【正文】 （四）網(wǎng)絡(luò)中介模式網(wǎng)絡(luò)中介模式其模式特點是以網(wǎng)絡(luò)與門店相結(jié)合的運(yùn)營模式，代表企業(yè)有滿堂紅、順馳、安家網(wǎng)，其優(yōu)勢是以線上及線下相結(jié)合的服務(wù)模式更直觀的服務(wù)于買房者，結(jié)合電子商務(wù)的服務(wù)模式來運(yùn)作傳統(tǒng)環(huán)節(jié)，服務(wù)更加專業(yè)化，有效滿足購房者選擇性需求，但缺點是局限性較強(qiáng)，網(wǎng)站訪問量不高。（三）交易服務(wù)模式交易服務(wù)模式其模式特點是以信息服務(wù)為基礎(chǔ)的第三方交易服務(wù)，即允許非經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房屋信息，并通過自身特色性服務(wù)來吸引用戶。三、按照服務(wù)模式劃分從服務(wù)模式上來看， 這些房產(chǎn)網(wǎng)站大概可以分為以下幾類：（一）行業(yè)門戶模式行業(yè)門戶模式其模式特點是以增強(qiáng)用戶黏度與網(wǎng)站品牌影響力為目的，服務(wù)趨向多元化，代表企業(yè)有搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、新浪房產(chǎn)等，其優(yōu)勢是房源資訊內(nèi)容多，覆蓋面廣，讓買房者在網(wǎng)絡(luò)中就能直觀了解房源詳情，幫助買賣雙方進(jìn)行在網(wǎng)絡(luò)上的溝通和互動；但其劣勢是沒有自己的房源庫，需要注冊經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)房源。全國性的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體如搜房網(wǎng)；地方性房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體如上海熱線房地產(chǎn)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)。其中以雅虎口碑網(wǎng)、家和網(wǎng)等為代表的網(wǎng)站在交易服務(wù)等領(lǐng)域有很深入的探索，并形成了一定的領(lǐng)先優(yōu)勢。而從2007年至今，中國的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入一個高速發(fā)展的階段，不論是從房產(chǎn)網(wǎng)站的總數(shù)量，還是從房產(chǎn)網(wǎng)站服務(wù)模式的多元化程度來看，已經(jīng)出現(xiàn)了百花齊放的局面。從2004年至2007年這一階段，中國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)入相對繁榮期。中國房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體最早是以行業(yè)門戶的模式出現(xiàn)的，以新浪房地產(chǎn)頻道、搜狐焦點網(wǎng)和搜房網(wǎng)為代表。同時，中國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)傳媒產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況不同于歐美，具有它的特殊之處。在掌握核心用戶群之后，更可吸引房地產(chǎn)商對網(wǎng)站欄目進(jìn)行贊助，也是當(dāng)前房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的普遍生存規(guī)律。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體在內(nèi)容上早已不只是房地產(chǎn)新聞與信息的發(fā)布平臺，通過更多樣的服務(wù)內(nèi)容，來加強(qiáng)網(wǎng)民與房產(chǎn)商之間的互動交流。購房意向者從獲取房源，比較項目的具體情況，到了解市場行情，再到參考專家意見，觀看虛擬三維樓書，一切都可以依靠房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體解決，快捷高效的網(wǎng)絡(luò)信息將越來越影響房地產(chǎn)消費(fèi)行為。而互聯(lián)網(wǎng)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺。伴隨房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)的高速成長以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的日益成熟，中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體這一新興產(chǎn)業(yè)就在這樣的大環(huán)境下悄然而生并且在短短十幾年中迅速發(fā)展。 第四章　中國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體的發(fā)展概況第一節(jié)　中國房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體的發(fā)展歷程近年來，我國房地產(chǎn)價格特別是住宅價格的持續(xù)上漲，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的投資迅速擴(kuò)張。另外，除了香港房屋委員會網(wǎng)站外。從服務(wù)內(nèi)容模式上看，以香港房屋委員會網(wǎng)站為代表的香港房地產(chǎn)網(wǎng)站包括了房屋估價系統(tǒng)、地圖搜索、視頻看房、公屋介紹、申請、進(jìn)度查詢等內(nèi)容。 三、中國香港的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體現(xiàn)狀不同于歐美商業(yè)性的房地產(chǎn)交易服務(wù)類網(wǎng)站占據(jù)主流的趨勢，在中國香港，公屋體系一直是解決低收入戶居住問題的有效手段?？偟膩碚f，以交易服務(wù)類房產(chǎn)網(wǎng)站為主流趨勢的英國房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體的最大特點就是允許非經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房屋信息，并通自身特色性服務(wù)來吸引用戶，它的房源信息的發(fā)布者和使用者既可以是個人消費(fèi)者，也可以是經(jīng)紀(jì)人。從收入模式看，英國主流房地產(chǎn)網(wǎng)站收入模式基本以經(jīng)紀(jì)人為主，收取經(jīng)紀(jì)人的推廣費(fèi)、軟件服務(wù)費(fèi)。（）。這類房產(chǎn)網(wǎng)站以互聯(lián)網(wǎng)營銷能力強(qiáng)大、價格評估和地圖功能強(qiáng)大等特點而迅速崛起并占據(jù)主流?？梢赃@么說，美國的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)傳媒產(chǎn)業(yè)在全球范圍內(nèi)是發(fā)展最為成熟的，其市場規(guī)模也是最大的。喻國明，2007：傳媒的語法革命: ? [M], 南方日報出版社，交易量和價格分析等等。目前，美國較大的房產(chǎn)網(wǎng)站共有14 家左右，其中幾家上市公司的市場價值在幾億元到幾十億元不等， ，（2003年以前的互聯(lián)網(wǎng)模式）的新的一類互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的統(tǒng)稱，是一次從核心內(nèi)容到外部應(yīng)用的革命。從收入模式看，美國主流房地產(chǎn)網(wǎng)站收入模式基本以經(jīng)紀(jì)人為主，收取經(jīng)紀(jì)人的推廣費(fèi)、軟件服務(wù)費(fèi)。而地圖搜索和全面而真實有效的信息是各種形式的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的服務(wù)核心，前者主要通過與google map或MSmaps API合作來實現(xiàn)， 而后者則多與經(jīng)紀(jì)人二手房源信息系統(tǒng)MLS合作。從1991年第一家和房地產(chǎn)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)公司Move成立開始，以美國為代表的全球房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體，每隔34年的時間，都會實現(xiàn)一次質(zhì)的飛躍。美國主流的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體企業(yè)紛紛通過獨具特色的交易服務(wù)工具，憑借地圖搜索技術(shù)和MLS 系統(tǒng)，來為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和個人消費(fèi)者提供特色的房產(chǎn)交易服務(wù)。交易服務(wù)類網(wǎng)站開始占據(jù)市場主流。同時。在 ，AOL,YAHOO爭相開辟自己的房產(chǎn)頻道。在MLS上線之后美國房銷售網(wǎng)站由100個左右增到8000多。創(chuàng)建于20世紀(jì)50年代的經(jīng)紀(jì)人二手房源信息系統(tǒng)MLS在1994 年登陸互聯(lián)網(wǎng)成為第一個房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站。消費(fèi)者在此平臺上可以得到有關(guān)房地產(chǎn)各方面的信息服務(wù)，諸如，二手房源，全新屋，貸款，家具，裝修等，同時也提供軟件服務(wù)給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 全球房地產(chǎn)網(wǎng)站服務(wù)模式類型總結(jié)類型簡要說明信息發(fā)布者信息接受者代表企業(yè)B2B模式 MLS系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人 B2C模式信息與MLS對接，把MLS信息發(fā)布給消費(fèi)者瀏覽、搜索 經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)人、 消費(fèi)者允許非經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房屋信息，并通自身特色性服務(wù)來吸引用戶經(jīng)紀(jì)人、 消費(fèi)者經(jīng)紀(jì)人、 消費(fèi)者中介公司線上網(wǎng)站線下有門店，線上發(fā)布公司所代理的房源信息代理公司 消費(fèi)者網(wǎng)絡(luò)中介 沒有門店，純粹的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人平臺 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人資料來源：筆者根據(jù)各種渠道的資料自行整理而成第二節(jié) 全球房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)傳媒產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體起源于20世紀(jì)90年代，以美國的第一家房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司MOVE的誕生為標(biāo)志，在歷經(jīng)了18年由起步到發(fā)展、到轉(zhuǎn)型再到成熟的歷程之后，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體所提供的產(chǎn)品和服務(wù)在全球房地產(chǎn)行業(yè)中所起的作用已經(jīng)獲得了包括房地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、經(jīng)紀(jì)人和普通消費(fèi)者在內(nèi)的普遍認(rèn)可，并在世界各國得到了廣泛的應(yīng)用。其服務(wù)模式是充分挖掘獨立經(jīng)紀(jì)人的價值，并且讓獨立經(jīng)紀(jì)人有除MLS之外的發(fā)布房源平臺，其盈利模式是收取推廣費(fèi)和軟件服務(wù)費(fèi)。（）。雖然這類房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體具有房源準(zhǔn)確可靠，有線下門面作為網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的后續(xù)支撐，傭金有折扣等優(yōu)點，但是這種模式自身有難以突破的壁壘，自有房源與其他交易服務(wù)網(wǎng)站相比，數(shù)量太小且選擇性差。這類房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的用戶是消費(fèi)者，它所提供的主要服務(wù)產(chǎn)品是房屋供求信息發(fā)布，以及線下的中介服務(wù)，其特點是線上有網(wǎng)站，線下有門面，是經(jīng)紀(jì)公司和網(wǎng)絡(luò)公司聯(lián)合體。 (四）中介公司線上網(wǎng)站中介公司線上網(wǎng)站，這類房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體是指線下有實際門店，通過線上發(fā)布公司所代理的房源信息 它其實是中介公司現(xiàn)實門店的網(wǎng)絡(luò)延伸。收入模式主要以經(jīng)紀(jì)人為主，收取經(jīng)紀(jì)人的推廣費(fèi)、軟件服務(wù)費(fèi)。它的用戶群是注冊經(jīng)紀(jì)人和消費(fèi)者，而它的服務(wù)產(chǎn)品主要是房屋供求信息，相關(guān)的地圖、估價、視頻看房等促進(jìn)交易的服務(wù)。這類模式的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體雖然擁有十分全面、真實的房源信息，但也同樣受到受到搜索引擎、新興房地產(chǎn)網(wǎng)站的沖擊。網(wǎng)站的用戶群是注冊經(jīng)紀(jì)人和消費(fèi)者，而它的服務(wù)產(chǎn)品主要是向消費(fèi)者提供MLS上的供求信息，以及相關(guān)交易服務(wù)、交易保障，其特點是集合大量MSL信息，開放給消費(fèi)者查詢、交易，并且所有房源信息真實有效。但其缺點也是顯而易見的，其用戶封閉，只能由擁有執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人注冊，許多商業(yè)項目中介，因為沒有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照而無法使用MLS系統(tǒng)，此外它也受到搜索引擎、新興房地產(chǎn)網(wǎng)站的沖擊。其服務(wù)模式主要是經(jīng)紀(jì)人在MLS系統(tǒng)發(fā)布房源信息和需求信息，達(dá)成交易按照約定的5%分享傭金，經(jīng)紀(jì)人向MLS系統(tǒng)繳納月費(fèi)。2003年該MLS系統(tǒng)變成互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。從服務(wù)內(nèi)容模式上看，由于美國是互聯(lián)網(wǎng)最發(fā)達(dá)的國家之一，同時也是世界房屋交易最為活躍的國家，所以美國的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)發(fā)展歷程，最能代表全球房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)發(fā)展的歷程，此外，由于房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體的服務(wù)模式與網(wǎng)站的房地產(chǎn)信息來源有著密不可分的聯(lián)系，故下面的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體分類就是按照網(wǎng)站房源信息的發(fā)布者和接收者的不同，以美國為代表的全球房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)媒體發(fā)展歷程中總結(jié)而出的。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)傳媒產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于中心環(huán)節(jié)，它鏈接起了房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、個人用戶三大市場主體，在整個產(chǎn)業(yè)鏈中充當(dāng)了房地產(chǎn)行業(yè)的中間服務(wù)商的角色。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體所提供的服務(wù)，包括以行業(yè)門戶、B2B、如房產(chǎn)資訊、房產(chǎn)信息發(fā)布和搜集、線上房產(chǎn)交易服務(wù)、網(wǎng)上房產(chǎn)中介等等。也稱第四媒體，區(qū)別于傳統(tǒng)媒體報刊、廣播、電視媒體。今天我們所說的新媒體通常是指在計算機(jī)信息處理技術(shù)基礎(chǔ)之上出現(xiàn)和影響的媒體形態(tài)。從媒體發(fā)生和發(fā)展的過程當(dāng)中，我們可以看到新媒體是伴隨著媒體發(fā)生和發(fā)展在不斷變化。舊39。新39。那么到底什么是“房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體”呢？房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體從實質(zhì)上來說是一種新媒體（New Media），雖然目前學(xué)術(shù)界對“新媒體”暫時還沒有統(tǒng)一的定義，但一般而言，新媒體是指不同與傳統(tǒng)媒體的媒體形態(tài)。在整個房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷中，形成一個模式，即利用互聯(lián)網(wǎng)架設(shè)的六個平臺，各個平臺有其不同的作用和服務(wù)對象 金曉嵐，劉曉，2006：網(wǎng)絡(luò)營銷 [M].中華工商聯(lián)合出版社。 由國內(nèi)學(xué)者金曉嵐、劉曉著寫在《網(wǎng)絡(luò)營銷》一書中提到了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)作模式，并認(rèn)為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷相比，其最大的特點在于其本質(zhì)上是一種互動營銷，即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過采購平臺，廣告平臺，銷售平臺，信息平臺，交流平臺以及管理平臺的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主群體等發(fā)生的相互信息交流。而網(wǎng)絡(luò)媒體特性與此不同，網(wǎng)上營銷主要采用的是“牽引”(Pull)方式，網(wǎng)絡(luò)媒體采用“多對多”的營銷模式，可提供一個即時的新的傳播模式。國內(nèi)學(xué)者朱憲軍在《房地產(chǎn)策劃與網(wǎng)絡(luò)營銷》一書中，將房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與行業(yè)傳統(tǒng)營銷方式進(jìn)行比較，提出了網(wǎng)絡(luò)營銷的“牽引”模式，認(rèn)為在各種傳統(tǒng)營銷方式中，主要采用的是推送(Push)方式，營銷者通過發(fā)揮大眾媒體的傳播能力，將信息快速地傳遞給消費(fèi)者。申克爾，是一位房產(chǎn)營銷權(quán)威人士，他著有Marketing Real Estate，Modern Real Estate Management，Modern Real Estate Principles，在其關(guān)于房地產(chǎn)營銷