【房地產(chǎn)】上海金山項目投資分析報告[1]-全文預(yù)覽
【正文】 面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項目車程在10分鐘之內(nèi)。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。%；，%；，%。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計。共5770套，共計2215套，去化率為38%。2004年市場供應(yīng)量共計25萬平方米，共2492套，共740套，去化率為30%。共2773套，共計1319套，%。19月份，%。 居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500 元，％；農(nóng)民人均收入4832元，％。，%。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進入上海的橋頭堡。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。二、市場分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點和土地利用條件和要求。 項目建筑面積指標(biāo)，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。項目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。土地面積142868平方米，土地用途為居住。 項目規(guī)劃總體要求項目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，, , , 建筑密度多層30%，非獨立式低密度住宅25%，綠化率40%。上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。故本項目從經(jīng)濟上不可行。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。到2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。結(jié)合2003年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展開始步入高速增長期。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。、房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計劃的提出而備受關(guān)注。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。本項目交通便捷。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價 (元/m2)開盤日期銷售情況藍(lán)堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨立/聯(lián)排別墅 184175195/3034674800Jun04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800001366101111/1431444200Jul04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高層18000132100102/1251554100Aug04基本售完藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組
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