【正文】 泰豐從最開始的稀有產(chǎn)品到現(xiàn)在的遍地開花，加之價(jià)格的導(dǎo)向，電梯花園洋房經(jīng)歷了一個從熱到冷的銷售周期。在今后新建的樓盤中可針對自貢天氣陰霾的特征，多打造一些色彩濃郁、鮮亮的樓盤外觀，提升樓盤形象并與其他項(xiàng)目形成差異化的直觀視覺感受。 小結(jié)： 項(xiàng)目產(chǎn)品的配置受地塊的影響，地塊較大的樓盤可做多樣產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)感與可選性，地塊較小的樓盤可做單一產(chǎn)品，集中資源著力打造，使產(chǎn)品的配置與布置達(dá)到最好的效果。推出的產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房），戶型也以舒居戶型為主，小戶型和迷你戶型較少，大部分以舒居3房為主，特別是恒大綠洲，無兩室產(chǎn)品，最小戶型為98㎡的三房。 本次調(diào)查的樓盤一共13個，且均為自貢房地產(chǎn)市場上質(zhì)素較高的樓盤；調(diào)查區(qū)域分為南湖、龍湖、西城三大片區(qū)，南湖片區(qū)為重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域；調(diào)查重點(diǎn)為各樓盤的價(jià)格、戶型和賣點(diǎn)。南湖片區(qū)：調(diào)查樓盤為南湖國際社區(qū)、南湖駿景、南湖郡、南湖公館、東方威尼斯、新加坡花園、水岸豪庭、金域國際，占調(diào)查總量的62%；龍湖新城：調(diào)查樓盤為恒大綠洲、龍湖郡，占調(diào)查總量的15%；西城片區(qū)：調(diào)查樓盤為貢山一號、雅筑、林澗美墅（暫分類到西城），占調(diào)查總量的23%。主要針對注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)客群。 建筑風(fēng)格對比建筑風(fēng)格簡約歐式現(xiàn)代風(fēng)格Art deco南加州風(fēng)格法式建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格英式建筑風(fēng)格樓盤名恒大綠洲、南湖國際社區(qū)、南湖駿景水岸豪庭、新加坡花園南湖公館、南湖郡、雅筑貢山一號金域國際林澗美墅、東方威尼斯龍湖郡占比23%15%23%8%8%15%8% 分析： 從上表可以看出，所調(diào)查的樓盤風(fēng)格可以分為7種，最多的是簡約歐式建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格外觀、線條簡約大方、成本低，是自貢大多數(shù)樓盤青睞的一種建筑風(fēng)格；其次是Art deco藝術(shù)裝飾建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號，是自貢在2011年新出現(xiàn)的一種建筑風(fēng)格，主要運(yùn)用于高端住宅，打造成本較高，但就目前的樓盤來看，打造與運(yùn)用的并不好；另外，現(xiàn)代風(fēng)格和地中海風(fēng)格也被廣泛運(yùn)用于自貢的樓盤，特別是西班牙風(fēng)格的建筑，濃郁的色彩，閑適、浪漫又不缺寧靜，消費(fèi)者與開發(fā)商都較為青睞，樓盤建成后具有濃郁的異域風(fēng)情。產(chǎn)品組合展示樓 盤高端樓盤剛需樓盤恒大綠洲南湖郡東方威尼斯貢山一號南湖公館金域國際林澗美墅南湖駿景龍湖郡南湖國際社區(qū)新加坡花園水岸豪庭雅筑多層（電梯花園洋房）高 層別 墅 分析： 從上表我們可以看出，所有高端樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品以多層為主，電梯為輔，少量配置有別墅產(chǎn)品，可滿足不同客戶的需求。電梯住宅產(chǎn)品目前在房地產(chǎn)市場上占有最高的比重，由于自貢的房地產(chǎn)市場還處于剛性需求的階段，大部分首次置業(yè)的人群更愿意選擇價(jià)格實(shí)惠，戶型緊湊實(shí)用的電梯住宅產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比花園洋房價(jià)格更低，面積更小，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，是去化最快、開發(fā)商現(xiàn)金流保障的一類產(chǎn)品。南湖至尊和華商區(qū)域產(chǎn)品類型高層樓盤有4個，高層加多層樓盤有7個，純多層樓盤為0個；其中南湖郡及東方威尼斯修建有少量聯(lián)排別墅，南湖公館、南湖郡西區(qū)、金域國際修建有電梯多層。區(qū)域價(jià)格高層均價(jià)4000元/㎡多層均價(jià)5000元/㎡東方威尼斯的別墅區(qū)均價(jià)5200元/㎡。 但從遠(yuǎn)期發(fā)展來看，該區(qū)域未來將大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，外來人口和自貢制造業(yè)人口將大量增加，未來區(qū)域住宅及商業(yè)項(xiàng)目具有一定發(fā)展空間。優(yōu)勢城市未來發(fā)展中心，區(qū)域發(fā)展具有政策導(dǎo)向；區(qū)域未來規(guī)劃為集商貿(mào)、會展、行政、文體、科教、生態(tài)居住等于一體的新興區(qū)域，生活便捷；區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施配套優(yōu)越，南湖公園、高峰公園、體育中心、匯東實(shí)驗(yàn)小學(xué)、老年大學(xué)、五星級寫字樓、城市綜合體等全面滿足品質(zhì)生活需求；城市道路寬敞、交通通達(dá)性強(qiáng)，城市風(fēng)貌靚麗，是未來的城市名片與城市客廳，未來的中高端居住示范區(qū)。劣勢周邊生活配套及交通布局還需時(shí)日；區(qū)域商業(yè)配套尚屬空白，預(yù)計(jì)2015年才能正式投入使用，目前階段難以滿足入住人群的生活需求。而其它兩個區(qū)域都還屬于地緣級開發(fā)區(qū)，能輻射的購買人群有限。 小結(jié)：綜合比較，南湖片區(qū)樓盤售價(jià)相對其他區(qū)域更高，但由于該區(qū)域地價(jià)、成本較高，所以利潤不一定高于其他區(qū)域。亮點(diǎn)二：具有可變空間的功能型小戶。 總結(jié)： 策劃部綜合以上的調(diào)查，總結(jié)得出自貢市場上銷售較好的樓盤具備哪些因素、促成成交的主要原因、市場上的暢銷戶型與滯銷戶型的情況，如下：① 銷售較好的樓盤具備的主要素質(zhì)：216。 產(chǎn)品：實(shí)用性強(qiáng)、功能齊全、具有可變性；產(chǎn)品新穎，對客戶有新的沖擊與引導(dǎo)；216。 性價(jià)比。 產(chǎn)品：舒居三室、四室戶型和樓盤品質(zhì)較高的一室戶型216。在滿足使用功能的同時(shí)增強(qiáng)其他功能和空間利用；1 實(shí)用：面積合適，實(shí)用，不浪費(fèi)，總價(jià)低。 該戶型為3室2廳2衛(wèi)的舒居戶型，但該戶型的廚房設(shè)計(jì)有明顯的缺陷，1960mm的開間，橫向幾乎只能容納一人。 特別產(chǎn)品研究 該戶型為創(chuàng)興西城尚峰77㎡二變?nèi)膽粜停?0多㎡的面積中能做到三室尚屬首次，并且改裝后功能實(shí)用，將70多㎡的戶型做到了極致，達(dá)到了戶型設(shè)計(jì)上質(zhì)的飛躍。所以從實(shí)際運(yùn)用中規(guī)整、標(biāo)準(zhǔn)的戶型最實(shí)用。所以在該區(qū)域購房的客戶首先看重的是地段，其次才是價(jià)格與戶型。所以在地緣性剛需市場，客戶最注重的是價(jià)格，其次才是項(xiàng)目的戶型與地段。高端樓盤客戶關(guān)注的重點(diǎn)依次為品質(zhì)（自身配套）、價(jià)格、戶型。樓盤二：西城某樓盤2012年2月成交客戶區(qū)域項(xiàng)目貢井自流井大安沿灘匯東成都榮縣富順威遠(yuǎn)樂山合計(jì)數(shù)量7623011330190比例84%2%3%0%1%0%3%3%0%0%100%數(shù)據(jù)分析：受地緣性的影響，離其他片區(qū)較遠(yuǎn)，西城片區(qū)樓盤的主要客群來自于該區(qū)域，想要輻射其他區(qū)域的客群較難。② 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)： 自貢市區(qū)各區(qū)域購買客群與榮縣、富順相比差異不大，共性更強(qiáng)，以下列舉南湖與西城某樓盤情況：216。 結(jié)合項(xiàng)目總結(jié) 綜合前三個章節(jié)情況來看，我項(xiàng)目未來從整體檔次、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、亮點(diǎn)戶型打造與受眾人群都有了一個更為清晰的方向：分析項(xiàng)目分類分析市場情況整體檔次定位高端樓盤體量較大容積率低景觀園林檔次高產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房）戶型也以舒居戶型為主客群：主要針對注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)客群。 自貢未來住宅發(fā)展研究 新出現(xiàn)的住宅理念。特點(diǎn)：（1）、綠化率高。（5）、建造裝飾所用材料無污染。而萬科已經(jīng)成功研發(fā)出了僅有18平米的迷你果殼住宅，降低了銷售總價(jià)，又滿足了青年置業(yè)者的需求。而與別墅產(chǎn)品相比，平層大宅可以說是別墅的“平層化”，也可以說是傳統(tǒng)別墅的華麗轉(zhuǎn)身——在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時(shí)，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢。果殼式住宅：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)與對外交流的頻增，整體式迷你住宅將越來越多的融入城市生活，這不僅是一種住宅，更是一種生活理念，代表人們獨(dú)立、奮斗、勇于擔(dān)當(dāng)與創(chuàng)新的一面。平層大宅：平層大宅可以說是別墅的“平層化”，在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時(shí)，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢，自貢目前正缺少同類型的住宅。 目前市場上最暢銷，購房客戶最需要的戶型——功能性3房、高贈送率住宅216。 三者結(jié)合，優(yōu)化后的產(chǎn)品以不同的組合形式搭配到一起，形成具有我項(xiàng)目特色的高性價(jià)比、特色鮮明的社區(qū)。在大型商業(yè)的周圍最好以時(shí)尚、便捷為住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主題。在產(chǎn)品的設(shè)置上前期可以此年齡段人群需求為設(shè)計(jì)導(dǎo)向。 客戶購買的關(guān)注點(diǎn)：樓盤所在的位置（周邊的配套）較好；同一區(qū)位的價(jià)格較實(shí)惠，性價(jià)比高；產(chǎn)品的設(shè)計(jì)符合購房者的需求，且新穎足夠吸引眼球。 運(yùn)營目的：住宅產(chǎn)品帶來大量人群入駐和固定的消費(fèi)力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動；同時(shí)以差異化產(chǎn)品塑造項(xiàng)目及企業(yè)形象。 功能定位：人氣快速拉動、社會關(guān)注度提高、引入全新生活理念；216。 景觀設(shè)計(jì)定位：花園景觀、主題分期 音樂主題園林：可設(shè)置娛樂區(qū)、華爾茲區(qū)、瑜伽區(qū)、心靈治愈區(qū)等；收獲主題園林：景觀植物為四季果樹，豐收后的水果贈與業(yè)主； 運(yùn)動主題區(qū)：在項(xiàng)目長度約為一公里縱向動線上，打造音樂背景健康步道，并聯(lián)通高速路綠化帶的休閑步道，讓它成為自貢樓盤中最健康的一公里。 建筑風(fēng)格時(shí)尚，外立面色彩亮麗；216。 根據(jù)波士頓矩陣我們對產(chǎn)品的配置有了更科學(xué)的規(guī)劃。它是指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。前者說明市場機(jī)會大，前景好，而后者則說明在市場營銷上存在問題。即首先確定對該象限中那些經(jīng)過改進(jìn)可能會成為明星的產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)投資，提高市場占有率，使之轉(zhuǎn)變成“明星產(chǎn)品”；對其它將來有希望成為明星的產(chǎn)品則在一段時(shí)期內(nèi)采取扶持的對策。這類產(chǎn)品在本項(xiàng)目的考慮中，應(yīng)該排除此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群精致小躍層（SOHO）40—60㎡，客廳設(shè)雙陽臺，全贈送，隔成兩層后，加上贈送的陽臺最大的可變?yōu)?房，最小的也能保證3房?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡用大花園、大陽臺設(shè)計(jì)，增加可變空間剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群平層大宅160300㎡采用空中別墅理念，大膽創(chuàng)新，面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間，讓家庭中每個成員都有獨(dú)立的私密空間，品質(zhì)感更強(qiáng)。 運(yùn)營需求：住宅部分與商業(yè)部分分開運(yùn)營，不統(tǒng)一思考。 綜合定位：時(shí)尚名流高端公園社區(qū)；216。 規(guī)劃設(shè)計(jì)定位：高層與小高層216。216。產(chǎn)品規(guī)劃需重視智能化設(shè)施設(shè)備的運(yùn)用和新生代置業(yè)理念的打造。此類人群注重視實(shí)用性、功能性，拒絕浪費(fèi)，喜歡可變空間及贈送空間。注重產(chǎn)品在整個小區(qū)整體環(huán)境，及戶型的舒適性。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：wifi覆蓋、智能化配置（一鍵開啟所有功能）、1：1墅級車位配比、入戶大廳5A裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能鋒速電梯、五星級白金管家服務(wù)、高端會所、健身房、咖啡廳、會議室、茶吧等休閑生活設(shè)施開發(fā)時(shí)序：分三期開發(fā)，優(yōu)勢為分批推出主題明確，拉升項(xiàng)目利潤，產(chǎn)品靈活配置，根據(jù)市場情況隨時(shí)調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。 以平層大宅概念吸引市場關(guān)注度，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象；216。居 二期案名——名流 財(cái)務(wù)定位：快速回籠資金，不追求利潤最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開發(fā)和運(yùn)營；216。 風(fēng)格定位：現(xiàn)代時(shí)尚簡歐風(fēng)格216。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價(jià)制約，所以更傾向于緊湊實(shí)惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強(qiáng)，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：智能報(bào)警系統(tǒng)、風(fēng)能、水能蓄積系統(tǒng)、一鍵智能系統(tǒng)開發(fā)時(shí)序：分兩期開發(fā)，加快開發(fā)速度，擴(kuò)大每期開發(fā)面積，達(dá)到快開快銷，快速收回資金，保證商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金支持。 提高可變戶型的贈送面積；216。 融入智能化硬件考慮； 產(chǎn)品配比區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產(chǎn)品