【正文】 購(gòu)房的主要人群，在產(chǎn)品設(shè)置上應(yīng)充分考慮二居室和三居室適宜兩代人居住；套一與可變套一適合二人世界與單身群體；套型配比可參照該占比配置南湖樓盤購(gòu)房者年齡%；%，2645這個(gè)年齡段的客群是南湖區(qū)域樓盤的主力客群，這部分客群屬于社會(huì)中流砥柱，接受新鮮事物的能力強(qiáng)，個(gè)性鮮明，有自己的喜好產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)更富個(gè)性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場(chǎng)需求 策劃部經(jīng)過(guò)以上詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，目的只是為了找出目前市場(chǎng)上最暢銷的產(chǎn)品，客戶所認(rèn)可，所需要的產(chǎn)品，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，為項(xiàng)目產(chǎn)品做指導(dǎo)。所謂“大平層”，其面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見(jiàn)；就整體定位而言，平層大宅的品質(zhì)領(lǐng)先于市場(chǎng)，產(chǎn)品定位高端；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺(tái)等空間；就區(qū)位環(huán)境而言，平層大宅往往占據(jù)稀缺的城市資源。 市場(chǎng)空缺產(chǎn)品——果殼小戶、平層大宅、LOFT。 企業(yè)戰(zhàn)略需求： 財(cái)務(wù)需求：項(xiàng)目需要大量資金啟動(dòng)商業(yè)的投資和運(yùn)營(yíng)，如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，將較大的影響整個(gè)綜合體項(xiàng)目的發(fā)展。 融入智能化硬件考慮；產(chǎn)品組合配比波士頓矩陣與配比建議 波士頓矩陣對(duì)于產(chǎn)品所處的四個(gè)象限具有不同的定義和相應(yīng)的戰(zhàn)略對(duì)策。其財(cái)務(wù)特點(diǎn)是利潤(rùn)率低、處于保本或虧損狀態(tài)，負(fù)債比率高，無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)收益。三變四室90120㎡豪華平層設(shè)計(jì)，雖只有不超過(guò)110㎡的面積，但配合大花園大陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造出130~150㎡的視覺(jué)沖擊與豪華享受。外光設(shè)計(jì)為圓形，連接處作為花池與花架。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見(jiàn)；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺(tái)等空間，讓家庭中每個(gè)成員都有獨(dú)立的私密空間，品質(zhì)感更強(qiáng)。1 運(yùn)營(yíng)需求：聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司，弱化企業(yè)后期服務(wù)負(fù)擔(dān)住宅部分定位216。 問(wèn)號(hào)產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂(lè)的人群。項(xiàng)目名為暫定，根據(jù)定位確定再行提煉。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對(duì)體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放的影響。針對(duì)客戶在體驗(yàn)過(guò)程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見(jiàn)的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。 縮小戶型面積，降低總價(jià)；216。現(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡利用大花園、大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加可變空間。分期案名：一期案名——新貴二次置業(yè)人群、剛需人群購(gòu)買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對(duì)住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。 風(fēng)格定位：現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)歐風(fēng)格216。 問(wèn)號(hào)產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂(lè)的人群。對(duì)問(wèn)題產(chǎn)品應(yīng)采取選擇性投資戰(zhàn)略。 增加LOFT提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；216。主推方案第一方案（回籠資金為目標(biāo)，差異化產(chǎn)品為核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升品質(zhì)形象為愿景的產(chǎn)品建議） 方案建議依據(jù)1) 市場(chǎng)情況：從自貢整體檔次定位、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品和資金、亮點(diǎn)戶型、南湖樓盤購(gòu)房者工作單位、南湖樓盤購(gòu)房居住人群、南湖樓盤購(gòu)房者年齡等方面，我們得出以下結(jié)論：216。216。 l 果殼式住宅：30㎡左右的住宅里包括了衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、客臥等功能的配置，達(dá)到最小面積的最大利用，滿足快節(jié)奏都市生活與不能負(fù)荷高房?jī)r(jià)的蝸居人群。④ 認(rèn)知途徑調(diào)研西城某樓盤項(xiàng)目電視電臺(tái)戶外廣告車身廣告網(wǎng)絡(luò)類DM單活動(dòng)類介紹路過(guò)短信合計(jì)數(shù)量001000 0 02060 090比例0%0%11%0%0%0%0%22%67%0%100%南湖某樓盤 小結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)我們可以看出從形象宣傳（戶外、車身、站臺(tái)等）得知項(xiàng)目信息的客戶較多，形象宣傳也是最直接有效的宣傳，項(xiàng)目品質(zhì)與形象的好壞都體現(xiàn)在該方面；項(xiàng)目知名度廣播以后口碑宣傳也非常重要，期間多做營(yíng)銷活動(dòng)，提升老客戶的口碑宣傳也是項(xiàng)目去化的關(guān)鍵；其次一個(gè)好的項(xiàng)目，售房部需要設(shè)在一個(gè)顯眼、且人流量較多的位置，路過(guò)的客群也將會(huì)成為主力客群。其次是地段，不得不說(shuō)所有的剛需樓盤都面臨一個(gè)地段的考驗(yàn)，雖然處在地緣性市場(chǎng)內(nèi)，但客戶依舊會(huì)在該區(qū)域選擇一個(gè)地段相對(duì)較好的樓盤居住，便利日后的生活。 劣質(zhì)戶型分析 從戶型的優(yōu)劣來(lái)看，不僅僅取決于戶型的設(shè)計(jì)，還取決于戶型的價(jià)格與在整個(gè)樓盤中的位置，以下例舉戶型為各樓盤的部分滯銷戶型。 樓盤：注重整體品質(zhì)的打造；216。小結(jié) 綜合比較，南湖片區(qū)的區(qū)域認(rèn)可度目前是最高的，并且產(chǎn)品類型豐富，可供客戶選擇的樓盤較多，該區(qū)域配套設(shè)施逐漸完善，交房的樓盤也越來(lái)越多，已是開(kāi)發(fā)區(qū)中較為成熟的居住區(qū)。其中貢山壹號(hào)有少量別墅。在今后新建的樓盤中可針對(duì)自貢天氣陰霾的特征，多打造一些色彩濃郁、鮮亮的樓盤外觀，提升樓盤形象并與其他項(xiàng)目形成差異化的直觀視覺(jué)感受。南湖片區(qū)：調(diào)查樓盤為南湖國(guó)際社區(qū)、南湖駿景、南湖郡、南湖公館、東方威尼斯、新加坡花園、水岸豪庭、金域國(guó)際，占調(diào)查總量的62%；龍湖新城：調(diào)查樓盤為恒大綠洲、龍湖郡，占調(diào)查總量的15%；西城片區(qū)：調(diào)查樓盤為貢山一號(hào)、雅筑、林澗美墅（暫分類到西城），占調(diào)查總量的23%。電梯住宅產(chǎn)品目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有最高的比重，由于自貢的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于剛性需求的階段，大部分首次置業(yè)的人群更愿意選擇價(jià)格實(shí)惠，戶型緊湊實(shí)用的電梯住宅產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比花園洋房?jī)r(jià)格更低，面積更小，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，是去化最快、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流保障的一類產(chǎn)品。 但從遠(yuǎn)期發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域未來(lái)將大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，外來(lái)人口和自貢制造業(yè)人口將大量增加，未來(lái)區(qū)域住宅及商業(yè)項(xiàng)目具有一定發(fā)展空間。 小結(jié)：綜合比較，南湖片區(qū)樓盤售價(jià)相對(duì)其他區(qū)域更高，但由于該區(qū)域地價(jià)、成本較高，所以利潤(rùn)不一定高于其他區(qū)域。 性價(jià)比。 特別產(chǎn)品研究 該戶型為創(chuàng)興西城尚峰77㎡二變?nèi)膽粜?，?0多㎡的面積中能做到三室尚屬首次，并且改裝后功能實(shí)用，將70多㎡的戶型做到了極致，達(dá)到了戶型設(shè)計(jì)上質(zhì)的飛躍。高端樓盤客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次為品質(zhì)（自身配套）、價(jià)格、戶型。 自貢未來(lái)住宅發(fā)展研究 新出現(xiàn)的住宅理念。而與別墅產(chǎn)品相比，平層大宅可以說(shuō)是別墅的“平層化”，也可以說(shuō)是傳統(tǒng)別墅的華麗轉(zhuǎn)身——在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛(ài)居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時(shí)，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢(shì)。 三者結(jié)合，優(yōu)化后的產(chǎn)品以不同的組合形式搭配到一起，形成具有我項(xiàng)目特色的高性價(jià)比、特色鮮明的社區(qū)。 運(yùn)營(yíng)目的：住宅產(chǎn)品帶來(lái)大量人群入駐和固定的消費(fèi)力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動(dòng)；同時(shí)以差異化產(chǎn)品塑造項(xiàng)目及企業(yè)形象。 根據(jù)波士頓矩陣我們對(duì)產(chǎn)品的配置有了更科學(xué)的規(guī)劃。這類產(chǎn)品在本項(xiàng)目的考慮中，應(yīng)該排除此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見(jiàn)；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺(tái)等空間，讓家庭中每個(gè)成員都有獨(dú)立的私密空間，品質(zhì)感更強(qiáng)。216。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：wifi覆蓋、智能化配置（一鍵開(kāi)啟所有功能）、1：1墅級(jí)車位配比、入戶大廳5A裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能鋒速電梯、五星級(jí)白金管家服務(wù)、高端會(huì)所、健身房、咖啡廳、會(huì)議室、茶吧等休閑生活設(shè)施開(kāi)發(fā)時(shí)序：分三期開(kāi)發(fā)，優(yōu)勢(shì)為分批推出主題明確，拉升項(xiàng)目利潤(rùn)，產(chǎn)品靈活配置，根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)。 財(cái)務(wù)定位：快速回籠資金，不追求利潤(rùn)最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)；216。二次置業(yè)人群、剛需人群購(gòu)買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對(duì)住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。方案二，對(duì)企業(yè)品牌與項(xiàng)目形象有較大提升，并且利潤(rùn)高于方案一，但銷售周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。體驗(yàn)中心內(nèi)部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設(shè)置禮儀接待登記臺(tái)，由禮儀人員接待引導(dǎo)接待咨詢臺(tái)80★招商咨詢臺(tái)、商鋪銷售咨詢臺(tái)、住宅銷售咨詢臺(tái)掛牌接待法，讓體驗(yàn)中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實(shí)景動(dòng)態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應(yīng)服務(wù)區(qū)，需有專人服務(wù)、電子娛樂(lè)區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)25★要求位置相對(duì)安全、可設(shè)置收銀臺(tái)前室簽　約　區(qū)60★建議設(shè)置6組以上，有隔斷的形式。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風(fēng)水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗(yàn)中心設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)n 考慮項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來(lái)訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個(gè)體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。 建筑風(fēng)格時(shí)尚，外立面色彩明亮跳躍；216。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨(dú)立分開(kāi)，便于業(yè)主自住或投資時(shí)尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，一面設(shè)計(jì)為弧形，一面設(shè)計(jì)為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質(zhì)大生活。宮園（或理想國(guó)）案名詮釋：鉑金突出項(xiàng)目品質(zhì)，宮園突出項(xiàng)目地理位置和生活品味，川南唯一一個(gè)三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購(gòu)物公園，及滿足消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的期待，也能與國(guó)際廣場(chǎng)整體定位“城市中心一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 問(wèn)號(hào)產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂(lè)的人群。 產(chǎn)品定位：歐陸新貴主義園林社區(qū)+新興軟硬性服務(wù)打造+高端空中物業(yè)組合產(chǎn)品+保姆式物業(yè)服務(wù)；216。功能二、三房70—80㎡、80—90㎡全做弧形花園，提升戶型品質(zhì)感，豐富外立面，樓間多做花池、花棚，營(yíng)造清新、舒適生活環(huán)境。例如在產(chǎn)品生命周期中處于引進(jìn)期、因種種原因未能開(kāi)拓市場(chǎng)局面的新產(chǎn)品即屬此類問(wèn)題的產(chǎn)品。 可變戶型的贈(zèng)送面積提高到30%；216。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 在做產(chǎn)品之前，首先我們要認(rèn)清楚我們項(xiàng)目需要的是什么樣的產(chǎn)品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)金流的住宅產(chǎn)品？ 還是提升項(xiàng)目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤(rùn)最大化的高端產(chǎn)品？ 大型的綜合體商業(yè)項(xiàng)目其自身已帶有較多的項(xiàng)目特色與亮點(diǎn)，住宅產(chǎn)品只是作為商業(yè)的輔助配套產(chǎn)品，其亮點(diǎn)要有，但不能喧賓奪主，我項(xiàng)目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點(diǎn)，作為我項(xiàng)目無(wú)可復(fù)制、無(wú)法超越的配套。國(guó)際廣場(chǎng)是一個(gè)聚精過(guò)去，統(tǒng)籌現(xiàn)在，放眼未來(lái)的項(xiàng)目，所以產(chǎn)品一定要具備未來(lái)性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時(shí)間的沖刷，所以滿足現(xiàn)在又結(jié)合未來(lái)（超前性產(chǎn)品）才是符合我項(xiàng)目特質(zhì)的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品既滿足現(xiàn)在的需要，又兼顧未來(lái)發(fā)展。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅：綠色建筑的鋼結(jié)構(gòu)住宅革除了生產(chǎn)磚瓦石灰沙等建材對(duì)環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產(chǎn)業(yè)”。 付款方式項(xiàng)目一次性按揭分期合計(jì)數(shù)量1773090比例19%81%0%100% 小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，自貢置業(yè)的主力軍年齡在25~45歲之間，以青年置業(yè)首次置業(yè)、婚房置業(yè)、中年換房置業(yè)為主；客戶職業(yè)多樣化，大部分置業(yè)人群為普通大眾；針對(duì)普通剛需樓盤以首次置業(yè)為主，二次置業(yè)較少；按揭付款始終是最主要的付款方式。而從西城來(lái)看，由上表可以看出這個(gè)地緣性的市場(chǎng)，主要針對(duì)的客群是剛需客群，剛需樓盤的客戶首先注重的是產(chǎn)品，這并不代表他們不重視價(jià)格，因?yàn)樵谖覀兊恼{(diào)查了解中，西城片區(qū)的客戶