福州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析與行銷建議-wenkub
2023-07-12 15:42:26 本頁面
【正文】 11 ，192800330050日月星城 24 ，272900360050金鉆世家32290036006080閩都嘉源21290036005060目標個案周邊店面及商場售價租金（1）太陽都市商場均價20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由開發(fā)商自售，商場已和好又多簽下協(xié)議，這里將成為大型購物中心。福州市房地產(chǎn)市場價格因素分析福州房地產(chǎn)市場價格差異較大，目前，其價格波動輻度主要集中在1700～4500元/M2之間，其中，高層均價主要在3200～3800元/M2之間，房地產(chǎn)價格差異大，主要與以下幾個因素相關(guān)：（1）樓盤地理位置直接影響房地產(chǎn)價格的主要因素，福州市區(qū)土地轉(zhuǎn)讓費高，意味著開發(fā)商成本提高，據(jù)了解，福州市區(qū)土地費高達70萬元/畝，因此市中心高層住宅價格較高，大多在3600元/M2以上。目前48％的消費者擁有家庭上網(wǎng)電腦，預示福州市智能化住宅勢在必行，住宅網(wǎng)絡(luò)概念將會升溫。福州市房地產(chǎn)市場需求特征分析（1）潛在消費者特征分析①％，％目前，％是租借房屋居住，23％是自購商品住宅，％是住單位宿舍，％是自購政府福利房和經(jīng)濟適用房，已有物業(yè)（含完全產(chǎn)權(quán)）％，表明福州市當前二次、多次置業(yè)者的比例較大。三房的面積主要分布在100M2～120M2之間，%，90～100M2占36％，140～％；二房主要集中在70～%,90～％；四房主要分布在140～％，120～%。2）、住宅建設(shè)成為福州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力，政府通過公平有序競爭的土地招標拍賣制度，有效推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與建設(shè)，為居民提供充裕的購房空間。代表樓盤：世紀佳源、碧水源。東區(qū)板塊：是福州樓盤最集中的板塊，30余個中等樓盤集中該地區(qū)，也是市政府東拓戰(zhàn)略的重要組成部份。目前，這一板塊的主要以大盤形式開發(fā)，代表項目有：融僑錦江400畝，閩江世紀廣場110畝，碧水芳洲70畝，在售價上也保持在均高水平，多層均價2600元左右，高層均價約在3800元之間。五一廣場板塊：作為福州新商業(yè)娛樂購物中心，板塊以五一廣場為核心東至六一路環(huán)島，西至烏山，北至福新路，南至群眾路，該板塊是商業(yè)價值高于居住價值的板塊地段，以大廈型高層商住物業(yè)為主，區(qū)域均價在4500元左右，代表樓盤有：世紀之光、廣場特區(qū)、金源大廈、正大廣場、烏山園景。五四路作為黃金地段，有天然溫泉、溫泉花園及中央商務(wù)區(qū)的三大資源優(yōu)勢的借助，但因五四路上的項目均屬高層，普通存在著產(chǎn)品設(shè)計年份久遠，建設(shè)工期過長的問題，這在產(chǎn)品時效性優(yōu)勢越來越短的今天，部份樓盤已感“落伍”的凄涼。五四路溫泉公園路段在早期城市規(guī)劃中，即90年福州的城市規(guī)劃將五四路規(guī)劃為“公建區(qū)”（即CBD的一種不完全認識），因此，將五四路的土地使用控制起來，把寫字樓、銀行等的開發(fā)建設(shè)，全放在五四路上。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。當城市化水平超過60％時，隨著城市用地規(guī)模和人口規(guī)模的擴大，客觀上要求中心區(qū)發(fā)揮出相應(yīng)的規(guī)模郊應(yīng)和集聚效應(yīng)，城市空間擴展的方向表現(xiàn)出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發(fā)展時期。所謂的中央商務(wù)區(qū)，是集金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、會展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，并配備完善便捷的交通通訊等現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境的城市商務(wù)活動的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運作特征，在布局上，它是城市空間形態(tài)的象征，能突出城市景觀和特有的識別性。2000年是福州房地產(chǎn)經(jīng)過二年市場轉(zhuǎn)軌進入成熟發(fā)展的一年2001年福州共192個樓盤粉墨登場，逐鹿中原2002年福州又將是怎樣…………………福州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析 與X地塊開發(fā)行銷建議福州是福建省省會和全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，現(xiàn)轄5區(qū)2市6縣，其中城區(qū)面積1043平方公里，建成區(qū)面積80平方公里，流動人口約50萬人。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動，標志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴大到170平方公里。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產(chǎn)開發(fā)的地域結(jié)構(gòu)折射出的特點有別傳統(tǒng)意義上的城市化進程，城市化空間的擴展表現(xiàn)為水平方向和垂直方向交織進行的發(fā)展格局。該板塊是99年福州樓市最具品牌號召力的高尚住宅區(qū)，當時均價高達2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。92年后在大福州城市總體發(fā)展規(guī)劃中，綜合考慮到福州城市格局走向的體系上，五四路作為CBD來發(fā)展是不適宜的，因此，重新規(guī)劃在閩江沿岸，主要是為了能夠更好地貫徹“東擴南進”的發(fā)展戰(zhàn)略。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點。江濱路板塊：是2000年市政規(guī)劃后迅速發(fā)展的新興板塊，沿閩江沿岸政府出資25億打造出50米的江濱大道，西起洪山橋、東接馬尾青洲大橋，沿江一側(cè)建成園林式綠色長廊，道路以北200米規(guī)劃為建設(shè)高級住宅區(qū)，中心商業(yè)區(qū)等。北區(qū)板塊：二環(huán)路以北，以新店為主，從福飛北路開始一直過鐵路口，向新店縱深發(fā)展，該板塊是福州眾多地產(chǎn)板塊中，真正意義上的生活新區(qū)，其主要競爭優(yōu)勢在于低價，平均價格在1600元左右，代表樓盤有：湖前小區(qū)、金城小區(qū)、福日新城等。該板塊主要以晉安區(qū)為主，板塊內(nèi)樓盤以中低檔為主角，平均售價約在2300元左右，價格競爭是其主要特征，客戶群主要以王莊和臺江兩地居民購買為主。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬M2，%，竣工面積118萬M2，其中完成住宅建設(shè)投資將近46億元，增長47%，住宅施工面積957萬M2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。3）、住宅消費政策的配套完善和市場服務(wù)體系的提升，如購房落戶政策、住宅置業(yè)擔保辦法、住宅公積金貸款額度的擴大等，都極大地增強了購房者的投資信心。由此可見福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費市場的主流。②中高學歷占較大比例福州市為省會城市，人文環(huán)境較為高尚、成熟，％，％，％，％，說明當前購房人群中以中高學歷為主。④購房客戶群體來源分析 在福州市購房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購房群體的主力軍。（2）樓盤的類型在福州高層住宅售價要比小高層售價高，小高層售價要比多層售價高，目前，福州的多層與小高層由于售價水平相對較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費的主流，占主導地位。
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