（附表一）2001年上市房地產(chǎn)公司主要指標(biāo)2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)凈利潤同比下降40％。統(tǒng)計(jì)表明，2001年房地產(chǎn)業(yè)上市公司業(yè)績(jī)水平落后于大盤，也較去年有較大幅度的回落。2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司效益分析。三、 房地產(chǎn)行業(yè)效益情況房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近幾年一直保持在 40％左右，若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995年以來不斷下降。在國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進(jìn)下，西部大多數(shù)省份房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。二、 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個(gè)部分，其中以東部為主導(dǎo)。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，楊浦則略有下降。僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價(jià)格和寫字樓綜合售價(jià)微漲。綜合價(jià)格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為7898元／平方米，％；其中城八區(qū)內(nèi)銷住宅綜合價(jià)格為5770元／平方米，％，外銷公寓綜合價(jià)格為11318元／平方米，％，連續(xù)3個(gè)季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為12354元／平方米，與上季度持平；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為7498元／平方米，％；而寫字樓綜合租金為146元／月平方米，％。其中，％％；％。2002年第二季度國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價(jià)格和土地交易價(jià)格升勢(shì)明顯，與去年同季相比，％，％，％。在商品房銷售價(jià)格中，％。 與去年同季相比，％。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬平方米，價(jià)格的調(diào)整已經(jīng)是勢(shì)在必行了。從幾個(gè)重點(diǎn)的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，銷售面積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會(huì)上，4天銷售了5500套，金額達(dá)30億元人民幣。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,％,％的增長(zhǎng)幅度。 但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長(zhǎng)速度逐月回落。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個(gè)地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長(zhǎng)幅度超過1倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，％，增幅比去年同期高出25個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1負(fù)債率高，盈利能力差2房屋空置面積很大，沉淀營運(yùn)資金量大。 地涌現(xiàn)出新的競(jìng)爭(zhēng)主體。節(jié)水、節(jié)地和治理污染。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目錄第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長(zhǎng)率（二）銷售總量及變化銷售增長(zhǎng)速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪存量住房市場(chǎng)火爆（三）銷售價(jià)格變動(dòng)狀況總體發(fā)展態(tài)勢(shì)第一第二季度房地產(chǎn)銷售價(jià)格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 2001年上市公司效益分析。三、行業(yè)相關(guān)因素分析技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響交通技術(shù)的革新和交通工具的完善現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步節(jié)能與供熱方式改革。“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)未來幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征（三）消費(fèi)者有效需求的變化方向三、房地產(chǎn)周期性研究專題四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間與競(jìng)爭(zhēng)狀況預(yù)測(cè)專題（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的增多 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻二、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。分地區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購置土地面積最多，；中部9個(gè)省(區(qū))購置土地面積最少。 2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，％；商品房銷售額4626億元,％；銷售給個(gè)人4022億元,％,各項(xiàng)指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。同時(shí)，商品房空置面積增長(zhǎng)速度由降轉(zhuǎn)升。由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。隨著確定的購房退稅時(shí)限2003年5月31日益臨近，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。（三） 銷售價(jià)格變動(dòng)狀況據(jù)國家計(jì)委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，％，％，房屋租賃價(jià)格持平。 ％。房屋租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格與上年同季持平。在商品房銷售價(jià)格中，％。北京偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)為下跌。郊區(qū)綜合價(jià)格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷住宅與別墅）為4249元／平方米，％，因?yàn)樵诮紖^(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)中，相對(duì)低價(jià)的普通住宅規(guī)模的擴(kuò)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對(duì)高價(jià)的別墅，未來將持續(xù)下跌。尤其是黃浦延安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和田林；長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長(zhǎng)征、真北以及寶山大華、大場(chǎng)等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場(chǎng)都較紅火。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求趨于平衡，商品房銷售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，更為市場(chǎng)化，居民住房消費(fèi)能力和意愿強(qiáng)，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過泡沫危機(jī)，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當(dāng)了主力，市場(chǎng)發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場(chǎng)將在國家加大開發(fā)西部和擴(kuò)大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。與滬深兩市同步，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了下滑，%；%，%，%。2001年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn)上市公司情況股票簡(jiǎn)稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產(chǎn)收益率[%]2001年度主營業(yè)務(wù)收入[萬元]主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率%2001年度凈利潤[萬元]凈利潤增長(zhǎng)率%光彩建設(shè)34,3,金 融 街85,15,珠江控股9,3,世紀(jì)中天20,4,陽光股份44,5,中 關(guān) 村190,8,天鴻寶業(yè)27,4,金地集團(tuán)66,12,天創(chuàng)置業(yè)30,北京城建160，15,平均56,5,數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。在1998年后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回升的過程中,商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)的整體業(yè)績(jī)從而得以隨之回升。,。 其次,會(huì)計(jì)政策因素影響同樣不可小視。2001年36家房地產(chǎn)上市公司的管理費(fèi)用同比增加了近7億元,可見會(huì)計(jì)政策變化對(duì)房地產(chǎn)上市公司2001年業(yè)績(jī)的影響是巨大的。則僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)因素將使房地產(chǎn)上市公司今年中期業(yè)績(jī)同比下降15％以上。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；（2） 促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長(zhǎng)至 30年，％；制定鼓勵(lì)居民購房的稅收政策；（3） 取消房屋開發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；（4） 《城市房地