【正文】 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項目建議作者：日期：自貢房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項目建議目錄一、樓盤綜合素質(zhì)篇 調(diào)查前述 經(jīng)濟指標(biāo)對比 建筑風(fēng)格對比 產(chǎn)品組合對比 區(qū)域認(rèn)可度對比 價格對比 其他亮點挖掘 小結(jié)：購房促成因素組合結(jié)論二、產(chǎn)品專項研究 優(yōu)質(zhì)戶型分析 劣質(zhì)戶型分析 特別產(chǎn)品調(diào)研 實際運用調(diào)研關(guān)注點專項調(diào)研 購房者心理研究 區(qū)域性：區(qū)域局限性研究 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)：購買行為及動機 認(rèn)知途徑調(diào)研四、自貢未來住宅發(fā)展研究 住宅的全新理念 可引進的全新產(chǎn)品五、項目立地情況及客群分析六、項目產(chǎn)品建議 營銷代理建議 營銷體驗中心與招商中心建議一、樓盤綜合素質(zhì)篇調(diào)查前述在房地產(chǎn)銷售的淡季，策劃部針對自貢市房地產(chǎn)項目做了一次專項調(diào)查，調(diào)查的主要目的是為了找出在慘淡的市場環(huán)境下，是什么在支撐各樓盤的銷售去化，在眼花繚亂的各種樓盤風(fēng)情、配套與優(yōu)勢中，是誰在充當(dāng)銷售的黑馬，引領(lǐng)客戶購房的方向？策劃部針對本次的調(diào)查對自貢購房者的心理、自貢未來住宅發(fā)展的方向、項目立地情況及客群等方面進行了簡要分析。 本次調(diào)查的樓盤一共13個，且均為自貢房地產(chǎn)市場上質(zhì)素較高的樓盤；調(diào)查區(qū)域分為南湖、龍湖、西城三大片區(qū)，南湖片區(qū)為重點調(diào)查區(qū)域；調(diào)查重點為各樓盤的價格、戶型和賣點。南湖片區(qū)：調(diào)查樓盤為南湖國際社區(qū)、南湖駿景、南湖郡、南湖公館、東方威尼斯、新加坡花園、水岸豪庭、金域國際，占調(diào)查總量的62%；龍湖新城：調(diào)查樓盤為恒大綠洲、龍湖郡，占調(diào)查總量的15%；西城片區(qū)：調(diào)查樓盤為貢山一號、雅筑、林澗美墅（暫分類到西城），占調(diào)查總量的23%。 經(jīng)濟指標(biāo)對比——樓盤素質(zhì)排序 排名樓盤名體量容積率綠化率暢銷戶型備注南湖片區(qū)1南湖郡209畝50%80~100㎡功能3房緊鄰匯東實驗小區(qū)分校、南湖體育場2東方威尼斯228畝245%功能2房自貢首個別墅社區(qū)3南湖公館169畝35%100㎡以下戶型打造自貢高端生活住區(qū)，7+1電梯洋房，以舒居戶型為主4金域國際87畝40%7+1法式花園洋房，銷售情況慘淡5南湖駿景50畝%E戶型，79~112㎡臨湖的位置好，小區(qū)面向南湖公園6南湖國際社區(qū)116畝40%70~90㎡，功能3房豪華中庭景觀、售房部與景觀區(qū)打造較好、自貢示范工地、廣宣投入高、位置好、小區(qū)內(nèi)有游泳池和泛會所7水岸豪庭87畝%帶灰空間可變戶型，52~100㎡三期主推小戶型8新加坡花園62畝%70~105㎡，功能2房，帶大陽臺自貢首個恒溫游泳池社區(qū)龍湖片區(qū)1恒大綠洲325畝46%98㎡功能3房超豪華五星會館、雙語幼兒園、恒溫游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、3+1墅級花園洋房；無2室戶型2龍湖郡200畝32%生態(tài)環(huán)境較好西城片區(qū)1貢山一號304畝35%功能3房星級會所、商業(yè)街；受雅筑沖擊較大2林澗美墅89畝47%D1：，小三室?guī)щ娞莼▓@洋房3雅筑42畝%75~92，功能3房周邊臨公園、小學(xué) 分析： 通過對樓盤體量、容積率、綠化率的對比，可以科學(xué)合理的對樓盤屬性進行等級劃分，不同的等級的樓盤，所推出的產(chǎn)品與針對的客戶群也各有不同。高端樓盤：從上表可以看出恒大綠洲、南湖郡、東方威尼斯、貢山一號等樓盤都屬于質(zhì)素較高的樓盤，樓盤體量較大，容積率低，宜居指數(shù)高，屬于自貢的高端樓盤。推出的產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房），戶型也以舒居戶型為主，小戶型和迷你戶型較少，大部分以舒居3房為主，特別是恒大綠洲，無兩室產(chǎn)品，最小戶型為98㎡的三房。主要針對注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)客群。普通剛需樓盤：南湖國際社區(qū)、新加坡花園、水岸豪庭、雅筑等樓盤均為普通剛需樓盤，產(chǎn)品以高層電梯為主，兼有電梯小高層，戶型以1房到功能3房為主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市場的銷售去化上表現(xiàn)平平，部分1室戶型設(shè)計陽臺或灰空間，便于日后改為2房。主要針對客群為普通大眾、剛需客戶與投資型客戶。 小結(jié)： 項目產(chǎn)品的配置受地塊的影響，地塊較大的樓盤可做多樣產(chǎn)品提升項目品質(zhì)感與可選性，地塊較小的樓盤可做單一產(chǎn)品，集中資源著力打造，使產(chǎn)品的配置與布置達到最好的效果。 建筑風(fēng)格對比建筑風(fēng)格簡約歐式現(xiàn)代風(fēng)格Art deco南加州風(fēng)格法式建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格英式建筑風(fēng)格樓盤名恒大綠洲、南湖國際社區(qū)、南湖駿景水岸豪庭、新加坡花園南湖公館、南湖郡、雅筑貢山一號金域國際林澗美墅、東方威尼斯龍湖郡占比23%15%23%8%8%15%8% 分析： 從上表可以看出，所調(diào)查的樓盤風(fēng)格可以分為7種，最多的是簡約歐式建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格外觀、線條簡約大方、成本低，是自貢大多數(shù)樓盤青睞的一種建筑風(fēng)格；其次是Art deco藝術(shù)裝飾建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術(shù)的符號，是自貢在2011年新出現(xiàn)的一種建筑風(fēng)格，主要運用于高端住宅，打造成本較高，但就目前的樓盤來看，打造與運用的并不好；另外，現(xiàn)代風(fēng)格和地中海風(fēng)格也被廣泛運用于自貢的樓盤，特別是西班牙風(fēng)格的建筑，濃郁的色彩，閑適、浪漫又不缺寧靜，消費者與開發(fā)商都較為青睞，樓盤建成后具有濃郁的異域風(fēng)情。現(xiàn)代風(fēng)格的建筑在眾多的極具個性的建筑風(fēng)格已逐漸淘汰，其呆板的外觀，生硬的線條已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求。 小結(jié)： 對于目前自貢所出現(xiàn)的樓盤風(fēng)格，消費者并無過多的表現(xiàn)喜好，一方面是因為購買的都是期房，樓盤的風(fēng)格呈現(xiàn)較晚，另一方面是各樓盤對這些風(fēng)格的打造都還不純粹，較為粗糙。在今后新建的樓盤中可針對自貢天氣陰霾的特征，多打造一些色彩濃郁、鮮亮的樓盤外觀，提升樓盤形象并與其他項目形成差異化的直觀視覺感受。產(chǎn)品組合展示樓 盤高端樓盤剛需樓盤恒大綠洲南湖郡東方威尼斯貢山一號南湖公館金域國際林澗美墅南湖駿景龍湖郡南湖國際社區(qū)新加坡花園水岸豪庭雅筑多層（電梯花園洋房）高 層別 墅 分析： 從上表我們可以看出，所有高端樓盤的產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品以多層為主，電梯為輔，少量配置有別墅產(chǎn)品，可滿足不同客戶的需求。多層產(chǎn)品是項目的利潤來源，也是購房者最為親睞的產(chǎn)品類型。電梯多層產(chǎn)品能增加住宅的附加值，提升客戶的居住品質(zhì)感，近年來成為高端樓盤中的的一款明星產(chǎn)品。從最開始的稀有產(chǎn)品到現(xiàn)在的遍地開花，加之價格的導(dǎo)向，電梯花園洋房經(jīng)歷了一個從熱到冷的銷售周期。電梯住宅產(chǎn)品目前在房地產(chǎn)市場上占有最高的比重，由于自貢的房地產(chǎn)市場還處于剛性需求的階段，大部分首次置業(yè)的人群更愿意選擇價格實惠，戶型緊湊實用的電梯住宅產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比花園洋房價格更低，面積更小，更經(jīng)濟實惠，是去化最快、開發(fā)商現(xiàn)金流保障的一類產(chǎn)品。別墅類產(chǎn)品屬于市場上的超高端產(chǎn)品，受眾人群少，屬于滿足小部分人群，提高樓盤品質(zhì)與檔次的產(chǎn)品，但目前自貢別墅類產(chǎn)品的品質(zhì)較低，且產(chǎn)品規(guī)劃有較大缺陷，因而此類產(chǎn)品在自貢的銷售情況和口碑不佳。 小結(jié)：所以，從目前市場上的產(chǎn)品組合來看，不超過300畝的項目，產(chǎn)品配置最好是高層或高層加多層，多層作為利潤最大化，高層保證現(xiàn)金流。區(qū)域認(rèn)可度對比區(qū)域南湖片區(qū)龍湖片區(qū)西城片區(qū)在售盤數(shù)11個3個4個區(qū)域特征城市規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，自貢新興文體、生活、商業(yè)、住宅的發(fā)展區(qū)域；周邊生活配套、交通布局尚不完善，大部分前期開發(fā)住宅項目已經(jīng)接近銷售尾聲，開始交房入??；重大商業(yè)項目（泰豐南湖至尊和華商國際廣場）將于今年底或明年開始動工。該片區(qū)為新興的居住選擇區(qū)域，與南湖生態(tài)城相鄰，新建兩湖大橋連接南湖片區(qū)與龍湖片區(qū)，但是該區(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)區(qū)，配套設(shè)施非常不完善。自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱，屬于城市邊緣地帶。區(qū)域產(chǎn)品類型高層樓盤有4個，高層加多層樓盤有7個，純多層樓盤為0個；其中南湖郡及東方威尼斯修建有少量聯(lián)排別墅，南湖公館、南湖郡西區(qū)、金域國際修建有電梯多層。高層數(shù)量最多，多層數(shù)量次于高層，別墅較少；以三居為主，二居及四居為次，面積以80150㎡為主。該區(qū)域產(chǎn)品形式較為單一，純高層樓盤有2個，高層加多層樓盤有2個，無純多層樓盤。其中貢山壹號有少量別墅。區(qū)域價格高層均價4000元/㎡多層均價5000元/㎡東方威尼斯的別墅區(qū)均價5200元/㎡。高層均價3500元/㎡；多層均價5000元/㎡。高層均價32003800元/㎡；多層均價45004800元/㎡；區(qū)域客戶情況核心客戶：自貢老城區(qū)域首次購房客戶及匯東片區(qū)二次置業(yè)客戶其他客戶：市區(qū)各區(qū)域客戶核心客戶：區(qū)域內(nèi)的消費者；其他客戶：自貢追求生活品質(zhì)的客戶核心客戶：貢井老城區(qū)客戶；其他客戶：部分臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者區(qū)域內(nèi)樓盤情況概述本區(qū)域內(nèi)樓盤社區(qū)近年來開發(fā)密集，在售社區(qū)品質(zhì)最高，配套最齊全、綠化景觀最有特色，幾乎涵蓋中、歐、中南亞各種建筑景觀風(fēng)格，為自貢市品質(zhì)最高端的社區(qū)集群，且該區(qū)域樓盤價格同比自貢市其他區(qū)域的房價最高，主要吸引自貢中高端人群購買。主城區(qū)在該區(qū)域購買住房的主要目的為投資性購房，大多購房者認(rèn)為該區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好，但區(qū)域成熟度太低，現(xiàn)階段購房目的，一是希望在未來區(qū)域成熟后再入??；二是看重該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?，購房投資；三是該區(qū)域現(xiàn)階段價格處于起步階段，同比全市房地產(chǎn)銷售價格略低，且生態(tài)環(huán)境較好。 但從遠期發(fā)展來看，該區(qū)域未來將大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，外來人口和自貢制造業(yè)人口將大量增加，未來區(qū)域住宅及商業(yè)項目具有一定發(fā)展空間。貢井西城一直是極具地緣性的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)購買人群主要都來自于貢井區(qū)常住人群，且品質(zhì)價格較自貢市整體房價水平相比更低。隨著藍光地產(chǎn)進入貢井片區(qū)，區(qū)域居住品質(zhì)得到較高提升，藍光地產(chǎn)戰(zhàn)略計劃為用高品質(zhì)的社區(qū)建設(shè)和其自身品牌號召力，吸引自貢其他區(qū)域購買人群入住，但由于自貢消費者對地域選擇性較強，加之貢山壹號的產(chǎn)品組合和戶型設(shè)置上略有缺陷，因此該項目整體銷售情況一直較差。由此可以看出，自貢市民對樓盤區(qū)域性選擇的抗性較大，對價格的甄選意愿最大。優(yōu)勢城市未來發(fā)展中心，區(qū)域發(fā)展具有政策導(dǎo)向；區(qū)域未來規(guī)劃為集商貿(mào)、會展、行政、文體、科教、生態(tài)居住等于一體的新興區(qū)域，生活便捷；區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施配套優(yōu)越，南湖公園、高峰公園、體育中心、匯東實驗小學(xué)、老年大學(xué)、五星級寫字樓、城市綜合體等全面滿足品質(zhì)生活需求；城市道路寬敞、交通通達性強，城市風(fēng)貌靚麗，是未來的城市名片與城市客廳，未來的中高端居住示范區(qū)。該區(qū)域是自貢大城市建設(shè)“東進南移”的重要步環(huán)節(jié)，是實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要示范內(nèi)容，是自貢板倉工業(yè)園的配套服務(wù)區(qū)，是沿灘區(qū)城市建設(shè)的重要載體。該區(qū)域以生態(tài)居住、休閑旅游為主，兼有商業(yè)服務(wù)、物流、教育、文化等功能設(shè)施配套完善的山水林間城市，高尚人居環(huán)境、生態(tài)社區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)；是自貢的東大門，是自貢聯(lián)結(jié)川南城市群的金三角。藍光地產(chǎn)入駐貢井，為貢井乃至整個自貢帶來了高端生活的新品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；貢井長征大道兩側(cè)已有貢院（售罄）、貢山一號、雅筑和尚峰形成了以十字路口為中心的貢井生活住宅新趨勢；平橋的步行商業(yè)街規(guī)劃和泰豐廣場構(gòu)成了貢井的商業(yè)集中地，未來貢山一號也規(guī)劃有商業(yè)街，并宣傳引進5星級影院、高檔會所等產(chǎn)業(yè)，加上現(xiàn)有的美食一條街帶動，未來西城片區(qū)將形成2個商業(yè)中心。劣勢周邊生活配套及交通布局還需時日；區(qū)域商業(yè)配套尚屬空白，預(yù)計2015年才能正式投入使用，目前階段難以滿足入住人群的生活需求。該區(qū)域離主城區(qū)有一定距離，吸引市區(qū)廣大消費者具有一定難度；該區(qū)域交通通達性有待完善；屬于新規(guī)劃區(qū)域，居住成熟