【正文】 套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產品二變三25%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產品舒居二室3%809010%舒適三室4%90100三變四室3%100110二期明星產品套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產品二變三25%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產品舒居二室3%809010%舒適三室4%90105三變四室3%100110案名建議： 華商方案二，對企業(yè)品牌與項目形象有較大提升，并且利潤高于方案一，但銷售周期長，運營風險較大。 《營銷代理方案》策劃部另行提報。體驗中心思考n 分區(qū)設置：體驗中心區(qū)、停車區(qū)、景觀體驗區(qū)、樣板區(qū)、戶外休閑區(qū)、儀式活動廣場、廣告發(fā)布區(qū)展示區(qū)。項目專員應實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區(qū)開放的影響。體驗中心內部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設置的功能區(qū)可選設置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設置禮儀接待登記臺，由禮儀人員接待引導接待咨詢臺80★招商咨詢臺、商鋪銷售咨詢臺、住宅銷售咨詢臺掛牌接待法，讓體驗中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實景動態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應服務區(qū)，需有專人服務、電子娛樂區(qū)財務收銀區(qū)25★要求位置相對安全、可設置收銀臺前室簽　約　區(qū)60★建議設置6組以上，有隔斷的形式。提報時間為5月。儲　藏　室50★含置業(yè)顧問更衣間、物料儲備間公用衛(wèi)生間50★宜設置兒童專用洗手臺；男士小便斗保　安　室20★?！崱∈?0★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投　影　室40★影音播放式，也可設置為5D動感體驗區(qū)，環(huán)形屏幕讓客戶感受更加真切工法展示區(qū)50★也可稱為產品體驗區(qū)兒童娛樂區(qū)30★設置托管服務VIP貴賓區(qū)30★VIP貴賓專享服務區(qū)，環(huán)境更高雅置業(yè)顧問辦公室90★三個團隊獨立辦公室營銷經理辦公室30★開發(fā)公司駐場營銷經理駐場策劃辦公室15★會議室25★總　面　積(㎡)1025功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積體驗中心風格建議： 原則上大氣時尚、臨街面可設置大型LED屏，展示項目日夜皆旺的視覺沖擊。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗中心設計注意事項n 考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個體驗區(qū)內參觀流線的舒適感和韻律感。八、營銷體驗中心與招商中心設置《體驗中心設置方案》策劃部將于5月另行提報。七、營銷代理建議 作為大型的綜合體的住宅項目，住宅雖為商業(yè)的輔助性產品，但其成敗也直接關系著商業(yè)的運營，在我項目中，住宅產品的定位為為商業(yè)運營提供現(xiàn)金保障與支撐的產品，所以選擇一個專業(yè)的綜合體住宅營銷團隊勢必能更好的整合項目資源、發(fā)揮住宅產品優(yōu)勢，降低銷售風險，節(jié)約開發(fā)精力與集中企業(yè)優(yōu)勢。分期案名：一期案名——首座 二期案名——央城PS：以上三套產品建議方案，策劃部推薦方案一為主選方案，方案一基于目前市場所需產品情況及市場風險所考慮，并且結合公司對項目整體運營策略，公司開發(fā)住宅的戰(zhàn)略需求所作出的綜合性方案。 建筑風格時尚，外立面色彩明亮跳躍；216。將回收現(xiàn)金放在第一位，項目形象與利潤放第二位。舒居三室90100㎡延續(xù)大客廳設計理念，但在傳統(tǒng)的設計上加以提煉，將客廳設計的足夠寬敞，功能區(qū)不做設定，客戶根據自己的生活習慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設計大氣，功能不做約定。功能二、三房70—90㎡功能齊全，規(guī)整實用。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨立分開，便于業(yè)主自住或投資時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽臺設計，一面設計為弧形，一面設計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質大生活。 客群定位：剛需人群216。 功能定位：提升人氣、帶動關注；快速收回資金，保障商業(yè)項目的開發(fā)運營，為項目提供人氣與購買力。邸第三方案（現(xiàn)金為王）2) 方案建議依據1) 市場情況：同上2）企業(yè)戰(zhàn)略需求： 財務需求：快速回籠資金、降低市場風險。宮園（或理想國）案名詮釋：鉑金突出項目品質，宮園突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。 建筑風格時尚，外立面色彩大氣隆重；216。促成企業(yè)品牌提升最大化，利潤最大化，但存在一定市場風險。二次置業(yè)人群、剛需人群三變四室101120㎡豪華平層設計，雖只有不超過110㎡的面積，但配合大花園大陽臺，營造出130~150㎡的視覺沖擊與豪華享受。 問號產品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設計為大臥室，突出產品與其他舒居產品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。時尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群、富二代一變二戶型60—70㎡弧形花房，客廳雙陽臺設計，一面設計為弧形，一面設計為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質大生活。產品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2）矩陣圖分析明星產品總占比35%問號產品總占比20%根據市場進行調整現(xiàn)金牛產品 占比：45%瘦狗業(yè)務暫不設置銷售增長率市場占有率2011103） 產品細分產品戶型面積產品特點針對人群客戶需求明星產品果殼式單間35—50㎡新貴人群的創(chuàng)業(yè)基地與高享受生活區(qū)，配置24小時酒店式服務、一鍵智能系統(tǒng)，主打服務式與享受型的住宅目前也是住宅市場上的空白點。服務式住宅用外置圓形電梯。 產品定位：歐陸新貴主義園林社區(qū)+新興軟硬性服務打造+高端空中物業(yè)組合產品+保姆式物業(yè)服務；216。 住宅部分定位216。時序二期一期明星產品40%現(xiàn)金牛產品40%問號產品20%明星產品35%現(xiàn)金牛產品45%問號產品20%產品問號產品和明星產品提高開發(fā)量，提高產品品質和定位，提升項目競爭力和項目形象，樹立企業(yè)品牌形象資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項目知名度功能分期產品組合區(qū)域劃分產品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產品果殼住宅5%1535%一室小戶10%4055一變二15%5670精致小躍層5%5080現(xiàn)金牛產品二變三15%708045%功能兩室15%7080功能三室15%8090問號產品舒居二室（大臥房）5%809520%舒適三室5%100115三變四室（舒適平層）5%90120平層大宅（空中別墅）5%130160二期明星產品一變二25%567040%精致小躍層15%5080現(xiàn)金牛產品二變三20%708040%功能兩室10%7080功能三室10%8090問號產品舒適三室（豪華客廳）8%809020%平層大宅（空中別墅）12%160300地塊產品組合建議地塊產品組合分戶面積C地塊精致小躍層5080功能三室8090舒居二室（大臥房）8095舒適三室100115三變四室（舒適平層）90120平層大宅（空中別墅）120160B地塊果殼住宅15一室小戶4055一變二5670二變三7080功能兩室7080A地塊一變二5670精致小躍層5080二變三7080功能兩室7080功能三室8090舒適三室（豪華客廳）8090平層大宅（空中別墅）160300案名建議： 公園里……案名詮釋：突出項目地理位置和生活品味，川南唯一一個三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費者對品質的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。舒居三室8090㎡延續(xù)大客廳設計理念，但在傳統(tǒng)的設計上加以提煉，將客廳設計的足夠寬敞，功能區(qū)不做設定，客戶根據自己的生活習慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設計大氣，功能不做約定。功能二、三房70—80㎡、80—90㎡全做弧形花園，提升戶型品質感，豐富外立面，樓間多做花池、花棚，營造清新、舒適生活環(huán)境。此類產品目標客群鎖定青年群體及投資客群。也適合單身人群過渡性居住的需求青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會受到物業(yè)總價制約，所以更傾向于緊湊實惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強，更容易接受市場上的新產品。它是處在低增長率、低市場占有率象限內的產品群。例如在產品生命周期中處于引進期、因種種原因未能開拓市場局面的新產品即屬此類問題的產品。l 問號產品（question marks）。采用的發(fā)展戰(zhàn)略是：積極擴大經濟規(guī)模和市場機會，以長遠利益為目標，提高市場占有率，加強競爭地位。 高層舒適型居所增加少量平層大宅產品；216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。 產品定位：高性價比的幻變戶型+新興軟硬性服務打造+純高層特色產品組合物業(yè)；216。216。 南湖片區(qū)購房者特征： 對樓盤品質有一定要求，但任看重性價比；主力購房群體青睞兩代人居住的套二、套三戶型；適合二人世界與單身群體套一與可變套一戶型；產品設計應更富個性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場需求216。 項目產品建議 在做產品之前，首先我們要認清楚我們項目需要的是什么樣的產品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項目商業(yè)現(xiàn)金流的住宅產品？ 還是提升項目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤最大化的高端產品？ 大型的綜合體商業(yè)項目其自身已帶有較多的項目特色與亮點，住宅產品只是作為商業(yè)的輔助配套產品，其亮點要有，但不能喧賓奪主，我項目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點，作為我項目無可復制、無法超越的配套。1) C區(qū)占地：16152㎡容積率：3建筑密度：13%總建筑面積：48456㎡建筑用地面積：㎡建筑層數：23層2) B區(qū)占地：18430㎡容積率：建筑面積：40546㎡建筑密度：13%總建筑面積：40546㎡建筑用地面積：㎡建筑層數：≈16層