【正文】 14日 財(cái)政部正式出臺 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 。 廉租住房 、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房建設(shè)用地 ， 其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn) 、 多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 。 與此同時(shí) ， 所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案 。 溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì) 、 改善人民群眾住房條件有著重大作用 ， 必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。第二個(gè)就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。 金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的％ 提高到 ％ ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％ 提高到％ 。 包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工 、 完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下 ， 房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算 。 限外政策、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策 信號：政策將越來越嚴(yán)厲，行業(yè)面臨洗牌。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 專業(yè)性強(qiáng) 針對性強(qiáng) 技術(shù)性強(qiáng) 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 重要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要 制定正確的 營銷策略 企業(yè)健全決策 機(jī)制的需要 企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會的需要 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等 ?經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民收入發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)；居民儲蓄和信貸狀況等 ?社會文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等 ?還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 宏觀政策 2023年 2023年 3月 5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上， 溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 2023. 國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 ， 要求從 2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％ ～ 60％ 不等的土地增值稅 。 建設(shè)部 、 人民銀行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 ，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項(xiàng)重點(diǎn) “ 規(guī)范 ” 。 根據(jù)建設(shè)部 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知 》 ，同時(shí)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 。今年我們準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè) 25000套經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達(dá)到6000套。 業(yè)界一致認(rèn)為 ， 講話明確了 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路 ， 把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置 。 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 出臺 。 2023年 9月 30日 國土資源部下發(fā) 《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見 〉 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知 》 ， 就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度 ， 保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署 。 依法報(bào)國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地 ， 必須單獨(dú)列出 ， 其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。 規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專項(xiàng)管理 、 分賬核算 、 ?？顚Ｓ?， 明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道 ， 這些渠道包括公積金收益 ， 以及市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等 。 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。 政策分析 政策對于本項(xiàng)目的影響： 20230115 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ① 市場整體情況 ② 土地市場情況 ③ 商品房市場情況 ④ 全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢 ⑤ 全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況 ⑥ 三級市場交易情況 ⑦ 此外，還包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 指標(biāo)研判 地塊編號 土地位置 面積 （畝） 規(guī)劃用途 出讓年限 每畝成交價(jià)格 容積率 樓面地價(jià) 中標(biāo)公司 J2023001 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1203元 /㎡ 云龍地產(chǎn) J2023002 東二環(huán)小莊立交橋旁 居住用地 70 /畝 ＜ ＞ 1575元 /㎡ 云龍地產(chǎn) J2023003 東站菊花立交橋旁 居住、商 業(yè)、辦公 居住 70。 地塊規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。對比金色俊園住宅均價(jià)，項(xiàng)目住宅部分利潤較低，因此商業(yè)將成為本項(xiàng)目的利潤點(diǎn)。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 用地基本條件分析 地塊 市 區(qū) 金色俊園 城 中 村 曇華寺公園 石閘 立交橋 大樹營 立交橋 待 開 發(fā) 空 地 市區(qū)可到達(dá)性受東二環(huán)路限制。 靜態(tài)交通： ? 需停車泊位： 302個(gè)。 大樹營 立交橋 石閘 立交橋 主 城 區(qū) 通過石閘立交橋繞行 到項(xiàng)目地塊。 人行天橋 主 城 區(qū) 東 二 環(huán) 綠 化 帶 據(jù)以上分析結(jié)果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出 —— 主入口應(yīng)設(shè)于東北側(cè) 15米規(guī)劃道路上 。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個(gè)案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 金色俊園戶型銷售情況 （近期跟蹤信息） 房型 戶型 建筑面積（㎡） 推出戶數(shù) 銷售戶數(shù) 銷售率 一房 J2 64 55 17 % Vb、 Vc 6364 27 7 ％ K（ G2棟） 66 26 2 % 二房 Y（ B C1棟） 63 8 8 100％ U1（ B C1棟） 87 21 17 ％ H、 Hb（ G2棟） 54 7 % 三房 T1（ B C2棟） 136 49 6 % T3（ B C1棟） 126131 51 3 ％ I（ G1棟） 137 17 0 0 片區(qū)住宅市場分析 —— 個(gè)案分析 —— 【金色俊園】 結(jié)合整體銷售情況來看，目前金色俊園一房產(chǎn)品銷售率差強(qiáng)人意，大都在 20%左右，相對而言， G2棟的 K戶型銷售情況較差，為 %。 片區(qū)住宅市場分析 —— 個(gè)案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 客戶群 定位細(xì)化 所占比例 地域性分析 區(qū)域內(nèi)客戶 15% 昆明市內(nèi)其它城區(qū)客戶 80% 昆明市外客戶（包括國內(nèi)、國外客戶） 5% 年齡結(jié)構(gòu)分析 24歲以下 0% 2534歲 80% 3544歲 4554歲 55歲以上 20% 購房用途分析 自用 80% 投資 20% 客戶情況 片區(qū)住宅市場分析 —— 個(gè)案分析 —— 【金色俊園】 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 項(xiàng)目名稱 東驤神駿萬