【正文】 要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，%。%，是占消費份額最大的行業(yè)。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%%。面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本?？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：2005年以前，而20xx—，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。投資型購房減少，消費者趨于理性。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，%，同比多增76億元，%，增幅分別高于全國、。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，%、%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米?！康禺a(chǎn)銷售登記方式調(diào)整?！康禺a(chǎn)財稅政策調(diào)整。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：中央:——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，26月的增速走勢見圖二：從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；，其中住宅投資完成23億元；，銷售100萬平方米。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。X代表不同組，p代表主觀概率，f為權(quán)數(shù) 例題設(shè)甲乙丙判斷能力不相上下，其主觀概率各為1/3，則3個人預(yù)測的平均銷售額為：如計劃員甲的期望值為950 萬元，乙的期望值為750萬元，兩個人的主觀概率各為50%，則計劃員預(yù)測的平均銷售額為：如果統(tǒng)計員的主觀概率為60%，計劃員的主觀概率為40%，則該公司明年第一季度的預(yù)測銷售額為： 解（820+1000+680）/3=（950+750）/2=850 *60%+850*40%=840第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。四個市場的需求率 DX1= DX2=***計算需求量Q=30000*8%+50000*%+20000*%+40000*%=11160 ——德爾菲預(yù)測法加權(quán)平均法總分比重法第四步，按總分比重從大到小排列各項目的重要程度等級例題加權(quán)平均法161。企業(yè)在自己的銷售網(wǎng)點試銷 3聯(lián)測法公式161。首先給這些顧客提供產(chǎn)品的廣告，然后發(fā)給顧客少量貨幣，請他們進(jìn)店自由選購，在選購過程中，記錄試銷產(chǎn)品和競爭產(chǎn)品銷售情況并詢問顧客買與不買的原因，幾個星期后再打電話征詢顧客對試銷產(chǎn)品的意見，企業(yè)收集相關(guān)資料后，綜合分析作出預(yù)測結(jié)論。缺點：在特定的商店中試銷可能不能反映產(chǎn)品在整體市場的情況。限制性市場試銷做法：通過調(diào)研公司開展試銷工作。標(biāo)準(zhǔn)的市場試銷 做法：公司找一些有代表性的城市銷售產(chǎn)品，記錄商店銷售情況，調(diào)查消費者和分銷商，根據(jù)銷售情況和調(diào)查結(jié)果預(yù)測全國市場的銷售額和銷售趨勢。100% Xi總購買量= EXX為目標(biāo)市場的總?cè)藬?shù) E為購買比例期望值 P為購買概率161。步驟，調(diào)查前的準(zhǔn)備工作：設(shè)計并確認(rèn)問卷、安排抽樣、調(diào)查員培訓(xùn)、材料的準(zhǔn)備工作、項目培訓(xùn)2調(diào)查階段；問卷留置、問卷回收、回訪 3，收尾工作：數(shù)據(jù)處理、訪問小結(jié) 優(yōu)點：v 被訪者有充足的時間作答，適合內(nèi)容較多的問卷 v 問卷回收率高v 被訪者可以當(dāng)面了解填寫問卷的要求 v 回收時可以檢查問卷的內(nèi)容 v 可控制問卷的回收速度 缺點：v 調(diào)研費用高，費時v 難以對調(diào)研人員的活動進(jìn)行有效的監(jiān)督 v 難以了解問卷是否由本人填寫v 調(diào)查地域范圍有限,僅適于本地的調(diào)查 十二，市場預(yù)測（一）預(yù)測的含義? 預(yù)測是指根據(jù)客觀事物發(fā)展趨勢和變化規(guī)律，對特定對象未來發(fā)展的趨勢或狀態(tài)作出科學(xué)的推測與判斷。v 采用小型座談會的形式，挑選一組具有代表性的消費者或客戶，在一個裝有單面鏡或錄音、錄像設(shè)備的房間，在主持人的主持下，就某個專題進(jìn)行討論，從而獲得對有關(guān)問題的深入了解。預(yù)測性調(diào)查：是指在收集歷史和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用一定的方法對事物的未來發(fā)展趨勢作出的估測五、市場調(diào)查的過程：v (明確調(diào)查的目的)v v v v v 六、調(diào)查計劃書的模板1調(diào)查背景、2調(diào)查目的及意義、3調(diào)查內(nèi)容、4調(diào)查方法、5調(diào)查范圍、6調(diào)查對象、7調(diào)查的時間進(jìn)度、8調(diào)查預(yù)算、9附件部分、《課本26頁》七、隨機(jī)抽樣的分類簡單隨機(jī)抽樣等距隨機(jī)抽樣分層隨機(jī)抽樣 八．非隨機(jī)抽樣分類 九．問卷設(shè)計的步驟一、準(zhǔn)確界定調(diào)研問題二、收集問卷設(shè)計的相關(guān)資料三、確定數(shù)據(jù)的收集方法 ?四、確定問題的回答方式五、確定問卷流程和編排六、問卷的評估七、修改問卷 ?八、問卷的測試（試訪）九、定稿和印刷十、問卷開頭設(shè)計技巧充分說明調(diào)查的目的和意義，調(diào)動被訪者的積極性；簡明扼要；語言要平實，口語化設(shè)計問句的技巧：避免一問兩答避免使用復(fù)雜的語句避免使用不易理解的詞語題目盡量具體而不抽象避免問題帶有誘導(dǎo)性注意時間范圍的表達(dá)十一、量表的類型n 類型：類別量表、順序量表、等距量表、等比量表 十二。對象WHO、內(nèi)容WHAT、時間WHEN、地點WHERE、目的WHY、方法WAY 常用的方法：二手資料分析、抽樣調(diào)查、固定樣本連續(xù)調(diào)查、觀察法、模擬法等。n 識別市場機(jī)會與問題 n 評估營銷活動n 有利于企業(yè)在競爭中占據(jù)有利地位n 是企業(yè)制定、調(diào)整營銷策略的依據(jù)三、市場調(diào)查的內(nèi)容 1 市場基本環(huán)境的調(diào)查政治環(huán)境、法律、經(jīng)濟(jì)、社會文化、科技、地理氣候市場需求調(diào)查（1）、消費者人口狀況調(diào)查（總?cè)丝凇⑷丝诘牡乩矸植?、家庭總?shù)和家庭平均人口數(shù)、民族構(gòu)成、年齡構(gòu)成、性別差異、職業(yè)構(gòu)成、受教育程度（）社會購買力總量及其影響因素調(diào)查（居民消費品購買力調(diào)查、社會集團(tuán)購買力、生產(chǎn)資料購買力調(diào)查）(3)、消費者購買動機(jī)和行為調(diào)查本能動機(jī)心理動機(jī)（感性、理性、光顧的動機(jī)）5W1H市場供給調(diào)查商品供給來源及影響因素；商品供應(yīng)能力調(diào)查；商品供應(yīng)范圍調(diào)查市場營銷調(diào)查競爭對手狀況調(diào)查；產(chǎn)品調(diào)查；價格調(diào)查；銷售渠道的調(diào)查；廣告的調(diào)查四、市場調(diào)查的類型n 按調(diào)查對象范圍不同全面調(diào)查和非全面調(diào)查n 按研究性質(zhì)不同探測性調(diào)查：當(dāng)企業(yè)對所需要調(diào)查的問題不太清楚，無法確定需要調(diào)查哪些具體內(nèi)容時的試探性調(diào)查，又稱非正式調(diào)查。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗、推理和知識去判