福州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析與行銷建議-wenkub.com
2025-06-24 15:42 本頁面
【正文】 三、包裝與推廣（具體略）資源準(zhǔn)備現(xiàn)場包裝戶外廣告軟性報道新聞炒作多方位媒體宣傳廣告派夾報媒體投放費用控制認(rèn)購書（單） 簡裝樓書 單位平面圖價格表模型四、銷售定價與資金回籠通行價格定價法評估外部因素評估內(nèi)部因素收集定價信息消費者需求市場動態(tài)競爭成本商品銷售能力利潤目標(biāo)確定單價確定總價確定付款方式選擇最優(yōu)方式地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反映掌握客源、及市場定位成本導(dǎo)向型競爭導(dǎo)向型市場導(dǎo)向型成本加成定價法目標(biāo)定價法名聲價格定價法端數(shù)定價法市場定價法具體方案暫略。SOHOCBD投資商務(wù)自用休閑驛站江景豪宅晶品名宅小戶型通常，一個項目的產(chǎn)品定位，要結(jié)合區(qū)域市場的有效需求和客戶群體的結(jié)構(gòu)，在細(xì)分市場，鎖定目標(biāo)需求特征下，充分發(fā)掘目標(biāo)客戶的潛在需求，打造個性產(chǎn)品，方能獲得市場的認(rèn)可，進而達(dá)到營銷的成功。如下圖所示： 參考方案一 參考方案二 采用平板錯層結(jié)構(gòu)，突出普通高層住宅不曾有過立體空間的生活享受，同時又有別于樓中樓和復(fù)式住宅。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可通過抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格來。風(fēng)格具有三個方面的作用：一從建筑本身而言，是通過風(fēng)格來取得雙重效果：即美觀與識別；二是良好的建筑風(fēng)格將對樓盤的銷售起到促進的作用；三，對特定的客戶階層，設(shè)定與目標(biāo)客戶心理特征相符的建筑風(fēng)格，能獲得他們心智的認(rèn)同，并引致精神上愉悅，使建筑風(fēng)格（可能）成為住戶的精神寄托之一。一）整體規(guī)劃本案的總體規(guī)劃上，應(yīng)以江景為重點，以觀景為中心，展開項目的整體規(guī)劃和設(shè)計，強調(diào)建筑以人為本，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性；在前瞻性上，應(yīng)充分考慮住戶的長遠(yuǎn)要求，及建筑本身在人居與時間上所具有的兼容性。那么，如何在福州高層住宅市場低迷的現(xiàn)狀下（2001年福州多層住宅平均價格漲幅4%，而高層住宅則下降近6個%點），脫穎而出取得項目開發(fā)的成功，重點在于市場的定位和產(chǎn)品設(shè)計這兩個環(huán)節(jié)。如何針對階層客戶的不同需求，設(shè)計出具有項目特色且能迎合及激發(fā)客戶潛在需求的產(chǎn)品將是本案的機會。元洪錦江項目簡析：優(yōu)勢： 劣勢：● 品牌效應(yīng)優(yōu)勢 ◎戶型面積過大，市場有效需求不足● 1000M2的空中花園和走廊 ◎戶型結(jié)構(gòu)較差● 立體空間綠化 ◎建筑內(nèi)涵與項目定位未能有效耦合● 飄窗、落地轉(zhuǎn)角觀景窗● 優(yōu)美的立面及天際輪廓● 24小時溫泉供應(yīng)融僑錦江以400畝打造成熟、完善、高尚生活社區(qū)成為江濱板塊的“熱點”融僑錦江以占地400畝的大盤形象，打造成熟、完善、高尚的生活社區(qū)，并成功塑造了福州房地產(chǎn)業(yè)的強勁品牌，目前，其B區(qū)的平均售價約在4600元左右。而對于住宅，本案的競爭個案主要為元洪錦江二期、融僑錦江以及尚待開發(fā)的A、B地塊之潛在威脅。在商業(yè)形態(tài)與格局配比上，臺江區(qū)目前已經(jīng)是“僧多粥少”的情況，即有效的人流不足，由于受歷史沉淀的影響，臺江區(qū)一直是較為低級和低檔次的商業(yè)形態(tài)，這緣于此地域文化與消費結(jié)構(gòu)及人文特征所至。而臺江路最為熱鬧的當(dāng)屬榕城古街與元洪步行街（購物廣場），本案右側(cè)受五一南路的阻隔，無法有效地導(dǎo)通美食街與步行街的人流，左側(cè)亦受古老的沿街店面的蠶食，以及中亭街在旁虎視眈眈，前面臨臺江路還有臺順百貨的阻擋，因此，如何改造地塊的不足，有效導(dǎo)通商業(yè)氛圍與人流，借助榕城古街與元洪購物廣場和步行街的大勢，則是本案商場經(jīng)銷成敗的關(guān)鍵。本案的商場部分，將是開發(fā)銷售中困難的最大所在，由于本案的地勢能量不足，加之競爭對手規(guī)模龐大且實力雄厚，在區(qū)位上已形成夾擊之勢。市場潛在需求雖然巨大，但針對具體產(chǎn)品的有效需求卻表現(xiàn)出明顯的不足，因此，細(xì)分目標(biāo)市場，尋找產(chǎn)品與需求的差距，則成了項目開發(fā)前的關(guān)鍵。以及，福州未來的CBD—中央商務(wù)區(qū)就建設(shè)在此，也由此，臺江因江濱板塊而形象、價值得以大幅提升，從而成為福州市僅次于鼓樓區(qū)的消費者購房首選區(qū)域。從區(qū)域板塊的特性分析本案的客源臺江區(qū)作為福州歷史上繁華的商貿(mào)中心，人口（居民）構(gòu)成復(fù)雜，形成了獨特的人居文化與生活環(huán)境。多數(shù)經(jīng)營者賺了錢之后在附近安居樂業(yè)，選擇臺江區(qū)定居便于他們經(jīng)商和發(fā)展。 三、區(qū)域板塊與個案開發(fā)個案區(qū)域簡析個案 X地塊座落于臺江區(qū)五一南路與江濱路T字交叉的西側(cè)，緊鄰華聯(lián)商廈，與元洪城（購物廣場）并排相列，榕城古街為鄰。隨著福州市一批高品味、高品質(zhì)精品樓盤的應(yīng)運而生，高層、小高層將逐漸被看好，據(jù)了解在上屆房交會上，占參展樓盤的40％以上?！叭趦S錦江”“水鄉(xiāng)溫泉別墅”“金山碧水”等大盤將深受歡迎。據(jù)了解東西板塊的主要客戶群體區(qū)域來源于鼓樓、臺江的居民和二市六縣的人士。2002年我國的國民經(jīng)濟將保持7%的穩(wěn)步增長速度，職工收入繼續(xù)增加，隨著福州市“東擴南進”的加速推進以及住房分配貨幣化政策的完善，福州居民的購房能力將會進一步增強，2002年福州市房地產(chǎn)住宅消費市場的巨大潛力和有效需求將得到大量的釋放。臺江區(qū)樓盤價位一覽表：案 名層數(shù)超價（元/M2）均價（元/M2）樓層差價（元/M2）閩江世紀(jì)廣場623002500182500350060100華信花園36903900100廣達(dá)豪門2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳園821802510122300265060鴻運星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深緣9218025005060元洪錦江27 ，18 ，303000450050龍達(dá)富地829203100太陽都市322900370040廣德天下16 ，182600280040金色維也納
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