【正文】 500元/㎡；多層均價5000元/㎡。主城區(qū)在該區(qū)域購買住房的主要目的為投資性購房，大多購房者認為該區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好，但區(qū)域成熟度太低，現(xiàn)階段購房目的，一是希望在未來區(qū)域成熟后再入住；二是看重該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Γ彿客顿Y；三是該區(qū)域現(xiàn)階段價格處于起步階段，同比全市房地產(chǎn)銷售價格略低，且生態(tài)環(huán)境較好。貢井西城一直是極具地緣性的房產(chǎn)市場，房產(chǎn)購買人群主要都來自于貢井區(qū)常住人群，且品質(zhì)價格較自貢市整體房價水平相比更低。由此可以看出，自貢市民對樓盤區(qū)域性選擇的抗性較大，對價格的甄選意愿最大。該區(qū)域是自貢大城市建設“東進南移”的重要步環(huán)節(jié)，是實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要示范內(nèi)容，是自貢板倉工業(yè)園的配套服務區(qū)，是沿灘區(qū)城市建設的重要載體。藍光地產(chǎn)入駐貢井，為貢井乃至整個自貢帶來了高端生活的新品質(zhì)標準；貢井長征大道兩側(cè)已有貢院（售罄）、貢山一號、雅筑和尚峰形成了以十字路口為中心的貢井生活住宅新趨勢；平橋的步行商業(yè)街規(guī)劃和泰豐廣場構(gòu)成了貢井的商業(yè)集中地，未來貢山一號也規(guī)劃有商業(yè)街，并宣傳引進5星級影院、高檔會所等產(chǎn)業(yè)，加上現(xiàn)有的美食一條街帶動，未來西城片區(qū)將形成2個商業(yè)中心。該區(qū)域離主城區(qū)有一定距離，吸引市區(qū)廣大消費者具有一定難度；該區(qū)域交通通達性有待完善；屬于新規(guī)劃區(qū)域，居住成熟度還尚待時日；目前該區(qū)域處于初期開發(fā)階段，暫時入駐人口極少，沒有任何區(qū)域配套。小結(jié) 綜合比較，南湖片區(qū)的區(qū)域認可度目前是最高的，并且產(chǎn)品類型豐富，可供客戶選擇的樓盤較多，該區(qū)域配套設施逐漸完善，交房的樓盤也越來越多，已是開發(fā)區(qū)中較為成熟的居住區(qū)。價格對比 分析： 從上表可以看出，從區(qū)域價格來看，整體價格最高的還是南湖片區(qū)，高端樓盤較多，特別是臨南湖的樓盤，基乎都是走的高端路線。龍湖片區(qū)的產(chǎn)品幾乎是鎖定注重品質(zhì)的高端人群，除高端產(chǎn)品外，其它產(chǎn)品價格較低，性價比較高。其他亮點挖掘亮點一：精致時尚的小躍層。具有自住兼投資的多功能性小戶。如創(chuàng)興雅筑（尚峰）、新加坡花園的一變二與二變?nèi)龖粜?，都是市場的熱銷戶型，保持了總價低與功能完善的優(yōu)勢，成為購房首選。以上市場上推出的兩款亮點產(chǎn)品，在功能的可變性、產(chǎn)品的實用性和投資的風險控制上都做了較好的處理，得到了廣大購房者的親睞，特別是創(chuàng)興雅筑二變?nèi)膽粜?，在面對藍光高品質(zhì)和企業(yè)品牌的壓力下，一舉突圍西城市場，無論在價格和銷量上，都遠遠超過藍光貢山壹號。 區(qū)位：受政府規(guī)劃引導，可持續(xù)性發(fā)展性強，區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好；216。 樓盤：注重整體品質(zhì)的打造；216。 宣傳：營銷宣傳力度大；② 促成成交的主要因素：216。 活動；216。③ 最暢銷的戶型：216。 功能3室戶型；④ 滯銷戶型：216。 地段：地段遠離主城區(qū)，生活配套不便二、產(chǎn)品專項研究優(yōu)質(zhì)戶型分析從各大樓盤的調(diào)查中，受價格導向，大多數(shù)消費者更愿意選擇物美價廉、經(jīng)濟適用的住宅，目前的置業(yè)者大多數(shù)還屬于剛性需求，所以選擇實惠實用的功能型住宅，能降低生活壓力，改善生活品質(zhì)。如圖： 小結(jié)：從上面的三個戶型我們可以看出，暢銷戶型基本上都具備以下因素： 小區(qū)位置：在樓盤的位置較好，特別是臨湖、臨景觀戶型； 多贈送：多陽臺，多贈送空間，大飄窗。1 廚衛(wèi)：廚衛(wèi)集中更節(jié)能，且廚房的開間設計得足夠使用。 劣質(zhì)戶型分析 從戶型的優(yōu)劣來看，不僅僅取決于戶型的設計，還取決于戶型的價格與在整個樓盤中的位置，以下例舉戶型為各樓盤的部分滯銷戶型。偶數(shù)層的大陽臺未設置在客廳處，利用率與實用性不高。 該戶型為恒大綠洲135㎡戶型，面積較大，且布局不合理，臥室放在客廳與入戶門旁邊降低了臥室的私密性與客廳的整體性，降低了戶型品質(zhì)與實用效果。 該戶型為隆寬天驕國際的小復式，面積小且靈動可變，時尚感強，深受年輕購房者的喜愛，并且可作為一變二的功能兩室，極具前衛(wèi)度與品質(zhì)感。 實際運用調(diào)研從實際運用的調(diào)研來看，一個好的戶型需要具備實用性、便捷性、節(jié)約性，標準的兩室與三室是最好裝修與運用的，對業(yè)主而言能不改動的地方業(yè)主都不愿意改動，由改動引發(fā)的裝修費用也許可以用來裝修一間房，并且要盡量減少異形或者邊角的出現(xiàn)。三、消費者購買行為研究分區(qū)客戶關注點南湖——購房客戶關注點順序：地段、價格、戶型龍湖——購房客戶關注點順序：品質(zhì)（配套）、價格、戶型西城——購房客戶關注點順序：價格（產(chǎn)品）、地段以下例舉西城某樓盤客戶關注點統(tǒng)計：項目地段商業(yè)配套開發(fā)商品牌樓盤質(zhì)量戶型園林景觀物業(yè)服務價格交通市政配套空氣質(zhì)量區(qū)域未來價值學?？傆嫈?shù)量75200815 1 5044 020224 比例33%1%0%0%36%2%0%22%2%2%0%1%0%100% 小結(jié)： 從策劃部的調(diào)查走訪中，每個區(qū)域購買住宅的客戶，關注點都有所不同，并且根據(jù)樓盤的質(zhì)素與針對的客戶群不同，客戶的關注點也有所不同。并且該區(qū)域也是大多注重生活品質(zhì)的客戶的首選之地。 從龍湖來看，由于區(qū)域不成熟、配套單一，所以到該區(qū)域買房的客戶主要是沖著樓盤的品質(zhì)和樓盤自身的配套而去，其次才是價格與戶型。其次是地段，不得不說所有的剛需樓盤都面臨一個地段的考驗，雖然處在地緣性市場內(nèi)，但客戶依舊會在該區(qū)域選擇一個地段相對較好的樓盤居住，便利日后的生活。綜合以上三個地段的客戶關注點來看，每個區(qū)域的客戶關注點都略有不同，并且不同的樓盤、不同的區(qū)域位置，客戶的關注點也不同。非剛需樓盤客戶關注的重點依次為地段、價格、產(chǎn)品。所以不同區(qū)域、不同性質(zhì)的樓盤，客戶的關注點略有不同，從南湖片區(qū)的樓盤來看，客戶最關注的還是地段、價格、產(chǎn)品。其他地區(qū)：（共94組，%）通指在外工作人員，無論省外及省內(nèi)城市，故此數(shù)據(jù)不屬于集中性數(shù)據(jù)，對分析產(chǎn)生作用不大。 小結(jié)：從分析的數(shù)據(jù)可以看出南湖片區(qū)樓盤的主要購買客群在自流井老城區(qū)，其次為大安區(qū)，由于地緣性的限制貢井區(qū)到南湖片區(qū)置業(yè)的較少，而近年來富順縣反而成為了異地購房的主力軍，并且富順縣的部分房價還高于自貢，未來，富順縣將成為南湖片區(qū)置業(yè)的潛力區(qū)域。由此我們可以看出在客戶的置業(yè)選擇中還是傾向于離市區(qū)較進，工作生活便利且發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域居住。 年齡段：西城某樓盤項目25以下2529303435394044454950以上總計數(shù)量14331211106490比例16%37%13%12%11%7%4%100%南湖樓盤 客戶職業(yè)：西城某樓盤項目私營業(yè)主職員自由職業(yè)教師公務員醫(yī)生服務業(yè)退休總計數(shù)量136633120290比例14%73%3%3%1%2%0%2%100%南湖某樓盤③ 置業(yè)次數(shù)例舉西城某樓盤項目首次二次三次及以上總計數(shù)量845190比例93%6%1%100%216。④ 認知途徑調(diào)研西城某樓盤項目電視電臺戶外廣告車身廣告網(wǎng)絡類DM單活動類介紹路過短信合計數(shù)量001000 0 02060 090比例0%0%11%0%0%0%0%22%67%0%100%南湖某樓盤 小結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)我們可以看出從形象宣傳（戶外、車身、站臺等）得知項目信息的客戶較多，形象宣傳也是最直接有效的宣傳，項目品質(zhì)與形象的好壞都體現(xiàn)在該方面；項目知名度廣播以后口碑宣傳也非常重要，期間多做營銷活動，提升老客戶的口碑宣傳也是項目去化的關鍵；其次一個好的項目，售房部需要設在一個顯眼、且人流量較多的位置，路過的客群也將會成為主力客群。項目地塊形狀及位置不適宜做純高端樓盤，而剛需樓盤則有助于快速銷售和回款普通剛需樓盤產(chǎn)品以高層及小高層電梯為主戶型：以1房到功能3房為主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市場的銷售去化上表現(xiàn)平平，部分1室戶型設計陽臺或灰空間，便于日后改為2房。南湖樓盤購房居住人數(shù)%%%，這三類人群是在南湖區(qū)域購房的主要人群，在產(chǎn)品設置上應充分考慮二居室和三居室適宜兩代人居?。惶滓慌c可變套一適合二人世界與單身群體；套型配比可參照該占比配置南湖樓盤購房者年齡%；%，2645這個年齡段的客群是南湖區(qū)域樓盤的主力客群，這部分客群屬于社會中流砥柱，接受新鮮事物的能力強，個性鮮明，有自己的喜好產(chǎn)品設計應更富個性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場需求 策劃部經(jīng)過以上詳細的市場調(diào)查，目的只是為了找出目前市場上最暢銷的產(chǎn)品，客戶所認可，所需要的產(chǎn)品，找出市場的空白點，為項目產(chǎn)品做指導。l 多元建筑風格組合：整個住宅小區(qū)融合西班牙、意大利、中式、英式等多種風格，住戶置身其中感覺像周游列國，并且各種風格的元素、線條流暢結(jié)合，形成旅游觀光式的住宅小區(qū)。l 生態(tài)住宅：在住宅建設過程中，充分利用現(xiàn)有技術和材料，在保證住宅安全性、耐久性、舒適性、健康與衛(wèi)生性的前提條件下，盡量使用綠色能源（如太陽能、風能、地熱能等）與綠色建材（如和重復使用材料、可循環(huán)使用材料、可再生材料等），高效利用各種資源；合理綠化，強調(diào)人居與自然的高度和諧；不排或少排各種污染物（如溫室氣體、廢水、垃圾等），并對小區(qū)內(nèi)的多有建筑物（包括設備）進行全壽命周期管理；力求使住宅建設過程中對能源、資源、環(huán)境的消耗與產(chǎn)出達到內(nèi)在的平衡。（2）、最大限度的保護土地資源。（4）、高效盡量利用自然能源。(6)、實行垃圾分類處理并回收利用。 l 果殼式住宅：30㎡左右的住宅里包括了衛(wèi)生間、廚房、陽臺、客臥等功能的配置，達到最小面積的最大利用，滿足快節(jié)奏都市生活與不能負荷高房價的蝸居人群。l 智能化住宅：主要配備有直飲水設備、手機控溫、新風系統(tǒng)、隔熱型材中空玻璃、木面鋼質(zhì)品牌進戶門、指紋+密碼鎖、10大智能系統(tǒng)（閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、電梯三方對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)十大智能設施的運用，在全方位保障安全的同時，更給業(yè)主帶來尊貴舒心的居住感受。所謂“大平層”，其面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就整體定位而言，平層大宅的品質(zhì)領先于市場，產(chǎn)品定位高端；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間；就區(qū)位環(huán)境而言，平層大宅往往占據(jù)稀缺的城市資源。 未來自貢可引進的新產(chǎn)品高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設計方式。住宅不再是單純意義上遮風避雨的場所，久居繁華都市，遠離大自然的人們越來越渴望明媚的陽光、新鮮的空氣、寧靜的環(huán)境，于是，“生態(tài)住宅”、“環(huán)保住宅”、“可持續(xù)發(fā)展的住宅”概念應運而生。是快節(jié)奏生活的必然產(chǎn)物。都說懶人推動世界，具有智慧且忙碌的人們，越來越注重生活的智能化與便捷性，智能化住宅能有效的提高生活品質(zhì)，提高時間的利用率，并且健康、安全、舒適。項目聯(lián)動思考做目前市場所需要的產(chǎn)品、復制現(xiàn)有的優(yōu)秀產(chǎn)品無疑是一種好的方向，不需要擔心市場的接受度，也無需擔心產(chǎn)品的風險，項目的產(chǎn)品不僅要照顧目前市場的需要，保證購買力與去化；也要兼顧未來的發(fā)展，畢竟華商216。 一二線市場暢銷產(chǎn)品——果殼小戶、平層大宅、高贈送率住宅、LOFT。 市場空缺產(chǎn)品——果殼小戶、平層大宅、LOFT。① 平層大宅賞析② 果殼式住宅賞析（萬科15平米小戶）③ LOFT公寓④ 高贈送率住宅 項目立地情況及客群分析 項目立地情況華商住宅地塊呈長條形，不建配置過多的多層與別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品基礎數(shù)據(jù)分析 (其中不包含基礎設施配建范圍約14畝，具體范圍及面積以國土部門勘界核實為準)；容積率：C區(qū)≤、B區(qū)≤、A區(qū)≤（容積率計算按《自貢市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2010）》相關規(guī)定執(zhí)行，其中基礎設施配建部分不納入容積率計算范圍）；建筑密度：≤13%；綠地率：≥40%（不包括屋頂及墻體綠化）。南湖片區(qū)的購買人群主要來自于自流井區(qū)、大安