房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析-全文預(yù)覽
【正文】 、“資金來源與運用表”和“資產(chǎn)負(fù)債表”都是為進(jìn)行項目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報表。各個等級的注冊資本金為：一級5000萬元；二級2000萬元；三級800萬元；四級100萬元。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 考慮了這三項因素后（大部分情況下只有后兩項因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為25%。因而，房地產(chǎn)投資項目資金平衡分析關(guān)注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目?；脽羝?8資金來源與應(yīng)用表序號項目合計 1 23 … N1 資金來源 銷售收入 出租收入 自營收入 資本金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入2 資金運用 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤 借款本金償還和利息支付3 盈余資金=（1）（2）4 累計盈余資金幻燈片19第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 二、資金來源與運用表 資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來源（現(xiàn)金流入）多于資金運用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額?；脽羝?5第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 （4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)，用以計算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 開發(fā)出售型的項目是指從建設(shè)開始時起到全部售出時為止所經(jīng)歷的是時間；開發(fā)出租型的項目是指從建設(shè)開始時起到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。當(dāng)利息增大時，應(yīng)納稅所得額減少，故土地增值稅和所得稅減少，從而增大了全部投資稅后內(nèi)部收益率。 在資本金現(xiàn)金流量表中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的銀行借款是現(xiàn)金流入，但又同時將借款用于項目投資，則同時點、等額的流入和流出，兩者相互抵消，因而只有自有資金（即資本金）?；脽羝?自有資本金現(xiàn)金流量表序號項目合計 1 23 … N1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2 現(xiàn)金流出 資本金 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還、借款利息支付3 凈現(xiàn)金流量4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標(biāo)：資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（%）；財務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）幻燈片10第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 一、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表的種類（3）針對兩表的有關(guān)說明①凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。幻燈片6第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 一、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表的種類（1）全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)的計算表格。 衡量項目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。 進(jìn)行不確定性分析?；脽羝?第五章 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析基本報表第三節(jié) 傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)第四節(jié) 現(xiàn)代的財務(wù)分析指標(biāo)第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用幻燈片2第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析概述一、房地產(chǎn)項目財務(wù)分析的含義 是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。 財務(wù)分析指標(biāo)的計算與評價。 衡量項目的清償能力 這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 現(xiàn)金流入、流出不包括非現(xiàn)金收支，如折舊費、應(yīng)收款和應(yīng)付款等。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。而在資本金現(xiàn)金流量表中，由于假定了全部投資中除資本金以外的投資都是通過債務(wù)資金來解決的，所以現(xiàn)金流出項目增加了“借款本金償還”和“借款利息支付”。而全部投資現(xiàn)金流量表中，雖然全部投資中不含財務(wù)費用，但在表中所列的其他項目中仍保留有財務(wù)費用的影響。 由于預(yù)售和預(yù)租情況的存在，這類開發(fā)項目的建設(shè)期和經(jīng)營期無法截然分開，一般統(tǒng)稱為“開發(fā)經(jīng)營期”。 以出租和自營為主的房地產(chǎn)投資項目，也會有一些項目與出售項目不同，在持有期末可能會發(fā)生“凈轉(zhuǎn)售收入”。其表格形式見下頁。 作為項目投資實施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零?；脽羝?3利潤表序號項目合計 1 23 … N1 經(jīng)營收入 銷售收入 出租收入 自營收入2 經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本3 運營費用4 修理費用5 經(jīng)營稅金及附加6 土地增值稅7 利潤總額8 所得稅9 稅后利潤 盈余公積金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 計算指標(biāo)：投資利潤率（%）；投資利稅率（%）；資本金利潤率（%）；資本金凈利潤率（%）幻燈片24第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 三、利潤表（或稱損益表） 損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額 損益表中的利潤總額一般應(yīng)為： 利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－運營費用－修理費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅幻燈片25第二節(jié) 財務(wù)分析基本報表 三、利潤表（或稱損益表） 損益表的數(shù)據(jù)來源與填列（1）關(guān)于利潤總額①以出售為主的房地產(chǎn)項目的利潤總額 利潤總額=銷售收入－總成本費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅
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