【正文】 益方面突出市場的美好前景。三. 營銷策略分析 價格策略：“陽光A版”的單價為1918/㎡——2640元/㎡，總價在1020萬元，控制比較好。個案市調(diào)表及分析四：案 名陽光A版工地位置人民中路中段投資興建云南慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售自營物業(yè)管理費(fèi)2元/㎡建筑設(shè)計云南省設(shè)計院建筑創(chuàng)作中心基地面積建筑面積43278㎡容 積 率在售面積100％戶 數(shù)595戶樓 層21層綠 化 率0％戶 型八種小復(fù)式面積范圍㎡——㎡主力面積㎡單價范圍1918/㎡——2640元/㎡平均單價2400元/㎡主力總價11．63萬元折 扣公開日期2001年中銷 售 率100％交房日期2002年初工程進(jìn)度現(xiàn)房陽光A版?zhèn)€案分析一. 本案市場情況項目概況：“陽光A版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢，總戶數(shù)為595戶，已于2002年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場接受情況極好。 廣告策略：在廣告宣傳上以價格優(yōu)勢為主。加之推出最長20年按揭的付款方式，月供也僅在400元左右。三. 營銷策略分析 價格策略：“自由港”價格定位在1980元/㎡到2580元/㎡之間，從購房總價看，在10萬左右。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價格優(yōu)勢，占有了年輕人市場。二. 產(chǎn)品分析 戶型特點：“自由港”主要以一室一廳一衛(wèi)一廚為主，面積從41平米到60平米。共約200套平層小戶型的房屋，至今已經(jīng)售出97％，可以說基本售完。廣告宣傳上不僅強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身優(yōu)勢（景觀規(guī)劃設(shè)計、酒店式服務(wù)、小面積大格局、特色化建筑設(shè)計、低首付低月供、地段價值）；還從投資租賃的角度來推廣強(qiáng)調(diào)該樓盤的價值遠(yuǎn)景。付款方式為按揭或一次性付款，從價格定位可分析得出該項目目標(biāo)客戶群為第一次置業(yè)者，收入水平屬中等偏上的年輕人。 景觀特色：“春天映象”規(guī)劃有一個近2000平米的咖啡廣場，并在四樓平臺上規(guī)劃有一個約1000平米的空中花園，這種建筑設(shè)計對于高層住宅來說是具有一定新意和特色的。市場接受情況良好。個案市調(diào)表及分析二：案 名春天映象工地位置北京路與環(huán)城南路交叉口投資興建昆明房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司企劃銷售臺灣新航機(jī)構(gòu)物業(yè)管理費(fèi)1元/㎡建筑設(shè)計北京有色冶金設(shè)計院基地面積5000多㎡建筑面積30000㎡容 積 率6在售面積10200多㎡戶 數(shù)298戶樓 層21層綠 化 率20％戶 型兩室/三室躍層面積范圍80㎡——104㎡主力面積85㎡單價范圍2200元/㎡——2900元/㎡平均單價2550元/㎡主力總價折 扣無公開日期2001．08．25銷 售 率95％交房日期2002．12工程進(jìn)度現(xiàn)房春天映象個案分析一. 本案市場情況 項目概況:“春天映象”是昆明市房屋拆建經(jīng)營開發(fā)公司的項目，目前建筑情況為現(xiàn)房，交房日期為2002年12月，該項目位于昆明市環(huán)城南路北京路交叉處，總占地面積為5000多平米，總建筑面積3萬平米。三. 營銷策略 價格策略：“86街公寓U2”的單價從2700元起，主要從其地理位置的優(yōu)勢上來比較費(fèi)用成本。二. 產(chǎn)品分析 戶型分析：“86街公寓U2”推出69平米一室一廳，88—98平米兩室兩廳，104—138平米三室兩廳三大類十余種全躍層結(jié)構(gòu)的戶型，餐廳核心空間和全落地窗兩面采光等設(shè)計。二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析目 的：通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個案的調(diào)查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析，來進(jìn)一步了解昆明市房產(chǎn)市場的供求狀況，以便本案項目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場定位。⑤銷售控制、價格制定 有大部分的開發(fā)商已進(jìn)行有目的、有計劃、有階段的銷售控制，一般都不采取敞開式銷售，做好銷控，就是要將部份好的戶型甚至樓層，有計劃地保留下來，在銷售淡季時再推出，以平衡樓盤整體的銷售狀況，避免銷售過程中忽冷忽熱的現(xiàn)象。這些都是值得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。②戶外引導(dǎo) 戶外引導(dǎo)主要是在市中心的大型廣告板上作宣傳，很少看到工地現(xiàn)場有鮮明的旗幟、橫幅、樓幅、條幅、工地圍墻、大型看板等戶外引導(dǎo)。2. 營銷策劃水平目的：通過對房產(chǎn)市場的各開發(fā)項目的營銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié)，引起開發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。分析 昆明市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以80—120平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—70平米之間的小戶型由于市場定位的準(zhǔn)確，在很大程度上也占有一定的市場份額。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場定位來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。③按房型劃分分析 目前昆明房地產(chǎn)市場以多層為主，占據(jù)相當(dāng)大的比重，相對來說，低層（別墅）及小高層所占比重較小。因此，今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設(shè)計的合理性、功能性、實用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設(shè)計的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。分析 目前整個昆明市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。（二）昆明市房地產(chǎn)市場特點分析目的： 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細(xì)節(jié)提供一個比較全面的市場依據(jù)和考量。 E. 房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營特點將逐漸顯露 隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時，相繼出臺和實施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。因此，本案要尋求自身的供求平衡點，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。C. 城市建設(shè)格局已發(fā)生新的變化房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平以及目標(biāo)消費(fèi)群體的購買力。但由于住宅市場以個人消費(fèi)為主，并且消費(fèi)者理性消費(fèi)及法律意識也不斷增強(qiáng)，這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時需要更理智地根據(jù)消費(fèi)者的需求來細(xì)化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。A. 商品房市場的競爭將更為激烈從現(xiàn)有商品房市場來看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實力越來越強(qiáng)，同時開發(fā)商加大了對土地資源的儲備，因此，2003年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈。以對本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。房地產(chǎn)項目投資分析作者：日期：項 目 投 資 分 析一、昆明市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費(fèi)者和產(chǎn)品兩個方面組成的，但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟(jì)的很大影響。我們所做此報告，是在宏觀經(jīng)濟(jì)未來無重大變化的基礎(chǔ)上，針對產(chǎn)品及消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研分析，以促使本項目找到盡可能多的機(jī)會點，以及了解目前消費(fèi)者的購買動機(jī)和消費(fèi)市場變化趨勢，做出準(zhǔn)確結(jié)論，對項目的策劃、包裝等起到明確方向、指導(dǎo)定位的作用?。ㄒ唬├ッ魇蟹康禺a(chǎn)市場概況目的： 分析市場，以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場的情況，從而得出我們對于整個昆明房地產(chǎn)市場的整體認(rèn)識和理性結(jié)論。2003年上半年昆明市房地產(chǎn)的發(fā)展穩(wěn)中有升，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。就目前商品房存量來看，市場的供求趨于平衡。B. 小戶型住宅市場的開發(fā)將有望獲得良好的市場狀態(tài) 就目前昆明房產(chǎn)市場來看，近幾年來消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著大昆明建設(shè)的全面開展以及昆明正成為中國西部新的移民城市，加之市場開發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入高峰期，小戶型占大比例的陽光A版、86街U2等已全部售完，而正在銷售的樓盤都以80－120平米的戶型為主，因此，昆明房產(chǎn)市場上小戶