【正文】 14日 財政部正式出臺 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 。 廉租住房 、經(jīng)濟適用住房和中低價位 、 中小套型普通商品住房建設用地 ， 其年度供應總量不得低于住宅供應總量的 70%。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點 、 多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 。 與此同時 ， 所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案 。 溫總理強調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟 、 改善人民群眾住房條件有著重大作用 ， 必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應量。 金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的％ 提高到 ％ ；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 ％ 提高到％ 。 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下 ， 房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算 。 限外政策、經(jīng)濟適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策 信號：政策將越來越嚴厲，行業(yè)面臨洗牌。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，并最終為營銷決策服務的專業(yè)方法。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 專業(yè)性強 針對性強 技術(shù)性強 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 重要性 房地產(chǎn)項目定位的需要 制定正確的 營銷策略 企業(yè)健全決策 機制的需要 企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會的需要 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等 ?經(jīng)濟環(huán)境：主要包括國民經(jīng)濟發(fā)展、國民收入發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費結(jié)構(gòu)；居民儲蓄和信貸狀況等 ?社會文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等 ?還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 宏觀政策 2023年 2023年 3月 5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上， 溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 2023. 國家稅務總局網(wǎng)站發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 ， 要求從 2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％ ～ 60％ 不等的土地增值稅 。 建設部 、 人民銀行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 ，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點 “ 規(guī)范 ” 。 根據(jù)建設部 《 關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知 》 ，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率 。今年我們準備動工建設 25000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。 業(yè)界一致認為 ， 講話明確了 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路 ， 把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置 。 《 國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 出臺 。 2023年 9月 30日 國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于認真貫徹 〈 國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見 〉 進一步加強土地供應調(diào)控的通知 》 ， 就進一步加大土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度 ， 保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署 。 依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地 ， 必須單獨列出 ， 其中廉租住房等的建設用地也不得低于 70%。 規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理 、 分賬核算 、 ?？顚Ｓ?， 明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道 ， 這些渠道包括公積金收益 ， 以及市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金等 。 建設部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。 政策分析 政策對于本項目的影響： 20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ① 市場整體情況 ② 土地市場情況 ③ 商品房市場情況 ④ 全市房地產(chǎn)價格走勢 ⑤ 全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況 ⑥ 三級市場交易情況 ⑦ 此外，還包括當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 指標研判 地塊編號 土地位置 面積 （畝） 規(guī)劃用途 出讓年限 每畝成交價格 容積率 樓面地價 中標公司 J2023001 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1203元 /㎡ 云龍地產(chǎn) J2023002 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1575元 /㎡ 云龍地產(chǎn) J2023003 東站菊花立交橋旁 居住、商 業(yè)、辦公 居住 70。 地塊規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。對比金色俊園住宅均價，項目住宅部分利潤較低，因此商業(yè)將成為本項目的利潤點。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 用地基本條件分析 地塊 市 區(qū) 金色俊園 城 中 村 曇華寺公園 石閘 立交橋 大樹營 立交橋 待 開 發(fā) 空 地 市區(qū)可到達性受東二環(huán)路限制。 靜態(tài)交通： ? 需停車泊位： 302個。 大樹營 立交橋 石閘 立交橋 主 城 區(qū) 通過石閘立交橋繞行 到項目地塊。 人行天橋 主 城 區(qū) 東 二 環(huán) 綠 化 帶 據(jù)以上分析結(jié)果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出 —— 主入口應設于東北側(cè) 15米規(guī)劃道路上 。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 金色俊園戶型銷售情況 （近期跟蹤信息） 房型 戶型 建筑面積（㎡） 推出戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一房 J2 64 55 17 % Vb、 Vc 6364 27 7 ％ K（ G2棟） 66 26 2 % 二房 Y（ B C1棟） 63 8 8 100％ U1（ B C1棟） 87 21 17 ％ H、 Hb（ G2棟） 54 7 % 三房 T1（ B C2棟） 136 49 6 % T3（ B C1棟） 126131 51 3 ％ I（ G1棟） 137 17 0 0 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】 結(jié)合整體銷售情況來看，目前金色俊園一房產(chǎn)品銷售率差強人意，大都在 20%左右，相對而言， G2棟的 K戶型銷售情況較差，為 %。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 客戶群 定位細化 所占比例 地域性分析 區(qū)域內(nèi)客戶 15% 昆明市內(nèi)其它城區(qū)客戶 80% 昆明市外客戶（包括國內(nèi)、國外客戶） 5% 年齡結(jié)構(gòu)分析 24歲以下 0% 2534歲 80% 3544歲 4554歲 55歲以上 20% 購房用途分析 自用 80% 投資 20% 客戶情況 片區(qū)住宅市場分析 —— 個案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 項目名稱 東驤神駿萬