【正文】 2023年 2月 下午 7時 58分 :58February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:58:1919:58:1919:58Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 7時 58分 19秒 下午 7時 58分 19:58: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時 58分 19秒 19:58: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 19:58:1919:58:1919:582/11/2023 7:58:19 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 下午 7時 58分 :58February 11, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 19:58:1919:58:1919:58Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ?基本思路：分解 — 綜合 ?步驟： 建立層次結(jié)構(gòu) 構(gòu)造判斷矩陣 計算元素權(quán)重 計算排序權(quán)重 一致性檢驗 定性分析方法 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 其他常用方法： ?歸納分析法 ?演繹分析法 ?比較分析法 ?結(jié)構(gòu)分析法 定性分析方法 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?線性回歸分析： 定量分析方法 確定自變量和因變量 確定數(shù)學(xué)關(guān)系，建立回歸方程 統(tǒng)計檢驗 預(yù)測 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?判別和聚類分析 ?判別分析 指標(biāo)間差異 — 判別函數(shù) — 未知分類 ?聚類分析 樣品聚類；變量聚類 定量分析方法 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 其他常用方法： ?因子分析 ?對應(yīng)分析 ?多維偏好分析 ?聯(lián)合分析 定量分析方法 房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 報告主要內(nèi)容： ?導(dǎo)言：標(biāo)題、前言 ?正文：報告主體部分 ?結(jié)尾：總結(jié)和說明 ?附件：圖表和附錄 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 正文主要內(nèi)容： 主要內(nèi)容 5. 房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢 6. 結(jié)論和建議 4. 房地產(chǎn)市場 需求特征 3. 房地產(chǎn)市場 供給特征 2. 房地產(chǎn)市場環(huán)境狀況 1. 基本情況概述 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫原則 原則 1. 以調(diào)研目的為核心原則 2. 前后邏輯合理原則 3. 層次鮮明性原則 4. 圖文并茂原則 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?調(diào)研目的 ?調(diào)研方法 ?調(diào)查內(nèi)容 ?進度安排 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研方案制定 房地產(chǎn)市場調(diào)研案例 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?概述 ?主要內(nèi)容簡介 ?調(diào)查方法介紹 ?樣本結(jié)構(gòu)介紹 ?數(shù)據(jù)分析結(jié)果 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研案例 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 片區(qū)住宅市場分析總結(jié) ? 隨著政府規(guī)劃及土地出讓，東市區(qū)已經(jīng)成為未來昆明房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場； ? 開發(fā)樓盤不斷集中，品牌開發(fā)商的進駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點片區(qū)； ? 目前市場供應(yīng)主要以小高層、高層建筑產(chǎn)品為主，二房、三房是目前市場供應(yīng)的主力戶型； ? 一房面積區(qū)間集中在 35— 68 ㎡之間； 二房面積區(qū)間主要集中在 60－ 90㎡之間，三房面積區(qū)間主要集中在 95－ 140㎡之間，并且目前市場暢銷戶型也主要以中小戶型為主； ?區(qū)域內(nèi) 50平米以下的一房產(chǎn)品供應(yīng)不足，存在市場空間； ? 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關(guān)系，市場對中小戶型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤成為區(qū)域樓市的代表； ? 隨著整體營銷水平的提高，城市向東發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢，城市建設(shè)必然為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機遇； 20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ① 項目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件 ② 項目所在地周邊環(huán)境 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 基地研究 項目基本情況 二環(huán)東路 用地面積： 容積率：小于 建筑密度：小于 25% 高度限制： 36米 層數(shù)限制： 12層 底層商業(yè)面積： 3000㎡ 每畝價格： 520萬 樓面地價： 3130元 ∕㎡ 地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側(cè)臨二環(huán)路。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【錦泰花園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 客戶分析： 由于該項目尚未開盤，從目前認(rèn)籌的客戶分析，客戶主要來自于以下兩方面 ； 。 客戶關(guān)注問題： 由于東市區(qū)城市建設(shè)速度緩慢，城市配套設(shè)施不夠完善，多數(shù)客戶對該區(qū)域的印象較差； 項目周邊生活配套較少，將來主要依靠自身來提供，客戶對小區(qū)基本生活配套比較關(guān)注。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 金色俊園單體商業(yè)部分已經(jīng)整體出售給得勝家俱城，定位為集家具、裝飾裝修于一體的一站式服務(wù)商場。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù) 戶型比 一房兩廳 49— 68 640 23% 二房兩廳 74— 89 1312 47% 三房兩廳 108— 142 640 23% 四房兩廳 143 96 3% 戶型配比 本項目的主力戶型為兩房兩廳單位，占本項目總數(shù)的 47％，其次是一房與三房單位，各占項目的 23％。 ? 結(jié)論：消費人群預(yù)估主要來自東側(cè)。 結(jié)論：車流可進入口主要集中于東側(cè)。 ? 由南向北方向車流受交通流量影響，地塊進入性受限。 區(qū)域規(guī)劃對項目的影響 區(qū)域規(guī)劃對于本項目的影響： 二環(huán)高架、道路擴寬，噪音及粉塵影響加重； 綠化帶寬度減少，可以提高項目的昭示性； 金汁河綜合整治工程，對于項目周邊環(huán)境的改善起到至關(guān)重要的作用。 結(jié)論：項目相比于周邊地塊，土地成本較高，并且不具備規(guī)模優(yōu)勢，其產(chǎn)品定位必須充分考慮周邊項目的具體情況。商業(yè) 40 /畝 ＜ ＞ 1326元 /㎡ 盛高置地 J2023018 金星小區(qū)萬元宏路 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 2792元 /㎡ 中產(chǎn)地產(chǎn) 長豐逸康 金石發(fā)展 KC202335 前衛(wèi)西路 居住用地 70 /畝 ≤ ≥2488 元 /㎡ 官城地產(chǎn) KC202349 東二環(huán)小莊立交橋以 東 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥3760 元 /㎡ 珺璨地產(chǎn) KC202350 東二環(huán)石閘立交橋 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 520萬 /畝 ≤ ≥ 3130 元 /㎡ 世邦地產(chǎn) KC202351 東二環(huán)石閘立交橋與大樹營綠化帶旁 居住、商業(yè) 居住 70、商業(yè) 40 /畝 ≤ ≥ 2858 元 /㎡ 水電建設(shè) 注：上表為 07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣情況 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 指標(biāo)研判 本案 指標(biāo)分析 : 項目同區(qū)域競爭對手較多，競爭激烈。 商用房方面： ? 商用房首付不低于 50%；期限不得超過 10年門，檻進一步提高，將一部分投資者擋在門外； ? 利率不低于同期基準(zhǔn)利率的 ，影響投資商用房的積極性。 辦法中提出 ， 廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合 。 2023年 11月