福州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析與行銷建議-文庫(kù)吧資料
2025-07-03 15:42本頁(yè)面
【正文】 周邊縣在福州（臺(tái)江）從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉(cāng)山和臺(tái)江本區(qū)域的購(gòu)買客戶。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)商廈、元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)、元洪購(gòu)物城等均座落于臺(tái)江區(qū)、臺(tái)江路，就臺(tái)江區(qū)而言，臺(tái)江路是其繁華的核心與發(fā)展的重點(diǎn)。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對(duì)較低。由于臺(tái)江交通優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，因此吸引了福州市周邊區(qū)域（主要是八縣區(qū)域的連江、福清、長(zhǎng)樂(lè)等商人）的自由商貿(mào)者來(lái)經(jīng)商、貿(mào)易，也因此臺(tái)江區(qū)成為他們的發(fā)達(dá)之地。地塊面積約8～9畝，呈 形分布，在與臺(tái)江路之間隔著臺(tái)順百貨，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。此外，居民對(duì)居家的安全，方便舒適性等要求不斷提高，例如智能化住宅區(qū)，小區(qū)的綜合功能配套，小區(qū)的綜合物業(yè)管理等將會(huì)成為樓盤(pán)的重要賣點(diǎn)。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”主題，“米羅時(shí)代”體現(xiàn)“簡(jiǎn)約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購(gòu)房趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。如用餐、聊天、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和休息空間的區(qū)隔，所以要求雙衛(wèi)、雙陽(yáng)臺(tái)、大廳小臥、動(dòng)靜分區(qū)等等。（二）充滿個(gè)性化的房型將會(huì)受購(gòu)房者的歡迎隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及生活層次的提升，過(guò)去40～50平方的套房已不受歡迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購(gòu)房者關(guān)注的主力戶型。江濱板塊憑借其得天獨(dú)厚的自然和景觀優(yōu)勢(shì)，不但成為諸多開(kāi)發(fā)商“搶灘”的焦點(diǎn)，而且也是眾多購(gòu)房者的首選目標(biāo)。北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤(pán)如“藍(lán)山四季”“時(shí)代經(jīng)典”“錦繡文華”“米羅時(shí)代”等將對(duì)鼓樓區(qū)的機(jī)關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對(duì)中心城區(qū)的樓盤(pán)造成較大威脅。如位于福馬路上的“大名城”占地面積142畝，總建筑面積26萬(wàn)平方米，號(hào)稱“福州市中心最大規(guī)模的現(xiàn)代化社區(qū)，”明居房地產(chǎn)的“日出東方”占地面積50畝，不僅是“全省首座大型原生態(tài)度假式的園林景觀社區(qū)”而且也是“福建省首座全民健身示范社區(qū)”。據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2002年福州住宅消費(fèi)市場(chǎng)將有以下熱點(diǎn)： (一)各板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，新區(qū)的大盤(pán)將是購(gòu)房者的消費(fèi)熱點(diǎn)隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線以外的新樓盤(pán)競(jìng)相崛起，例如“世紀(jì)佳園”“融僑錦江”“美景良城”“海景花園”等樓盤(pán)新秀將大大擴(kuò)充福州市樓盤(pán)供應(yīng)量，增加居民購(gòu)房余地。月2002年福州市住宅消費(fèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析回顧2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以說(shuō)是紅火的一年，通過(guò)對(duì)2001年福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和透視，進(jìn)一步把握2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求走勢(shì)。（2）龍達(dá)富地店面：25000元/M27000元/M28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)租金，位置較佳：5060元/M2（3）品牌知名度福州居民知識(shí)文化水平較高，其消費(fèi)群體消費(fèi)檔次也相對(duì)較高，具有較強(qiáng)的品牌消費(fèi)意識(shí)，如元洪房地產(chǎn)公司及融僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，即使在價(jià)位較高的情況下，也深受大多數(shù)消費(fèi)者青睞。（2）樓盤(pán)的類型在福州高層住宅售價(jià)要比小高層售價(jià)高，小高層售價(jià)要比多層售價(jià)高，目前，福州的多層與小高層由于售價(jià)水平相對(duì)較低，適合大多數(shù)客戶群體的需求，因而這類住宅商品是消費(fèi)的主流，占主導(dǎo)地位。福州市居民置業(yè)的片區(qū)選擇隨著福州市”東擴(kuò)南進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，和環(huán)境配套的不斷優(yōu)化完善，廣大居民對(duì)自身置業(yè)的區(qū)域選擇也發(fā)生了相應(yīng)的變化，目前福州居民的置業(yè)區(qū)域選擇率如圖所示： 20 15 610 5 0 鼓 江 西 溫 新 臺(tái) 福 東 倉(cāng) 上 其樓 濱 二 泉 店 江 大 區(qū) 山 街 它中 區(qū) 環(huán) 公 區(qū) 區(qū) 區(qū) 心 域 園 域 域 域區(qū) 區(qū)如圖所示，鼓樓中心區(qū)仍是最受歡迎片區(qū)，值得注意的：目前江濱區(qū)域?qū)οM(fèi)者的吸引力已超過(guò)了西二環(huán)區(qū)域，直逼鼓樓中心區(qū)，另外，臺(tái)江區(qū)的選擇率在中間水平，％。④購(gòu)房客戶群體來(lái)源分析 在福州市購(gòu)房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國(guó)有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購(gòu)房群體的主力軍。年家庭收入在3～5萬(wàn)元，％，％，％，％。②中高學(xué)歷占較大比例福州市為省會(huì)城市，人文環(huán)境較為高尚、成熟，％，％，％，％，說(shuō)明當(dāng)前購(gòu)房人群中以中高學(xué)歷為主。福州市住宅類型需求比例分析圖50 40301320 10 0多層無(wú)電梯 小高層 低層 多層有電梯 高層 別墅（3）價(jià)格與規(guī)模首先從價(jià)格上看，在同一區(qū)域或同一樓層檔次范圍內(nèi)，價(jià)格優(yōu)惠的較受歡迎，另外，價(jià)格與規(guī)模絕大多數(shù)消費(fèi)者作為主要考量因素，如“金山生活區(qū)”中的“金山碧水”是福州市“南進(jìn)”的重點(diǎn)工程，占地面積2000多畝，規(guī)模寵大，而且其均價(jià)在1700～1800元/M2之間，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善，為大多數(shù)公務(wù)員及工薪階層所接受，呈熱銷局面。由此可見(jiàn)福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費(fèi)市場(chǎng)的主流。福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析1）、影響消費(fèi)者購(gòu)房的主要考量因素（1）住宅的戶型與面積目前福州消費(fèi)者在戶型選擇上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。3）、住宅消費(fèi)政策的配套完善和市場(chǎng)服務(wù)體系的提升，如購(gòu)房落戶政策、住宅置業(yè)擔(dān)保辦法、住宅公積金貸款額度的擴(kuò)大等，都極大地增強(qiáng)了購(gòu)房者的投資信心。2001年福州樓市之所以呈旺銷局面，其影響因素主要有以下幾方面：1）、政府“東擴(kuò)南進(jìn)”的全面實(shí)施，加大對(duì)新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及工程配套設(shè)施項(xiàng)目的組織實(shí)施，為廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)造良好的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬(wàn)
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