【正文】 而隨著產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量的不斷提高，在總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由120150平方米向100130平方米變化。這一情況表明，濟(jì)南主流商品住宅市場(chǎng)需求的價(jià)格特點(diǎn)已經(jīng)逐漸明晰。而2000元/%，可見購房者在支付能力不強(qiáng)的情況下，仍保持較高的消費(fèi)理性，在將購房資金作為首要問題的情況下，對(duì)房產(chǎn)的基本品質(zhì)仍有較高要求。調(diào)查采用抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的方法，主要有以下兩方面內(nèi)容：在展會(huì)期間采用抽樣調(diào)查方法對(duì)居民住宅消費(fèi)需求進(jìn)行調(diào)查，三天共回收（隨報(bào)及會(huì)場(chǎng)隨機(jī)發(fā)放）問卷80000份，共取得有效問卷22356份，從而保證調(diào)查的全面性和特點(diǎn)分布的均勻性。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　世界衛(wèi)生組織如何定義“健康住宅”　　根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅，健康住宅有15項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)濃度很低；為滿足第一點(diǎn)的要求，盡可能不使用易散發(fā)化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料等；設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備、能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高氣密性、高隔熱性來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時(shí)換氣。一是要關(guān)注購房人結(jié)構(gòu)變化，調(diào)整開發(fā)思路，住宅建設(shè)要適合購房者各類型的需要，誰擁有消費(fèi)者誰就擁有市場(chǎng)；二是要關(guān)注多元化產(chǎn)品的開發(fā)。 　　綠色住宅是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向，同康居示范工程一樣具有引導(dǎo)作用，但它和康居工程又有一定的差別，康居工程主要是強(qiáng)調(diào)住宅工程質(zhì)量，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和增加科技含量等，而綠色住宅是在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，突出生態(tài)環(huán)境建設(shè)和居室內(nèi)小環(huán)境建設(shè)。④飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。 　　回歸大自然，是新人類的呼喚。人類從傳統(tǒng)工業(yè)社會(huì)向高新技術(shù)為主的新經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)的時(shí)代是從資源拉動(dòng)型增長(zhǎng)方式向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)化的時(shí)代。近期旺銷的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目，主要以其“天時(shí)地利”條件而奪得了人們的青睞，但就是這些特殊的地理?xiàng)l件贏得了難以復(fù)制的商機(jī)。 　　從單位面積看，絕對(duì)小戶型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴粜透?，加之墻多、管線多，這又比大戶型多了土建成本。 　　中國(guó)西北建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑設(shè)計(jì)師嵇珂認(rèn)為：小戶型分為絕對(duì)小戶型和相對(duì)小戶型，就現(xiàn)在市場(chǎng)上逐漸流行的小戶型而言，多屬于絕對(duì)小戶型，這類小戶型面積大都在四五十平方米左右，有的甚至更小。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。不到20平方米的空間里，布置了床、桌子、柜子之外，恐怕不會(huì)再有太多的空間，那時(shí)房子的多重功能都會(huì)被壓縮到極致；如果戶型過于狹長(zhǎng)，家具擺放單調(diào)，交通空間隨之加大，致使儲(chǔ)存空間嚴(yán)重不足。 　　除了這些“標(biāo)房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，而且只有一面采光，一旦分隔，便“暗無天日”。 　　后有“堅(jiān)果”、“非常生活”、“富頓中心”等十余個(gè)小戶型開盤，形成東有炫特區(qū)，南有SOLO，西有非常男女，北有飄HOME的完整小戶型格局。報(bào)告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、重點(diǎn)分明，使讀者在短時(shí)間內(nèi)就能夠得到一個(gè)總體的印象。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。 　?。?） 制表。主要有以下過程： 　?。?） 編輯。例如地況調(diào)查表選取中等價(jià)格不太高也不太低的土地為調(diào)查對(duì)象。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有： 　　（1） 隨機(jī)抽樣法 　　隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干個(gè)體作為樣本，抽樣者對(duì)于個(gè)體不做任何有目的的選擇，全體中所有個(gè)體均有被抽取的機(jī)會(huì)。前幾個(gè)問題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。一個(gè)問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。在調(diào)查時(shí)前，針對(duì)不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設(shè)計(jì)不同的調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)查問題，其結(jié)果會(huì)有很大的使用價(jià)值。 設(shè)計(jì)調(diào)查表 　　在調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)的周密理想是極為重要的一環(huán)。電話調(diào)查可以用來核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價(jià)值的資料。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個(gè)案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。不過，有時(shí)次級(jí)資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時(shí)，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。 　?。?）次級(jí)資料的來源 　?、僬畽C(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。 決定收集資料的方法 　　資料可以分為兩類。是對(duì)于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。 從總體看，在以往的實(shí)際購買者當(dāng)中，只有不到２０％的消費(fèi)者在購買之前對(duì)購房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認(rèn)為的“購房是一種理性消費(fèi)”存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的，但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(二)　　 初步調(diào)查 　　初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃。 總體預(yù)算４０－６０萬 平均預(yù)算有所下降，市場(chǎng)購買穩(wěn)定性增加 近５０％的消費(fèi)者的購房總體預(yù)算在４０－６０萬之間，超過８０％消費(fèi)者的購房總體預(yù)算在７０萬以下，平均購房總預(yù)算６０萬左右。此外，通過調(diào)查，對(duì)這些人生活形態(tài)的深入分析發(fā)現(xiàn)：大社區(qū)特有的、表現(xiàn)出來的群體生活和居住環(huán)境，可以有效地弱化和消除這部分社會(huì)群體感受到的人際隔離和不安全感。 每平方米８０００元購買比例為６．２％ ５０００－６０００元／平方米的樓盤成為重點(diǎn)選擇目標(biāo) 所能承受的樓盤單價(jià)在６０００元／平方米以下的人群比例達(dá)到了７０．８％，而單價(jià)在８０００元／平方米以上樓盤的意向購買比例為６．２％左右，有意向選擇５０００－６０００元／平方米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的核心。 數(shù)據(jù)：給開發(fā)商一個(gè)真實(shí)空間 選擇購買單價(jià)５０００元／平方米 成為消費(fèi)預(yù)算和有能力購買的意向消費(fèi)群體 研究對(duì)象為“未來２４個(gè)月之內(nèi)，具有購買單價(jià)在５０００元／平方米以上的消費(fèi)預(yù)算和有能力購買的意向消費(fèi)群體”，選定這一群體主要出于以下的考慮： １．這一部分消費(fèi)者具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和消費(fèi)能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時(shí)也包含了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。　　調(diào)研結(jié)果顯示，目前別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體中大多數(shù)人缺乏對(duì)別墅尤其是中高檔別墅的使用經(jīng)驗(yàn)，不過隨著大量別墅物業(yè)的投入使用，有使用經(jīng)驗(yàn)的購買者將不斷增加，他們的經(jīng)驗(yàn)、感受與市場(chǎng)反應(yīng)也在不斷發(fā)展變化中，這就要求別墅物業(yè)開發(fā)商要不斷地認(rèn)真研究市場(chǎng)了解客戶，提高自身能力與經(jīng)驗(yàn)，完善產(chǎn)品與服務(wù)，以此提高競(jìng)爭(zhēng)力。　　廣州：“薪富一族”成為主力　　　　上海：首次購買人士為主　　知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，促使社會(huì)財(cái)富分配快速重組，一大批高學(xué)歷高收入的年輕“薪富一族”迅速崛起，他們對(duì)美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費(fèi)強(qiáng)有力的“生力軍”。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。在將買家職業(yè)進(jìn)行劃分后可見，上海別墅消費(fèi)對(duì)象中高級(jí)管理人士所占比重最大，%，其次為專業(yè)技術(shù)人員，%，再次為私營(yíng)企業(yè)主，%，%，%為其它特殊買家。%，%。　　比較上面結(jié)果可見，購買廣州別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士所占比例較少(%)，而購買上海別墅的這類消費(fèi)者所占比例較大(%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。上海別墅市場(chǎng)發(fā)展更是“盛況空前”———2002年別墅上市總量高達(dá)540萬平方米！截止2002年底，上海別墅保有量業(yè)已高達(dá)850萬平方米，目前上海在建與在售別墅項(xiàng)目更多達(dá)150多個(gè)……　　別墅銷量與上市量持續(xù)“放大”，別墅業(yè)主越來越多，那么，到底是什么人在購買別墅呢？我們且將目光投注于有關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)分別在廣州與上海所做的兩次針對(duì)當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)的調(diào)研上。廣州與上海別墅市場(chǎng)調(diào)研比較 　　　20030421 09:53:12 南方網(wǎng)黃博華　 　　且看今日誰在購買別墅——廣州與上海別墅市場(chǎng)調(diào)研比較　　南方網(wǎng)訊　美國(guó)比華利山奢侈浮華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國(guó)鄉(xiāng)村個(gè)性化十足的木屋別墅……這些蘊(yùn)藏著豐富文化底蘊(yùn)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及個(gè)人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家業(yè)已成為一種身份的象征?！　　　∫话愣?，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個(gè)調(diào)查的可信度?！　　　颖竞w面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。 　　（1） 樣本的數(shù)量。當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，在市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間，消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略，都可能有所改變，從而影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果?！　　　?shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。 　　行為記錄法。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)本公司的信賴程度。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。這種方法的最大特點(diǎn)是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準(zhǔn)備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補(bǔ)調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。　　　調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個(gè)人意見充分表達(dá)出來。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時(shí)，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。 設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場(chǎng)，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費(fèi)者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎(jiǎng)金收入，消費(fèi)者購買生活必需品和一些耐用消費(fèi)品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費(fèi)者目前是否有存款，并要了解消費(fèi)者對(duì)購房的興趣、欲望以及了解消費(fèi)者對(duì)住房的最低要求（設(shè)計(jì)方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當(dāng)?shù)卣畬?duì)房產(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對(duì)消費(fèi)者購房的有關(guān)政策等。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲以下和28歲35歲、36歲55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個(gè)類別的樣數(shù)。 （2） 判斷抽樣　　　__即通過市場(chǎng)調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來判斷由哪些個(gè)體來作為樣本的一種方法。4． 非隨機(jī)抽樣法:__ 非隨機(jī)抽樣法是指68． 市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不69． 是隨機(jī)選取，70． 而71． 是先確定某個(gè)標(biāo)72． 準(zhǔn)，73． 然后再選取樣本數(shù)。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象可能不具有代表性了。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。 ?。?） 按調(diào)查對(duì)象劃分1． 全面普查:__ 全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。 　　8． 競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。 　　4． 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。 　　2． 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 　　4． 人員促銷的配備狀況。 　　7． 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。 　3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 　　　　 3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 　　　　 IV． 購買行為調(diào)查。 　　　II． 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。 3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查:　　　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。 　?。?） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 　?。?） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。最近我國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)重大改革新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無錫市完成試點(diǎn)工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。在美國(guó)，企業(yè)界人士就把非創(chuàng)新，即死亡當(dāng)作自己的座右銘，以激勵(lì)自己不斷進(jìn)取。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。第1節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 　　　_　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)驗(yàn)。　　 下一頁市場(chǎng)調(diào)研在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 (序1)__ 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外(不含郊區(qū)縣)的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。借助于家庭私車和公交車輛(含地鐵)兩種交通工具，從以下兩方面來看一下購房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。以購房前后家庭結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化的三口之家為例，而購房者的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到32平米。　　　　，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展調(diào)查表明，消費(fèi)者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來體現(xiàn)：　　從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，與目前居所相比，購房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對(duì)比情況見下表：　　 　　同時(shí)，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽的平均數(shù)量也有所增加，目前居所的室、廳、衛(wèi)、而意向居所的室、廳、衛(wèi)