【正文】 參考專業(yè)雜志的租金行情資料。以住宅而言，此外，是否提供家具等設(shè)備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無附屬設(shè)施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構(gòu)聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應(yīng)參考的條件，一般根據(jù)路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。進行產(chǎn)品定位時，必須充分掌握競爭個案的相關(guān)資料，這從消級意義上講可避免競爭，積極而言則可由競爭對手的資料中，發(fā)掘潛在的競爭優(yōu)勢、機會及創(chuàng)意，以朔造本身產(chǎn)品的特色及競爭力。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。分析與解釋：因絕大多數(shù)資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積大小的反應(yīng)、樓層等等，以便作進一步深入分析及正確解釋。這類資料雖較易搜集，但在運用時應(yīng)查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。預(yù)計與購買現(xiàn)戶的客戶數(shù)量的比例、客戶對價格認同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產(chǎn)品的適合性。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預(yù)售項目主要的訴求重點對象。（十）銷售資料的搜集一個預(yù)售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產(chǎn)品及條件。匯率年增長率是預(yù)售市場景氣的同步、反向指標。因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)多關(guān)心政府的金融政策。商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調(diào)研目及預(yù)算，擬定調(diào)研計劃，再實地派人以調(diào)研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內(nèi)居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調(diào)研、商圈內(nèi)行業(yè)類別調(diào)研、商圈內(nèi)車流量調(diào)研等。針對商圈內(nèi)的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。公共設(shè)施用地的開發(fā)與使用對房地產(chǎn)開發(fā)胡重大影響。在職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。除了以上幾項因素外，區(qū)域內(nèi)人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產(chǎn)項目定位時可供參考的資料。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域?qū)鹑凇⒎?wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和性能也因而不同。2. 職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品價格及特性。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，與能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。交通流量調(diào)研選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有交通流量狀況。交通流量因道路型態(tài)不同而有很大的差異，而道路型態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。（四）項目基地現(xiàn)狀資料的搜集不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，都可以從下列的土地、建筑物及座落環(huán)境狀況，掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況地上物狀況鄰地狀況基地四周道路、給排水狀況附近公共設(shè)施及交通狀況。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟狀況統(tǒng)計、各項政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項統(tǒng)計，而在學術(shù)研究類的報告中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，及對當前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟適用住房政策的定位。官方資料以統(tǒng)計類居多，學術(shù)單位以研究報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參慮價值的資料來源。(二)基本資料的搜集基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。如果能利用準交易資料配合環(huán)境因素的比較分析，并運用房地產(chǎn)專業(yè)知識進行研斷，必能使它成為具有很好利用價值的資料。交易資料一般必須是買賣雙方達成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。但這種方式很難為開發(fā)商接受，因為他們往往會視此種交流與自業(yè)務(wù)有利害關(guān)系。這種查證方式較費工夫，但不失為有效的交易資料探尋方法。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進交易成功。訪問者可以詢問交易當事人，為什么會接受與其當初的報價方案不同的成交結(jié)果，其所作決策是依據(jù)哪些理由。資料搜集內(nèi)容包括基礎(chǔ)資料、土地使用法規(guī)資料、項目基地現(xiàn)狀資料、交通流量資料、人文社會經(jīng)濟資料、公共設(shè)施資料、商圈資料、房地產(chǎn)市場景氣資料、銷售資料、競爭項目資料、租金資料。一般而言，深與廣二者就猶如“魚與熊掌”，二者難以兼得的。反之，如果盡量增加調(diào)研的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)研者失去耐心，降低整個調(diào)研的可信度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣方式，可能不具有代表性。但是由于人力物力的限制，還有調(diào)研技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)研的規(guī)模：樣本數(shù)的份量。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告的影響造成的。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調(diào)研人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。在取得被調(diào)研者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)研對象的某一行為。（2）實際痕跡測量法。觀察法有下列3種形式：（1）直接觀察法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何。然后還可針對某種重點調(diào)研對象進行個別談話，深入調(diào)研。調(diào)研表設(shè)計好之后，按照調(diào)研人員與被調(diào)研人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為3種形式：一是答卷法。五是要注意問問題的方式。二是調(diào)研表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。設(shè)計調(diào)研表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)研表所需搜集的信息是什么?？茖W設(shè)計調(diào)研表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。即通過市場調(diào)研人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪能些個體來作為樣本的一種方法；當樣本數(shù)目不多，樣本的間的差異又較為明顯時，采用此法能起到一定效果。這樣每個樣本被選擇的機會并不是相等的，非隨機抽樣也分為3種具體方法：（1）就便抽樣。它可以分為3種：（1）隨機抽樣，即整體中所有個體都具有同等的機會被選作樣本；（2）分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；（3）分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽取其中一部分作為樣本。從調(diào)查對象總體中抽取樣本的技術(shù)革新，就是抽樣技術(shù)。如調(diào)研高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)研對象，往往這些大戶對住宅需求量、對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。由于普查工作量很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)研周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法一、 市場調(diào)研方法分類市場調(diào)研方法可分為兩大類，一類是按選擇調(diào)研對象來劃分，有普查、重點調(diào)研、抽樣調(diào)研等，另一類是按調(diào)研對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。房地產(chǎn)市場預(yù)測報告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實準確、論據(jù)充分可靠、建議切實可行。預(yù)測不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測誤差很大，就失去了預(yù)測的意義。房地產(chǎn)市場預(yù)測的定量方法有回歸分析法、時間序列預(yù)測法等。3． 搜集和分析有關(guān)資料。要說明預(yù)測的對象，要達到的目的，預(yù)測的范圍，預(yù)測時間等。定量預(yù)測與統(tǒng)計資料、統(tǒng)計方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計預(yù)測，主要包括時間序列預(yù)測和因果關(guān)系預(yù)測。在應(yīng)用定性預(yù)測方法進行房地產(chǎn)市場預(yù)測時，注要是憑借個人特別是專家的知識、經(jīng)驗和分析能力。微觀市場預(yù)測是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營決策，編制計劃的依據(jù)。（二） 宏觀市場和微觀市場預(yù)測宏觀市場預(yù)測是對整個市場的預(yù)測分析，涉及的范圍大，牽涉面廣。中期預(yù)測是反映企業(yè)對15年內(nèi)的房地產(chǎn)市場變化及期限發(fā)展趨勢的預(yù)測，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。實踐證明，有市場預(yù)測和無市場預(yù)測，預(yù)測是準確與否，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的影響極大?？茖W地市場預(yù)測分析是房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益的途徑之一，可以提高整個企業(yè)的經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)經(jīng)營管理的科學化。（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用 房地產(chǎn)市場預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)制定開發(fā)經(jīng)營計劃和進行營銷決策的基礎(chǔ)。(四) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研主要包括：(1)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；(2)房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；(3)租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；(4)房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：(1)競爭產(chǎn)品的設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；(2)競爭產(chǎn)品的市場定價及反應(yīng)狀況；(3)競爭產(chǎn)品的市場占有率；(4)消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。四、 房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場營銷活動是一系列活動的組合，包括房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、促銷、廣告等活動。即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢、市場占有率；房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。主要包括消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。對此，房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括如下方面：(一) 房地產(chǎn)消費者調(diào)研房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。(四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。(三) 社會文化環(huán)境調(diào)研社會文化環(huán)境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理及對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。具體包括：國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，趨勢、速度和效益。(二) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。一、 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境為產(chǎn)提的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營銷活動必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。在編寫調(diào)研報告時，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對象，處理資料手段，通過調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。(2)報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；(3)文字精煉，用語中肯；(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，咳歸納為要點；(5)報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報告完整，印刷清楚美觀。六、 撰寫和提交調(diào)研報告撰寫和提交調(diào)研報告是房地