【正文】 了功能實(shí)用不浪費(fèi)以外，優(yōu)質(zhì)戶型還具備哪些因素。 產(chǎn)品：舒居三室、四室戶型和樓盤品質(zhì)較高的一室戶型216。 功能2室戶型；216。 性價(jià)比。 價(jià)格；216。 產(chǎn)品：實(shí)用性強(qiáng)、功能齊全、具有可變性；產(chǎn)品新穎，對(duì)客戶有新的沖擊與引導(dǎo)；216。 配套：周邊生活配套齊全，生活便捷性強(qiáng)；216。 總結(jié)： 策劃部綜合以上的調(diào)查，總結(jié)得出自貢市場(chǎng)上銷售較好的樓盤具備哪些因素、促成成交的主要原因、市場(chǎng)上的暢銷戶型與滯銷戶型的情況，如下：① 銷售較好的樓盤具備的主要素質(zhì)：216。小結(jié)：自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，大多噱頭僅停留在宣傳和風(fēng)格上，戶型本身缺乏差異性和細(xì)分。亮點(diǎn)二：具有可變空間的功能型小戶。從以往的市場(chǎng)來看，小型的躍層產(chǎn)品較受年輕人的青睞，如晶舍、新美帝景，一推出來幾乎就能達(dá)到銷售告罄的效果，目前的市場(chǎng)只有天驕國際推出了這樣的產(chǎn)品，可變性強(qiáng)，時(shí)尚度高，深受青年人群的喜愛，該類產(chǎn)品是目前市場(chǎng)上的一個(gè)亮點(diǎn)。 小結(jié)：綜合比較，南湖片區(qū)樓盤售價(jià)相對(duì)其他區(qū)域更高，但由于該區(qū)域地價(jià)、成本較高，所以利潤(rùn)不一定高于其他區(qū)域。該區(qū)域的其他剛需樓盤也較為注重品質(zhì)的打造，售價(jià)還是處于一個(gè)較高的水平。而其它兩個(gè)區(qū)域都還屬于地緣級(jí)開發(fā)區(qū)，能輻射的購買人群有限。該區(qū)域離主城區(qū)有一定距離，難以吸引區(qū)域外的人群購買本區(qū)域整體生活消費(fèi)水平不高；本區(qū)域開發(fā)發(fā)展空間有限。劣勢(shì)周邊生活配套及交通布局還需時(shí)日；區(qū)域商業(yè)配套尚屬空白，預(yù)計(jì)2015年才能正式投入使用，目前階段難以滿足入住人群的生活需求。該區(qū)域以生態(tài)居住、休閑旅游為主，兼有商業(yè)服務(wù)、物流、教育、文化等功能設(shè)施配套完善的山水林間城市，高尚人居環(huán)境、生態(tài)社區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)；是自貢的東大門，是自貢聯(lián)結(jié)川南城市群的金三角。優(yōu)勢(shì)城市未來發(fā)展中心，區(qū)域發(fā)展具有政策導(dǎo)向；區(qū)域未來規(guī)劃為集商貿(mào)、會(huì)展、行政、文體、科教、生態(tài)居住等于一體的新興區(qū)域，生活便捷；區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施配套優(yōu)越，南湖公園、高峰公園、體育中心、匯東實(shí)驗(yàn)小學(xué)、老年大學(xué)、五星級(jí)寫字樓、城市綜合體等全面滿足品質(zhì)生活需求；城市道路寬敞、交通通達(dá)性強(qiáng)，城市風(fēng)貌靚麗，是未來的城市名片與城市客廳，未來的中高端居住示范區(qū)。隨著藍(lán)光地產(chǎn)進(jìn)入貢井片區(qū)，區(qū)域居住品質(zhì)得到較高提升，藍(lán)光地產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃為用高品質(zhì)的社區(qū)建設(shè)和其自身品牌號(hào)召力，吸引自貢其他區(qū)域購買人群入住，但由于自貢消費(fèi)者對(duì)地域選擇性較強(qiáng)，加之貢山壹號(hào)的產(chǎn)品組合和戶型設(shè)置上略有缺陷，因此該項(xiàng)目整體銷售情況一直較差。 但從遠(yuǎn)期發(fā)展來看，該區(qū)域未來將大力發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)，外來人口和自貢制造業(yè)人口將大量增加，未來區(qū)域住宅及商業(yè)項(xiàng)目具有一定發(fā)展空間。高層均價(jià)32003800元/㎡；多層均價(jià)45004800元/㎡；區(qū)域客戶情況核心客戶：自貢老城區(qū)域首次購房客戶及匯東片區(qū)二次置業(yè)客戶其他客戶：市區(qū)各區(qū)域客戶核心客戶：區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者；其他客戶：自貢追求生活品質(zhì)的客戶核心客戶：貢井老城區(qū)客戶；其他客戶：部分臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者區(qū)域內(nèi)樓盤情況概述本區(qū)域內(nèi)樓盤社區(qū)近年來開發(fā)密集，在售社區(qū)品質(zhì)最高，配套最齊全、綠化景觀最有特色，幾乎涵蓋中、歐、中南亞各種建筑景觀風(fēng)格，為自貢市品質(zhì)最高端的社區(qū)集群，且該區(qū)域樓盤價(jià)格同比自貢市其他區(qū)域的房?jī)r(jià)最高，主要吸引自貢中高端人群購買。區(qū)域價(jià)格高層均價(jià)4000元/㎡多層均價(jià)5000元/㎡東方威尼斯的別墅區(qū)均價(jià)5200元/㎡。該區(qū)域產(chǎn)品形式較為單一，純高層樓盤有2個(gè)，高層加多層樓盤有2個(gè)，無純多層樓盤。區(qū)域產(chǎn)品類型高層樓盤有4個(gè)，高層加多層樓盤有7個(gè)，純多層樓盤為0個(gè)；其中南湖郡及東方威尼斯修建有少量聯(lián)排別墅，南湖公館、南湖郡西區(qū)、金域國際修建有電梯多層。該片區(qū)為新興的居住選擇區(qū)域，與南湖生態(tài)城相鄰，新建兩湖大橋連接南湖片區(qū)與龍湖片區(qū)，但是該區(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)區(qū)，配套設(shè)施非常不完善。南湖至尊和華商 小結(jié)：所以，從目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品組合來看，不超過300畝的項(xiàng)目，產(chǎn)品配置最好是高層或高層加多層，多層作為利潤(rùn)最大化，高層保證現(xiàn)金流。電梯住宅產(chǎn)品目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有最高的比重，由于自貢的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于剛性需求的階段，大部分首次置業(yè)的人群更愿意選擇價(jià)格實(shí)惠，戶型緊湊實(shí)用的電梯住宅產(chǎn)品，該類產(chǎn)品相比花園洋房?jī)r(jià)格更低，面積更小，更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，是去化最快、開發(fā)商現(xiàn)金流保障的一類產(chǎn)品。電梯多層產(chǎn)品能增加住宅的附加值，提升客戶的居住品質(zhì)感，近年來成為高端樓盤中的的一款明星產(chǎn)品。產(chǎn)品組合展示樓 盤高端樓盤剛需樓盤恒大綠洲南湖郡東方威尼斯貢山一號(hào)南湖公館金域國際林澗美墅南湖駿景龍湖郡南湖國際社區(qū)新加坡花園水岸豪庭雅筑多層（電梯花園洋房）高 層別 墅 分析： 從上表我們可以看出，所有高端樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品以多層為主，電梯為輔，少量配置有別墅產(chǎn)品，可滿足不同客戶的需求。 小結(jié)： 對(duì)于目前自貢所出現(xiàn)的樓盤風(fēng)格，消費(fèi)者并無過多的表現(xiàn)喜好，一方面是因?yàn)橘徺I的都是期房，樓盤的風(fēng)格呈現(xiàn)較晚，另一方面是各樓盤對(duì)這些風(fēng)格的打造都還不純粹，較為粗糙。 建筑風(fēng)格對(duì)比建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約歐式現(xiàn)代風(fēng)格Art deco南加州風(fēng)格法式建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格英式建筑風(fēng)格樓盤名恒大綠洲、南湖國際社區(qū)、南湖駿景水岸豪庭、新加坡花園南湖公館、南湖郡、雅筑貢山一號(hào)金域國際林澗美墅、東方威尼斯龍湖郡占比23%15%23%8%8%15%8% 分析： 從上表可以看出，所調(diào)查的樓盤風(fēng)格可以分為7種，最多的是簡(jiǎn)約歐式建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格外觀、線條簡(jiǎn)約大方、成本低，是自貢大多數(shù)樓盤青睞的一種建筑風(fēng)格；其次是Art deco藝術(shù)裝飾建筑風(fēng)格，該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)，是自貢在2011年新出現(xiàn)的一種建筑風(fēng)格，主要運(yùn)用于高端住宅，打造成本較高，但就目前的樓盤來看，打造與運(yùn)用的并不好；另外，現(xiàn)代風(fēng)格和地中海風(fēng)格也被廣泛運(yùn)用于自貢的樓盤，特別是西班牙風(fēng)格的建筑，濃郁的色彩，閑適、浪漫又不缺寧靜，消費(fèi)者與開發(fā)商都較為青睞，樓盤建成后具有濃郁的異域風(fēng)情。主要針對(duì)客群為普通大眾、剛需客戶與投資型客戶。主要針對(duì)注重生活品質(zhì)的二次置業(yè)客群。高端樓盤：從上表可以看出恒大綠洲、南湖郡、東方威尼斯、貢山一號(hào)等樓盤都屬于質(zhì)素較高的樓盤，樓盤體量較大，容積率低，宜居指數(shù)高，屬于自貢的高端樓盤。南湖片區(qū)：調(diào)查樓盤為南湖國際社區(qū)、南湖駿景、南湖郡、南湖公館、東方威尼斯、新加坡花園、水岸豪庭、金域國際，占調(diào)查總量的62%；龍湖新城：調(diào)查樓盤為恒大綠洲、龍湖郡，占調(diào)查總量的15%；西城片區(qū)：調(diào)查樓盤為貢山一號(hào)、雅筑、林澗美墅（暫分類到西城），占調(diào)查總量的23%。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目建議作者：日期：自貢房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目建議目錄一、樓盤綜合素質(zhì)篇 調(diào)查前述 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 建筑風(fēng)格對(duì)比 產(chǎn)品組合對(duì)比 區(qū)域認(rèn)可度對(duì)比 價(jià)格對(duì)比 其他亮點(diǎn)挖掘 小結(jié)：購房促成因素組合結(jié)論二、產(chǎn)品專項(xiàng)研究 優(yōu)質(zhì)戶型分析 劣質(zhì)戶型分析 特別產(chǎn)品調(diào)研 實(shí)際運(yùn)用調(diào)研關(guān)注點(diǎn)專項(xiàng)調(diào)研 購房者心理研究 區(qū)域性：區(qū)域局限性研究 付款方式/置業(yè)次數(shù)/年齡/職業(yè)：購買行為及動(dòng)機(jī) 認(rèn)知途徑調(diào)研四、自貢未來住宅發(fā)展研究 住宅的全新理念 可引進(jìn)的全新產(chǎn)品五、項(xiàng)目立地情況及客群分析六、項(xiàng)目產(chǎn)品建議 營(yíng)銷代理建議 營(yíng)銷體驗(yàn)中心與招商中心建議一、樓盤綜合素質(zhì)篇調(diào)查前述在房地產(chǎn)銷售的淡季，策劃部針對(duì)自貢市房地產(chǎn)項(xiàng)目做了一次專項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查的主要目的是為了找出在慘淡的市場(chǎng)環(huán)境下，是什么在支撐各樓盤的銷售去化，在眼花繚亂的各種樓盤風(fēng)情、配套與優(yōu)勢(shì)中，是誰在充當(dāng)銷售的黑馬，引領(lǐng)客戶購房的方向？策劃部針對(duì)本次的調(diào)查對(duì)自貢購房者的心理、自貢未來住宅發(fā)展的方向、項(xiàng)目立地情況及客群等方面進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析。 本次調(diào)查的樓盤一共13個(gè)，且均為自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)上質(zhì)素較高的樓盤；調(diào)查區(qū)域分為南湖、龍湖、西城三大片區(qū)，南湖片區(qū)為重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域；調(diào)查重點(diǎn)為各樓盤的價(jià)格、戶型和賣點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比——樓盤素質(zhì)排序 排名樓盤名體量容積率綠化率暢銷戶型備注南湖片區(qū)1南湖郡209畝50%80~100㎡功能3房緊鄰匯東實(shí)驗(yàn)小區(qū)分校、南湖體育場(chǎng)2東方威尼斯228畝245%功能2房自貢首個(gè)別墅社區(qū)3南湖公館169畝35%100㎡以下戶型打造自貢高端生活住區(qū)，7+1電梯洋房，以舒居戶型為主4金域國際87畝40%7+1法式花園洋房，銷售情況慘淡5南湖駿景50畝%E戶型，79~112㎡臨湖的位置好，小區(qū)面向南湖公園6南湖國際社區(qū)116畝40%70~90㎡，功能3房豪華中庭景觀、售房部與景觀區(qū)打造較好、自貢示范工地、廣宣投入高、位置好、小區(qū)內(nèi)有游泳池和泛會(huì)所7水岸豪庭87畝%帶灰空間可變戶型，52~100㎡三期主推小戶型8新加坡花園62畝%70~105㎡，功能2房，帶大陽臺(tái)自貢首個(gè)恒溫游泳池社區(qū)龍湖片區(qū)1恒大綠洲325畝46%98㎡功能3房超豪華五星會(huì)館、雙語幼兒園、恒溫游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、3+1墅級(jí)花園洋房；無2室戶型2龍湖郡200畝32%生態(tài)環(huán)境較好西城片區(qū)1貢山一號(hào)304畝35%功能3房星級(jí)會(huì)所、商業(yè)街；受雅筑沖擊較大2林澗美墅89畝47%D1：，小三室?guī)щ娞莼▓@洋房3雅筑42畝%75~92，功能3房周邊臨公園、小學(xué) 分析： 通過對(duì)樓盤體量、容積率、綠化率的對(duì)比，可以科學(xué)合理的對(duì)樓盤屬性進(jìn)行等級(jí)劃分，不同的等級(jí)的樓盤，所推出的產(chǎn)品與針對(duì)的客戶群也各有不同。推出的產(chǎn)品多樣化，如別墅、花園洋房（電梯花園洋房），戶型也以舒居戶型為主，小戶型和迷你戶型較少，大部分以舒居3房為主，特別是恒大綠洲，無兩室產(chǎn)品，最小戶型為98㎡的三房。普通剛需樓盤：南湖國際社區(qū)、新加坡花園、水岸豪庭、雅筑等樓盤均為普通剛需樓盤，產(chǎn)品以高層電梯為主，兼有電梯小高層，戶型以1房到功能3房為主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市場(chǎng)的銷售去化上表現(xiàn)平平，部分1室戶型設(shè)計(jì)陽臺(tái)或灰空間，便于日后改為2房。 小結(jié)： 項(xiàng)目產(chǎn)品的配置受地塊的影響，地塊較大的樓盤可做多樣產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)感與可選性，地塊較小的樓盤可做單一產(chǎn)品，集中資源著力打造，使產(chǎn)品的配置與布置達(dá)到最好的效果?，F(xiàn)代風(fēng)格的建筑在眾多的極具個(gè)性的建筑風(fēng)格已逐漸淘汰，其呆板的外觀，生硬的線條已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求。在今后新建的樓盤中可針對(duì)自貢天氣陰霾的特征，多打造一些色彩濃郁、鮮亮的樓盤外觀，提升樓盤形象并與其他項(xiàng)目形成差異化的直觀視覺感受。多層產(chǎn)品是項(xiàng)目的利潤(rùn)來源，也是購房者最為親睞的產(chǎn)品類型。從最開始的稀有產(chǎn)品到現(xiàn)在的遍地開花，加之價(jià)格的導(dǎo)向，電梯花園洋房經(jīng)歷了一個(gè)從熱到冷的銷售周期。別墅類產(chǎn)品屬于市場(chǎng)上的超高端產(chǎn)品，受眾人群少，屬于滿足小部分人群，提高樓盤品質(zhì)與檔次的產(chǎn)品，但目前自貢別墅類產(chǎn)品的品質(zhì)較低，且產(chǎn)品規(guī)劃有較大缺陷，因而此類產(chǎn)品在自貢的銷售情況和口碑不佳。區(qū)域認(rèn)可度對(duì)比區(qū)域南湖片區(qū)龍湖片區(qū)西城片區(qū)在售盤數(shù)11個(gè)3個(gè)4個(gè)區(qū)域特征城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，自貢新興文體、生活、商業(yè)、住宅的發(fā)展區(qū)域；周邊生活配套、交通布局尚不完善，大部分前期開發(fā)住宅項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售尾聲，開始交房入住；重大商業(yè)項(xiàng)目（泰豐國際廣場(chǎng)）將于今年底或明年開始動(dòng)工。自貢市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域發(fā)展落后，規(guī)劃力度較弱，屬于城市邊緣地帶。高層數(shù)量最多，多層數(shù)量次于高層，別墅較少；以三居為主，二居及四居為次，面積以80150㎡為主。其中貢山壹號(hào)有少量別墅。高層均價(jià)3