【正文】 附表一：2001年房地產上市公司主要指標一覽表股票代碼股票簡稱2001年度每股收益[元]2001年度凈資產收益率[%]2001年度總股本[萬股]每股經營活動凈現金流（元）2001年度主營業(yè)務收入[萬元]000002萬科Ａ63,445,000005世紀星源70,6,000006深振業(yè)Ａ25,202,000009深寶安Ａ95,84,000011ST深物業(yè)54,102,000014深華源A8,46,000023深天地Ａ13,22,000024招商局Ａ47,332,000029深深房Ａ101,16661,000031深寶恒Ａ46,31,000042深長城Ａ23,140,000046光彩建設24,34,000049深萬山Ａ13,4,000402金 融 街12,85,000502瓊能源15,1,000505珠江控股37,9,000511銀基發(fā)展26,40,000514ST渝開發(fā)11,3,000526旭飛實業(yè)7,16,000540世紀中天32,20,000558萊茵置業(yè)11,3,000572ST瓊金盤21,7,000573粵宏遠Ａ45,24,000592ST中 福29,7,000608陽光股份20,44,000628倍特高新19,3566。戰(zhàn)略聯盟、聯合采購、合作開發(fā)對房地產開發(fā)企業(yè)而言是經濟實惠的好事，萬科、華遠、華潤等公司已實踐過。五、合作與競爭的雙重互動房地產開發(fā)企業(yè)作為集房地產開發(fā)、經營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產品（土地、房屋）具有價值大、移動性差、投資風險大、質量受制因素多（受規(guī)劃設計質量、工程施工質量和銷售服務質量的影響頗大）等特點。 建立一個強有力的約束機制，制定出企業(yè)自己的實施細則，對骨干崗位的人員（如預決算人員、工程管理的各專業(yè)工程師、負責提供材料的采購人員、營銷骨干等）實行嚴格的動態(tài)管理。所以，管理創(chuàng)新的重點是要建立、培養(yǎng)和使用一支集營銷策劃、投融資管理、規(guī)劃設計組織和工程管理的優(yōu)秀運作人才隊伍。 創(chuàng)新應主要立足于人力資源管理的創(chuàng)新。房地產開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應視企業(yè)經濟性質、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實施中應注意： 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。 現場銷售服務方面要強調“專家型服務”，即：要選擇那些充分了解本項目規(guī)劃設計內涵的銷售人員擔綱（如在實踐中可挑選一些懂規(guī)劃設計、有工程背景的銷售人員作為銷售骨干）。 在規(guī)劃設計階段主要負責項目規(guī)劃設計的市場定位和確保規(guī)劃設計從顧客角度提供的最大限度的滿足。房地產品牌打造是通過個性化的開發(fā)、營造“價值供應鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。在規(guī)劃設計的組織管理中，應克服以下認識誤區(qū)，搞好協調配合； 1）搞小而全，開發(fā)公司欲成立自己的設計部門，自己獨立完成設計工作； 2）沒有嚴把規(guī)劃設計方案的審核關，沒有及時發(fā)現問題，把項目成功寄托在銷售上，認為“沒有設計不好的房子，只有不成功的營銷”； 在機構設置上，宜采取“前期部（總工辦）＋市場營銷部＋規(guī)劃設計單位”的項目公司運作形式，三方面的工作要緊密結合。實踐證明，科學、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程冗余成本的60％70％，而施工圖階段后的項目管理最多只能降低10％20％的冗余成本。在買方市場的條件下，消費者對產品質量要求比較高。強化房地產公司的“市場化導向”職能，成立具有綜合協調職能的前期部（總工辦）、項目部、財務部等職能的“市場運作部”，強化公司項目整體營銷、現場銷售、規(guī)劃設計組織管理、項目工程工期質量管理和資金運作等，使運作更具整體性、協調性和效率性。采取股權轉讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項目運作中可根據需要以嚴格、科學的合同方式單獨聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進行具體操作；因此，這些房地產開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構方面進行必要的創(chuàng)新，在實際運作中，可采取如下方式：開發(fā)企業(yè)內部經營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。房地產市場上下游產業(yè)發(fā)育不完全，迫使開發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展；這種戰(zhàn)略結構的形成大致基于如下動因：良好的組織架構是企業(yè)最重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到最公平、最有效率的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。一、組織架構的制度創(chuàng)新另外，一個更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠遠低于房地產價格的上漲速度，他們的房地產需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經超過了當地居民可支配收入平均水平及平均增長速度，區(qū)域性的房地產泡沫的出現勢必增加房地產企業(yè)在此地區(qū)的風險。四、區(qū)域性風險目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產泡沫，但區(qū)域性的房地產泡沫已經產生，產生區(qū)域性風險。例如，在沿海一些大中城市，每平米價格在8000元以上的高檔豪華住宅早已供過于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間，當然，現在豪華住宅還沒有達到積壓期，但到明年下半年，高檔住宅的價格可能會回落。對利率下調的預期可能會引導部分資金流入房地產板塊。利率的下調有利于提高房地產行業(yè)的業(yè)績水平，但不會顯著提高行業(yè)的投資價值，行業(yè)的投資價值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢和周期階段。不過，目前利率不斷下調，屬于利好消息。商業(yè)營業(yè)用房積壓嚴重。房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。但是縱觀全局，幾十家的房地產上市公司缺乏發(fā)展后勁，房產消費萎縮而業(yè)績下滑。另外從房地產類上市公司的側面看，其盈利能力也是有限的，其資產周轉狀況長期居一般水平，競爭實力不強，深萬科一直是深市房地產板塊的龍頭，已經成為住宅業(yè)內的第一品牌。一個不得不引起我們注意的問題是：一方面貸款高速度增長，一方面貸款質量嚴重下降，短貸長用，逾期貸款，導致銀行資產質量不斷惡化。隨著我國房地產業(yè)日益規(guī)范，我國房地產市場在今后一段時間將不可避免面臨一個大調整，產業(yè)集中度將會有所提高，具有資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的企業(yè)將會獲得迅速增長，而實力較弱的中小公司生存空間將越來越小，不少公司將面臨出局?，F在一般的房地產企業(yè)銷售額最多做到20多個億，不到全國的1%，而香港的最大企業(yè)占據的市場份額為30%50%。因此央行的這個通知對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局。房地產企業(yè)貸款政策的改變，使得部分企業(yè)融資渠道受阻2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，通知規(guī)定規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項目總投資的30%；開發(fā)項目必須具備四證；借款人申請個人住房貸款購買期房的，其所購期房必須為多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%，貸款期限最長不超過10年，所購商業(yè)用房必須是現房。 　　這必然導致企業(yè)集約化進程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動規(guī)模效應，有助于具有良好市場品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實現開發(fā)價格的下降，重新拉動市場需求的增長。2002年七月一日起，國土資源部將出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，這一規(guī)定包括了三方面的制度，即經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度；公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度；以及對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的行為規(guī)定了嚴格的法律責任。例如，開發(fā)小面積住宅作為家庭的第二活動場所；開發(fā)SOHO（small office, home office）住宅增加智能化含量適用居家辦公族；開發(fā)銀發(fā)公寓迎接老年時代的到來；開發(fā)城郊結合部住宅滿足有車族和環(huán)保族；改變平面布局開發(fā)一廳雙廚雙衛(wèi)多臥室的老少共居有分有合的住宅；有意識的進行功能遞進性的土地儲備性房屋開發(fā)；配合資源緊缺通過使用新材料新工藝開發(fā)高度節(jié)能型住宅；配合綠色時代推出帶家庭溫室和花房的住宅；開發(fā)為滿足高校學生、白領和藍領打工族、自由職業(yè)者短期租賃的公寓性住宅；開發(fā)具有典型民族風格體現中國文化底蘊的傳統住宅；配合經濟發(fā)展步伐由開發(fā)住宅為主提前轉入以開發(fā)商貿類房產為主等，在創(chuàng)新的路子上有許多機遇，關鍵在于開發(fā)商能否把握這樣的機會。針對房地產市場的這些變化，開發(fā)企業(yè)的經營思維要快速適應，加大創(chuàng)新的力度，在市場營銷和管理方面做文章，要在日漸成熟的市場上打破常規(guī)，通過“逆向思維”尋找賣點。從目前情況看，房地產市場正處于從賣方市場向買方市場的轉變。能夠更好的滿足消費者的個性化要求，在房地產開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會在競爭中占有一定的優(yōu)勢。需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉為商貿樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。從滿足數量轉為追求質量，從注重內部結構擴展到對外部環(huán)境的高度關注，從追求實質性產品擴展到追求情感產品，從滿足物質需要擴展到為滿足業(yè)主實現自我、體現人體價值的需要；住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉為居住、辦公、出租、投資增值、經營等多作用并存；對住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉移，國外城市的“空心”現象在我國已開始出現；住宅購買者的身份在變化，由集團的批量購買為主轉為個人的單件購買為主；住宅消費觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。加入ＷＴＯ后，房地產業(yè)會迅速地發(fā)展，但房地產業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場的競爭，提高了土地市場的各種成本，雖然由于關稅的降低，進口建材價格有所下降，但因土地價格的上升，兩種因素沖抵后，對房價的影響將會根據不同情況而定，從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，但房地產對土地的需求是長遠的，因此，地皮價格也會水漲船高，尤其對土地相對稀缺的沿海城市來說，房價構成變動較大?？傮w來說，新土地政策出臺在短期內土地的供應量不足可能會導致供不應求的局面，從而間接導致土地價格上漲。從行業(yè)總體上來講，高額利潤將不復存在，尤其是對那些有關系，有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。（三）土地儲備資源的競爭加劇新的土地使用政策導致土地的供應量可能會供不應求2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》正式施行。房地產的跨地區(qū)經營必然使得房地產企業(yè)之間的直接競爭機會增大，競爭加劇。 以廣州為例，由于競爭激烈，房地產行業(yè)利潤率已經下降到10%左右。而另一方面，大型房地產企業(yè)已經具備了跨地區(qū)經營的實力。首先，中國區(qū)域經濟的發(fā)展不平衡導致了房地產業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展不平衡。（二）跨區(qū)域競爭加劇由于企業(yè)多元化發(fā)展的要求，一些專業(yè)化很強的優(yōu)質企業(yè)為了規(guī)避市場風險，逐漸把一部分資金投入房地產行業(yè)，開展多元化經營，勢必給房地產企業(yè)造成潛在的沖擊。新的資金的注入，必然培育了新的投資主體，進一步加劇了房地產市場的競爭。房地產成為社會資金新的投資熱點。在更加激烈的競爭和日益規(guī)范的市場中，一些規(guī)模效益較差以及管理水平不高的國內中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商的雙面夾擊而大量淘汰，從而出現為數不多的大企業(yè)瓜分和主導市場的格局。有實力的外商進入后，一方面會給國內眾多的房地產企業(yè)帶來較大的沖擊；另一方面，為應對這種沖擊，也會盡力加快現代企業(yè)制度建設進程，推進企業(yè)資產重組，加強企業(yè)管理，提高企業(yè)素質，增強競爭力。入世后，國外知名的大型房地產企業(yè)集團進軍中國房地產業(yè)預計會有較大增加，而這些企業(yè)實力強，必將挾資金、技術、銷售、物業(yè)管理等優(yōu)勢，具有較強的競爭力。種種趨勢表明，我國房地產市場的競爭將愈演愈烈。四、中國房地產業(yè)的市場空間與競爭狀況預測專題（一）市場競爭主體的增多 外資房地產開發(fā)商的涌入。我國房地產行業(yè)目前存在的問題在未來3~5年有望得到一定程度的解決，房地產市場競爭格局在許多方面將發(fā)生較大的變化。房地產業(yè)的運行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經濟向好和產業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展，行業(yè)運行的景氣程度明顯提高。本次周期的高點可能在2002年下半年至2004年出現，然后市場可能在高位進行盤整。但如果房地產市場繼續(xù)急速膨脹，市場熱度得不到有效控制，那么這一高潮很有可能提前到來。再從周期規(guī)律推斷，今后幾年正是房地產行業(yè)快速發(fā)展時期。從今后發(fā)展來看，房地產業(yè)受到幾大利好因素的推動，發(fā)展空間很大，前景樂觀。這些有效的反周期措施，都將為房地產業(yè)發(fā)展提供良好的宏觀經濟環(huán)境。而由于投資的“乘數原理”，政府在運用增加投資的財政政策來調節(jié)需求時，會直接、間接地引起國民收入若干倍于投資增量的增加。一方面，通過擴大就業(yè)、保障機關事業(yè)單位的職工工資等措施，以刺激消費。今年以來，國房指數一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產周期尚處于上升時期。1992年，我國房地產開始了一輪以投資拉動的大發(fā)展，1998年初結束。斷言是否到了波峰或谷底，主要是看銷售增長率指標，因為它決定著后三項指標。三、房地產周期性研究專題房地產業(yè)周期波動不是以單一指標來衡量，而是用數個指標進行綜合評價的。雖然會增加造價，但對于提升產品品質至關重要。注重選擇優(yōu)質建材。人性化物業(yè)管理成為消費者購房的附加條件。今年