【正文】 第六章 房地產(chǎn)市場調(diào)研 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 學習目標 ?熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 ?掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 ?熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法 ?掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程 ?熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法 ?熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的撰寫 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?市場調(diào)研：運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析、判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，并最終為營銷決策服務的專業(yè)方法。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 專業(yè)性強 針對性強 技術性強 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性 重要性 房地產(chǎn)項目定位的需要 制定正確的 營銷策略 企業(yè)健全決策 機制的需要 企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會的需要 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第六章 房地產(chǎn)調(diào)研 ?政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等 ?經(jīng)濟環(huán)境：主要包括國民經(jīng)濟發(fā)展、國民收入發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費結構；居民儲蓄和信貸狀況等 ?社會文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等 ?還包括行業(yè)環(huán)境、技術環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 宏觀政策 2023年 2023年 3月 5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上， 溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2023年 5月 23日 商務部、國家外匯管理局日前發(fā)出 《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 2023年 8月 7日 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 2023年 9月 30日 國土資源部下發(fā) 《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》 2023年 10月 31日 國家發(fā)改委聯(lián)合商務部發(fā)布了 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（ 2023年修訂）》 2023年 11月 14日 財政部正式出臺 《廉租住房保障資金管理辦法》 2023年 11月 27日 建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。 2023年 11月 30日 建設部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。 限外政策、經(jīng)濟適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策 信號：政策將越來越嚴厲，行業(yè)面臨洗牌。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 2023. 國家稅務總局網(wǎng)站發(fā)布 《 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 ， 要求從 2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30％ ～ 60％ 不等的土地增值稅 。 這意味著從 1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收 。 土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 。 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下 ， 房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算 。 建設部 、 人民銀行聯(lián)合發(fā)布 《 關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知 》 ，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構代收代付客戶交易結算資金的支付方式作了多項重點 “ 規(guī)范 ” 。 2023. 十屆全國人大五次會議閉幕式上 ，中華人民共和國物權法草案獲得通過 。 中國人民銀行決定 ， 自 2023年 3月 18日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率 。 金融機構一年期存款基準利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的％ 提高到 ％ ；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 ％ 提高到％ 。 根據(jù)建設部 《 關于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知 》 ，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率 。五年期以下 （ 含五年 ） 及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào) 。 深圳兩會對精神會加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個是加大土地的供應，包括我們對現(xiàn)有存量的土地，同時也包括盤活一部分土地，包括堅決打擊囤積土地的行為。第二個就是要改變住房結構，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應量。今年我們準備動工建設 25000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。 第三個方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴格征管，工商嚴格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時對信息披露必須要公開，要真實的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來加大這個信息的披露力度。 2023. 房地產(chǎn)政策 2023年 3月 5日 2023年 3月 5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上 ， 溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。 溫總理強調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟 、 改善人民群眾住房條件有著重大作用 ， 必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。 業(yè)界一致認為 ， 講話明確了 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路 ， 把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置 。 20230115 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 2023年 5月 23日 2023年 8月 7日 商務部 、 國家外匯管理局日前發(fā)出 《 關于進一步加強 、 規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 ， 要求各地商務和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管 。 其中規(guī)定 ， 外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批 。 與此同時 ， 所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務部備案 。 《 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 出臺 。 這一《 意見 》 被業(yè)界稱為 “ 24號文 ” ，它標志著政府住宅調(diào)控思路的轉變 ，其關鍵是要建立多層次住房保障體系 ， 加快住房分類供應體制的實施 。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能 。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點 、 多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系 。 2023年 9月 30日 國土資源部下發(fā) 《 關于認真貫徹 〈 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見 〉 進一步加強土地供應調(diào)控的通知 》 ， 就進一步加大土地供應結構調(diào)整力度 ， 保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署 。 其中要求 ， 在編制土地供應計劃時 ， 要 “ 優(yōu)先 ”安排這一部分的用地 。 在制定年度土地供應計劃時 ， 要根據(jù)當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計劃 ， 明確城市低收入家庭住宅用地的供應規(guī)模 、 布局和供應時序等 。 廉租住房 、經(jīng)濟適用住房和中低價位 、 中小套型普通商品住房建設用地 ， 其年度供應總量不得低于住宅供應總量的 70%。 依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地 ， 必須單獨列出 ， 其中廉租住房等的建設用地也不得低于 70%。 2023年 10月 31日 國家發(fā)改委聯(lián)合商務部發(fā)布了 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄 （ 2023年修訂 ）》 ，其中指出 ， 我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館 、別墅 、 寫字樓和國際會展中心的建設 、 經(jīng)營 ， 外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資 、 合作 ，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制 。 同時 ， 將 “ 普通住宅用地開發(fā)建設 ” 從鼓勵投資類別中刪除 。 2023年 11月 14日 財政部正式出臺 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 。 規(guī)定廉租住房保障資金