福州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析與行銷建議-wenkub
2023-07-12 15:42:26 本頁(yè)面
【正文】 11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標(biāo)個(gè)案周邊店面及商場(chǎng)售價(jià)租金（1）太陽(yáng)都市商場(chǎng)均價(jià)20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場(chǎng)已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購(gòu)物中心。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素分析福州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差異較大，目前，其價(jià)格波動(dòng)輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價(jià)主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價(jià)格差異大，主要與以下幾個(gè)因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費(fèi)高達(dá)70萬(wàn)元/畝，因此市中心高層住宅價(jià)格較高，大多在3600元/M2以上。目前48％的消費(fèi)者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預(yù)示福州市智能化住宅勢(shì)在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會(huì)升溫。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析（1）潛在消費(fèi)者特征分析①％，％目前，％是租借房屋居住，23％是自購(gòu)商品住宅，％是住單位宿舍，％是自購(gòu)政府福利房和經(jīng)濟(jì)適用房，已有物業(yè)（含完全產(chǎn)權(quán)）％，表明福州市當(dāng)前二次、多次置業(yè)者的比例較大。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競(jìng)爭(zhēng)的土地招標(biāo)拍賣制度，有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購(gòu)房空間。代表樓盤：世紀(jì)佳源、碧水源。東區(qū)板塊：是福州樓盤最集中的板塊，30余個(gè)中等樓盤集中該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項(xiàng)目有：融僑錦江400畝，閩江世紀(jì)廣場(chǎng)110畝，碧水芳洲70畝，在售價(jià)上也保持在均高水平，多層均價(jià)2600元左右，高層均價(jià)約在3800元之間。五一廣場(chǎng)板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購(gòu)物中心，板塊以五一廣場(chǎng)為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價(jià)值高于居住價(jià)值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價(jià)在4500元左右，代表樓盤有：世紀(jì)之光、廣場(chǎng)特區(qū)、金源大廈、正大廣場(chǎng)、烏山園景。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務(wù)區(qū)的三大資源優(yōu)勢(shì)的借助，但因五四路上的項(xiàng)目均屬高層，普通存在著產(chǎn)品設(shè)計(jì)年份久遠(yuǎn)，建設(shè)工期過長(zhǎng)的問題，這在產(chǎn)品時(shí)效性優(yōu)勢(shì)越來(lái)越短的今天，部份樓盤已感“落伍”的凄涼。五四路溫泉公園路段在早期城市規(guī)劃中，即90年福州的城市規(guī)劃將五四路規(guī)劃為“公建區(qū)”（即CBD的一種不完全認(rèn)識(shí)），因此，將五四路的土地使用控制起來(lái)，把寫字樓、銀行等的開發(fā)建設(shè)，全放在五四路上。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。當(dāng)城市化水平超過60％時(shí)，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴(kuò)大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應(yīng)的規(guī)模郊應(yīng)和集聚效應(yīng)，城市空間擴(kuò)展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時(shí)期。所謂的中央商務(wù)區(qū)，是集金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、會(huì)展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，并配備完善便捷的交通通訊等現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境的城市商務(wù)活動(dòng)的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運(yùn)作特征，在布局上，它是城市空間形態(tài)的象征，能突出城市景觀和特有的識(shí)別性。2000年是福州房地產(chǎn)經(jīng)過二年市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌進(jìn)入成熟發(fā)展的一年2001年福州共192個(gè)樓盤粉墨登場(chǎng)，逐鹿中原2002年福州又將是怎樣…………………福州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 與X地塊開發(fā)行銷建議福州是福建省省會(huì)和全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)轄5區(qū)2市6縣，其中城區(qū)面積1043平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，流動(dòng)人口約50萬(wàn)人。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動(dòng)，標(biāo)志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點(diǎn)有別傳統(tǒng)意義上的城市化進(jìn)程，城市化空間的擴(kuò)展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進(jìn)行的發(fā)展格局。該板塊是99年福州樓市最具品牌號(hào)召力的高尚住宅區(qū)，當(dāng)時(shí)均價(jià)高達(dá)2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。92年后在大福州城市總體發(fā)展規(guī)劃中，綜合考慮到福州城市格局走向的體系上，五四路作為CBD來(lái)發(fā)展是不適宜的，因此，重新規(guī)劃在閩江沿岸，主要是為了能夠更好地貫徹“東擴(kuò)南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。江濱路板塊：是2000年市政規(guī)劃后迅速發(fā)展的新興板塊，沿閩江沿岸政府出資25億打造出50米的江濱大道，西起洪山橋、東接馬尾青洲大橋，沿江一側(cè)建成園林式綠色長(zhǎng)廊，道路以北200米規(guī)劃為建設(shè)高級(jí)住宅區(qū)，中心商業(yè)區(qū)等。北區(qū)板塊：二環(huán)路以北，以新店為主，從福飛北路開始一直過鐵路口，向新店縱深發(fā)展，該板塊是福州眾多地產(chǎn)板塊中，真正意義上的生活新區(qū)，其主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于低價(jià)，平均價(jià)格在1600元左右，代表樓盤有：湖前小區(qū)、金城小區(qū)、福日新城等。該板塊主要以晉安區(qū)為主，板塊內(nèi)樓盤以中低檔為主角，平均售價(jià)約在2300元左右，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是其主要特征，客戶群主要以王莊和臺(tái)江兩地居民購(gòu)買為主。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬(wàn)M2，%，竣工面積118萬(wàn)M2，其中完成住宅建設(shè)投資將近46億元，增長(zhǎng)47%，住宅施工面積957萬(wàn)M2，%，竣工面積105萬(wàn)M2，商品房新開工面積370萬(wàn)M2，住宅占321萬(wàn)M2。3）、住宅消費(fèi)政策的配套完善和市場(chǎng)服務(wù)體系的提升，如購(gòu)房落戶政策、住宅置業(yè)擔(dān)保辦法、住宅公積金貸款額度的擴(kuò)大等，都極大地增強(qiáng)了購(gòu)房者的投資信心。由此可見福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費(fèi)市場(chǎng)的主流。②中高學(xué)歷占較大比例福州市為省會(huì)城市，人文環(huán)境較為高尚、成熟，％，％，％，％，說(shuō)明當(dāng)前購(gòu)房人群中以中高學(xué)歷為主。④購(gòu)房客戶群體來(lái)源分析 在福州市購(gòu)房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國(guó)有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購(gòu)房群體的主力軍。（2）樓盤的類型在福州高層住宅售價(jià)要比小高層售價(jià)高，小高層售價(jià)要比多層售價(jià)高，目前，福州的多層與小高層由于售價(jià)水平相對(duì)較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費(fèi)的主流，占主導(dǎo)地位。
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