【正文】 (一 )土地費(fèi)用 表 22 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /m2） 備注 1 土地使用權(quán)出讓金 元 /m2 2 征地費(fèi) 3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (二 )前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表 表 33 （三）建安工程費(fèi) 用 表 44 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi) 規(guī)劃費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 可研費(fèi) 2 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 測(cè)繪費(fèi) 勘探費(fèi) 3 策劃費(fèi) 合計(jì) 序號(hào) 建安項(xiàng)目 單方造價(jià)（元 /m2) 總造價(jià) (萬(wàn)元） 1 沿街商業(yè)建筑土建 2 民用建筑 3 地下車(chē)庫(kù) 4 水電設(shè)備 5 內(nèi)部裝修 6 合計(jì) （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 表 45 （五）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 表 46 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 (萬(wàn)元 ) 估算說(shuō)明 (元 /m2) 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 5% 2 配套費(fèi) 80 3 質(zhì)檢費(fèi) 3 4 建筑管理費(fèi) 5 衛(wèi)評(píng)費(fèi) 6 環(huán)評(píng)費(fèi) 7 墻改基金 12 8 綠化費(fèi) 9 白蟻防治費(fèi) 10 土地使用費(fèi) 4 11 再就業(yè)基金 10 12 教 育專(zhuān)項(xiàng)基金 10 13 編標(biāo)費(fèi) 2 14 招標(biāo)費(fèi) 1 15 規(guī)劃許可工本費(fèi) 16 土地證工本費(fèi) 17 施工許可證 合計(jì) 序 號(hào) 項(xiàng)目 單方造價(jià) (元 /m2) 總造價(jià) (萬(wàn)元 ) 基礎(chǔ)設(shè)施 (含道路、綠化、 配電房、化糞池、室外管網(wǎng) ) 130 （六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 表 47 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 ) 說(shuō)明 1 土地費(fèi) 2 建安工程費(fèi) 3 前期工程費(fèi) (一 )+(二 )+(三 )+(四 )*3% 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 總計(jì) （七）管理銷(xiāo)售費(fèi)用 表 48 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額 (萬(wàn)元 ) 估算說(shuō)明 (元 /m2) 1 廣告 2 售樓處 3 售樓許可 6 監(jiān)理費(fèi) 7 物業(yè)管理基金 8 公用設(shè)施維修基金 9 管理費(fèi) 合計(jì) （八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表 表 49 項(xiàng)目 單方成本 (元 /m2) 金額 (萬(wàn)元 ) 占總投資比例 (%) 土地費(fèi)用 前期費(fèi)用 建安費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間稅費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 管理銷(xiāo)售費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 合計(jì) 三、投資計(jì)劃與資金籌措： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收 入用于投資的部分。 投資計(jì)劃與資金籌措 表 410 四、項(xiàng)目銷(xiāo)收入的測(cè)算 本項(xiàng)目以 **市同類(lèi) **房可比案例，參照 **市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場(chǎng)比較分析法，并 經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑 13層商鋪連賣(mài)，其中 12層，建議售價(jià) ****元 /m2,三層建議售價(jià) ****元 /m2,（均價(jià) ****元 /m2）。 表 411 項(xiàng)目 面積 (m2) 建議單位平均售價(jià)（元 /m2) 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 沿街商鋪 住宅 停車(chē)場(chǎng) 個(gè)車(chē)位 合計(jì) 說(shuō)明：以上銷(xiāo)售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營(yíng)銷(xiāo)也同時(shí)取得成功，房屋全部租售的條件下取得。特別是在目 前市場(chǎng)條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車(chē)位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)必須給予足夠的重視。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個(gè)方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見(jiàn)下表： （一）盈虧平衡分析 表 415 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 成本 收入 平衡點(diǎn)銷(xiāo)售面積 經(jīng)營(yíng)安全率 (%) 1 沿街商業(yè)建筑 2 住宅 3 地下停車(chē)場(chǎng) （二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn) 表 416 安全率 30% 25~30% 15~25% 10~15% 10% 安全狀態(tài) 安全 較安全 有危險(xiǎn) 較 危險(xiǎn) 危險(xiǎn) 說(shuō)明：地下停車(chē)場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的 ***節(jié)約了 **元 /㎡的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會(huì)效益。在本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。特別是投資前景中、長(zhǎng)期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)，總體項(xiàng)目投資是適宜、可行的。 由于時(shí)間較短，原始資料不盡完備等原因，因此本投資分析難免有不足之處，建議投資方在本報(bào)告的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化研究，尤其在實(shí)施中不斷完善。 A A9 地塊為度假區(qū) 規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。規(guī)劃北部 A8 地塊以居住為主，沿大慶路的 A9 地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。建筑密度 ，容積率為 。 二、建設(shè)條件 （一）、建設(shè)地點(diǎn)條件 該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。 周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。 擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。 威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于 2020 年 7 月 6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。 三、投資環(huán)境分析 （一）、宏觀環(huán)境分析 據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府 系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。 國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更 突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。 皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。 每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得 威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭， A A9 規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu) 勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。 政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一