【正文】 3) A區(qū)占地：25452㎡容積率：建筑密度：13%總建筑面積：㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：≈16層項目客群分析 從之前的調(diào)查來看，自貢主力置業(yè)人群的年齡在25~45歲之間，剛需客群占絕大部分，這一部分年齡層的消費客群，購房核心需求主要是“產(chǎn)品自身的實用性”和“區(qū)域交通便捷性”。國際廣場項目是自貢乃至川南首個大型城市綜合體項目，占地400余畝，以大體量商業(yè)為主，住宅為輔（），商業(yè)以立足自貢輻射川南為目標，周邊有大型市政公園，大型寫字樓經(jīng)濟區(qū)，大型體育場，配套完善，生活便捷，這一系列的配套與項目相輔相成，我項目的住宅也可作為以上配套的配置，形成共榮共贏。216。國際廣場是一個聚精過去，統(tǒng)籌現(xiàn)在，放眼未來的項目，所以產(chǎn)品一定要具備未來性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時間的沖刷，所以滿足現(xiàn)在又結(jié)合未來（超前性產(chǎn)品）才是符合我項目特質(zhì)的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品既滿足現(xiàn)在的需要，又兼顧未來發(fā)展。智能化住宅：智男人（女人），慧生活。生態(tài)住宅：人們住房正逐漸從“生存型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。）l 平層大宅：平層大宅俗稱“大平層”，它與別墅同屬豪宅。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅：綠色建筑的鋼結(jié)構(gòu)住宅革除了生產(chǎn)磚瓦石灰沙等建材對環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產(chǎn)業(yè)”。（3）、節(jié)約水資源。l 高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設(shè)計方式?？腿海簽槠胀ù蟊姟傂杩蛻襞c投資型客戶建筑風(fēng)格接受度高簡約歐式風(fēng)格的建筑在自貢市場上的投放量最高，接受度也最高，便于戶型打造；自貢住宅的建筑風(fēng)格較少有突破，如在建筑風(fēng)格上融入時尚元素和亮麗色彩，有助于項目新穎的外觀打造，更好的打動消費者接受度低現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀呆板，線條生硬，已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求產(chǎn)品和資金電梯市場占有率最高，現(xiàn)金流保障型產(chǎn)品；以稀缺產(chǎn)品刺激市場關(guān)注，同時推出市場占有率高的產(chǎn)品，在保障現(xiàn)金流的情況下，以稀缺產(chǎn)品提升利潤多層（別墅）市場稀缺產(chǎn)品，價格銷售最高，利潤提升性產(chǎn)品亮點戶型精致時尚的小躍層可變性強，時尚度高，具有較高的投資性，深受青年人群的喜愛此類產(chǎn)品具有市場沖擊力，可作為項目明星產(chǎn)品打造可變空間的功能型小戶一變二與二變?nèi)龖粜停际鞘袌龅臒徜N戶型，保持了總價低與功能完善的優(yōu)勢南湖樓盤購房者工作單位；%在南湖區(qū)域購房的客戶大多屬于收入較為穩(wěn)定的高收入群體，相對來來屬于社會中高端客群此類人群對樓盤品質(zhì)有一定要求，但仍看重性價比。 付款方式項目一次性按揭分期合計數(shù)量1773090比例19%81%0%100% 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，自貢置業(yè)的主力軍年齡在25~45歲之間，以青年置業(yè)首次置業(yè)、婚房置業(yè)、中年換房置業(yè)為主；客戶職業(yè)多樣化，大部分置業(yè)人群為普通大眾；針對普通剛需樓盤以首次置業(yè)為主，二次置業(yè)較少；按揭付款始終是最主要的付款方式。而西城片區(qū)與龍湖片區(qū)受地緣性的影響較大，大部分客群就是該區(qū)域常住人口。購房者心理研究分析數(shù)據(jù)來源為南湖、西城的兩個重點樓盤已購房客戶信息① 區(qū)域選擇性：樓盤一：南湖某樓盤454份抽樣數(shù)據(jù)調(diào)查，主要調(diào)查購買該樓盤的客戶所在區(qū)域：區(qū)域自流井區(qū)貢井區(qū)沿灘區(qū)大安區(qū)高新區(qū)富順縣榮縣其他區(qū)域不詳數(shù)據(jù)178組17組25組47組15組60組13組94組5組占比%%6%%%%%%%數(shù)據(jù)分析：根據(jù)以上數(shù)據(jù)得出，業(yè)主的工作區(qū)域分布最多的前三位是：1）自流井區(qū)共178組，%；2）富順縣共60組，%；3）大安區(qū)共47組，%。對于剛需樓盤，客戶最關(guān)注的還是價格（總價），其次為地段、產(chǎn)品。而從西城來看，由上表可以看出這個地緣性的市場，主要針對的客群是剛需客群，剛需樓盤的客戶首先注重的是產(chǎn)品，這并不代表他們不重視價格，因為在我們的調(diào)查了解中，西城片區(qū)的客戶更偏愛功能實用的小戶型，而戶型的面積也決定了產(chǎn)品的總價，所以西城片區(qū)的客戶最注重產(chǎn)品的設(shè)計也是趨于價格的導(dǎo)向。 從南湖來看，在我們所調(diào)查的樓盤中，客戶關(guān)注的重點依次是地段、價格、戶型，在南湖這個配套齊全的宜居區(qū)域，買房的客戶更多看重的是這個片區(qū)的區(qū)域價值，首先認可了這個區(qū)域，其次才比較該區(qū)域的價格與戶型。如果作為整體使用，該戶型是動靜分區(qū)、私密性高的精致居所，如果作為投資出租，可將兩層聯(lián)通處封閉使用，在二樓梯部處設(shè)置入戶門，成為單獨套房住宅，就能變做獨立的2套住宅。 該戶型為高端樓盤的迷你戶型，其戶型本身并無明顯的設(shè)計缺陷，滯銷的主要原因是該類產(chǎn)品放在高端樓盤中就失去了它本身具備的一些總價優(yōu)勢與購房人群，所以造成滯銷。1 客臥：，臥室開間不低于3米。在接下來的調(diào)查中除了功能實用不浪費以外，優(yōu)質(zhì)戶型還具備哪些因素。 功能2室戶型；216。 價格；216。 配套：周邊生活配套齊全，生活便捷性強；216。小結(jié)：自貢房地產(chǎn)市場的差異性，大多噱頭僅停留在宣傳和風(fēng)格上，戶型本身缺乏差異性和細分。從以往的市場來看，小型的躍層產(chǎn)品較受年輕人的青睞，如晶舍、新美帝景，一推出來幾乎就能達到銷售告罄的效果，目前的市場只有天驕國際推出了這樣的產(chǎn)品，可變性強，時尚度高，深受青年人群的喜愛，該類產(chǎn)品是目前市場上的一個亮點。該區(qū)域的其他剛需樓盤也較為注重品質(zhì)的打造，售價還是處于一個較高的水平。該區(qū)域離主城區(qū)有一定距離，難以吸引區(qū)域外的人群購買本區(qū)域整體生活消費水平不高；本區(qū)域開發(fā)發(fā)展空間有限。該區(qū)域以生態(tài)居住、休閑旅游為主，兼有商業(yè)服務(wù)、物流、教育、文化等功能設(shè)施配套完善的山水林間城市，高尚人居環(huán)境、生態(tài)社區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)；是自貢的東大門，是自貢聯(lián)結(jié)川南城市群的金三角。隨著藍光地產(chǎn)進入貢井片區(qū)，區(qū)域居住品質(zhì)得到較高提升，藍光地產(chǎn)戰(zhàn)略計劃為用高品質(zhì)的社區(qū)建設(shè)和其自身品牌號召力，吸引自貢其他區(qū)域購買人群入住，但由于自貢消費者對地域選擇性較強，加之貢山壹號的產(chǎn)品組合和戶型設(shè)置上略有缺陷，因此該項目整體銷售情況一直較差。高層均價32003800元/㎡；多層均價45004800元/㎡；區(qū)域客戶情況核心客戶：自貢老城區(qū)域首次購房客戶及匯東片區(qū)二次置業(yè)客戶其他客戶：市區(qū)各區(qū)域客戶核心客戶：區(qū)域內(nèi)的消費者；其他客戶：自貢追求生活品質(zhì)的客戶核心客戶：貢井老城區(qū)客戶；其他客戶：部分臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者區(qū)域內(nèi)樓盤情況概述本區(qū)域內(nèi)樓盤社區(qū)近年來開發(fā)密集，在售社區(qū)品質(zhì)最高，配套最齊全、綠化景觀最有特色，幾乎涵蓋中、歐、中南亞各種建筑景觀風(fēng)格，為自貢市品質(zhì)最高端的社區(qū)集群，且該區(qū)域樓盤價格同比自貢市其他區(qū)域的房價最高，主要吸引自貢中高端人群購買。該區(qū)域產(chǎn)品形式較為單一，純高層樓盤有2個，高層加多層樓盤有2個，無純多層樓盤。該片區(qū)為新興的居住選擇區(qū)域，與南湖生態(tài)城相鄰，新建兩湖大橋連接南湖片區(qū)與龍湖片區(qū)，但是該區(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)區(qū)，配套設(shè)施非常不完善。 小結(jié)：所以，從目前市場上的產(chǎn)品組合來看，不超過300畝的項目，產(chǎn)品配置最好是高層或高層加多層，多層作為利潤最大化，高層保證現(xiàn)金流。電梯多層產(chǎn)品能增加住宅的附加值，提升客戶的居住品質(zhì)感，近年來成為高端樓盤中的的一款明星產(chǎn)品。 小結(jié)： 對于目前自貢所出現(xiàn)的樓盤風(fēng)格，消費者并無過多的表現(xiàn)喜好，一方面是因為購買的都是期房，樓盤的風(fēng)格呈現(xiàn)較晚，另一方面是各樓盤對這些風(fēng)格的打造都還不純粹，較為粗糙。主要針對客群為普通大眾、剛需客戶與投資型客戶。高端樓盤：從上表可以看出恒大綠洲、南湖郡、東方威尼斯、貢山一號等樓盤都屬于質(zhì)素較高的樓盤，樓盤體量較大，容積率低，宜居指數(shù)高，屬于自貢的高端樓盤。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項目建議作者：日期：自貢房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項目建議目錄一、樓盤綜合素質(zhì)篇 調(diào)查前述 經(jīng)濟指標對比 建筑風(fēng)格對比 產(chǎn)品組合對比 區(qū)域認可度對比 價格對比 其他亮點挖掘 小結(jié)：購房促成因素組合結(jié)論二、產(chǎn)品專項研究 優(yōu)質(zhì)戶型分析 劣質(zhì)戶型分析 特別產(chǎn)品調(diào)研 實際運用調(diào)研關(guān)注點專項調(diào)研 購房者心理研究 區(qū)域性：區(qū)域局限性研究 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)：購買行為及動機 認知途徑調(diào)研四、自貢未來住宅發(fā)展研究 住宅的全新理念 可引進的全新產(chǎn)品五、項目立地情況及客群分析六、項目產(chǎn)品建議 營銷代理建議 營銷體驗中心與招商中心建議一、樓盤綜合素質(zhì)篇調(diào)查前述在房地產(chǎn)銷售的淡季，策劃部針對自貢市房地產(chǎn)項目做了一次專項調(diào)查，調(diào)查的主要目的是為了找出在慘淡的市場環(huán)境下，是什么在支撐各樓盤的銷售去化，在眼花繚亂的各種樓盤風(fēng)情、配套與優(yōu)勢中，是誰在充當銷售的黑馬，引領(lǐng)客戶購房的方向？策劃部針對本次的調(diào)查對自貢購房者的心理、自貢未來住宅發(fā)展的方向、項目立地情況及客群等方面進行了簡要分析。 經(jīng)濟指標對比——樓盤素質(zhì)排序 排名樓盤名體量容積率綠化率暢銷戶型備注南湖片區(qū)1南湖郡209畝50%80~100㎡功能3房緊鄰匯東實驗小區(qū)分校、南湖體育場2東方威尼斯228畝245%功能2房自貢首個別墅社區(qū)3南湖公館169畝35%100㎡以下戶型打造自貢高端生活住區(qū)，7+1電梯洋房，以舒居戶型為主4金域國際87畝40%7+1法式花園洋房，銷售情況慘淡5南湖駿景50畝%E戶型，79~112㎡臨湖的位置好，小區(qū)面向南湖公園6南湖國際社區(qū)116畝40%70~90㎡，功能3房豪華中庭景觀、售房部與景觀區(qū)打造較好、自貢示范工地、廣宣投入高、位置好、小區(qū)內(nèi)有游泳池和泛會所7水岸豪庭87畝%帶灰空間可變戶型，52~100㎡三期主推小戶型8新加坡花園62畝%70~105㎡，功能2房，帶大陽臺自貢首個恒溫游泳池社區(qū)龍湖片區(qū)1恒大綠洲325畝46%98㎡功能3房超豪華五星會館、雙語幼兒園、恒溫游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、3+1墅級花園洋房；無2室戶型2龍湖郡200畝32%生態(tài)環(huán)境較好西城片區(qū)1貢山一號304畝35%功能3房星級會所、商業(yè)街；受雅筑沖擊較大2林澗美墅89畝47%D1：，小三室?guī)щ娞莼▓@洋房3雅筑42畝%75~92，功能3房周邊臨公園、小學(xué) 分析： 通過對樓盤體量、容積率、綠化率的對比，可以科學(xué)合理的對樓盤屬性進行等級劃分，不同的等級的樓盤，所推出的產(chǎn)品與針對的客戶群也各有不同。普通剛需樓盤：南湖國際社區(qū)、新加坡花園、水岸豪庭、雅筑等樓盤均為普通剛需樓盤，產(chǎn)品以高層電梯為主，兼有電梯小高層，戶型以1房到功能3房為主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市場的銷售去化上表現(xiàn)平平，部分1室戶型設(shè)計陽臺或灰空間，便于日后改為2房?，F(xiàn)代風(fēng)格的建筑在眾多的極具個性的建筑風(fēng)格已逐漸淘汰，其呆板的外觀，生硬的線條已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求。多層產(chǎn)品是項目的利潤來源，也是購房者最為親睞的產(chǎn)品類型。別墅類產(chǎn)品屬于市場上的超高端產(chǎn)品，受眾人群少，屬于滿足小部分人群，提高樓盤品質(zhì)與檔次的產(chǎn)品，但目前自貢別墅類產(chǎn)品的品質(zhì)較低，且產(chǎn)品規(guī)劃有較大缺陷，因而此類產(chǎn)品在自貢的銷售情況和口碑不佳。國際廣場）將于今年底或明年開始動工。高層數(shù)量最多，多層數(shù)量次于高層，別墅較少；以三居為主，二居及四居為次，面積以80150㎡為主。高層均價3500元/㎡；多層均價5000元/㎡。貢井西城一直是極具地緣性的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)購買人群主要都來自于貢井區(qū)常住人群，且品質(zhì)價格較自貢市整體房價水平相比更低。該區(qū)域是自貢大城市建設(shè)“東進南移”的重要步環(huán)節(jié)，是實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要示范內(nèi)容，是自貢板倉工業(yè)園的配套服務(wù)區(qū)，是沿灘區(qū)城市建設(shè)的重要載體。該區(qū)域離主城區(qū)有一定距離，吸引市區(qū)廣大消費者具有一定難度；該