【正文】 同類樓盤分布 競爭 同類樓盤入市時間 競爭者實力 融資渠道 資金 融資成本 營銷成本 財務(wù)環(huán)境 成本 稅費 同類項目社會平均盈利水平 利潤 盈利水平 人力 土地 資源環(huán)境 原材料 能源 距商業(yè)中心距離 地理位置 距醫(yī)院、學(xué)校距離 距機場、車站距離 地質(zhì)地貌 自然環(huán)境 植被 自然風(fēng)光 山脈 河流 氣候 道路及交通 能源環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 給排水管網(wǎng) 通訊設(shè)施 電力配備 2. 項目投資環(huán)境評價 （ 1）評價原則 系統(tǒng)性原則 比較性原則 時效性原則 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則 實事求是、尊重客觀規(guī)律的原則 全面分析、突出重點的原則 （ 2）常用評價方法 等級尺度法 多因素和關(guān)鍵因素評估法 綜合評價法： ① 評定主要影響因素 ② 建立層次結(jié)構(gòu)模型 ③ 由相對重要性評價建立判斷矩陣 ④ 求解判斷矩陣 特征向量：同層間單權(quán)重系數(shù) 最大特征根：一致性檢驗指標(biāo)（ C、 Z≤） ⑤ 由層間遞歸運算確定各因素組合權(quán)重系數(shù) Wj ⑥ 聘請專家對各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級進行分類判定 ⑦ 按下式進行各環(huán)境因素計分統(tǒng)計 式中： ：評優(yōu)的百分比； ：評中的百分比 ：評良的百分比； ：評差的百比 ⑧ 按各因素組合權(quán)重系數(shù) 及統(tǒng)計計分 計算項目投資環(huán)境綜合得分。 單代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點表示活動，節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關(guān)系 活動： A、 B、 C、 D、 E 雙代號網(wǎng)絡(luò)圖：由節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動，由節(jié)點描述活動間的邏輯關(guān)系。 （二）房地產(chǎn)項目投資方案 項目投資方案：由項目規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)建設(shè)方案、投資經(jīng)營方案構(gòu)成的關(guān)于項目計劃體系的具體安排。 ⑤ 可行性研究：項目規(guī)劃設(shè)計方案、投資經(jīng)營方案、開發(fā)建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟論證及方案調(diào)整優(yōu)化過程。 ③ 項目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計：項目計劃經(jīng)濟指標(biāo)的確定及項目平面、立面的布置和安排。 （ 1）策劃是一個過程 （ 2）策劃是一個創(chuàng)造性的活動 （ 3）策劃是具有前瞻性的理性行為 （ 4）策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排 （ 5）策劃是一門藝術(shù) 項 目 策 劃 項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項目構(gòu)思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術(shù)經(jīng)濟分析與效益評價工作。 房地產(chǎn)項目投資分析 第一講 房地產(chǎn)項目投資概論 第二講 項目投資策劃與 投資環(huán)境評價 第三講 項目投資效益評價 第四講 項目投資風(fēng)險 第五講 項目營銷策劃 廣州大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院潘蜀健 2023年 8月 13日 第一講 緒論：房地產(chǎn)項目投資概論 投資 房地產(chǎn)項目投資 （一） 投 資 投資的定義 投資要素的內(nèi)涵 投資活動的分類 投資：投資者為了獲取未來收益而將資金、土地、設(shè)備、物資、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會再生產(chǎn)過程的經(jīng)濟活動。 投資構(gòu)成的四要素 （ 1）投資主體：實施投資的行為主體 投資主體形式的四項條件： 投資決策權(quán)、 投資資金運用權(quán) 所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)、 承擔(dān)投資風(fēng)險，享有投資收益 （ 2）投資客體：投資對象、目標(biāo)、標(biāo)的物 實物資產(chǎn)：房屋、土地、廠房、設(shè)備 金融資產(chǎn)：股票、債券 無形資產(chǎn)：商標(biāo)、專利 （ 3）投資目標(biāo)：投資目的、動機 贏利性目標(biāo)：資本的回收和增值 社會性目標(biāo)：社會效益、公益效益 環(huán)境性目標(biāo)：環(huán)境效益 （ 4）投資方式：投資過程的運行方式 直接方式：資金直接投入建設(shè)項目 間接方式：購置有價證券進行投資 （二）房地產(chǎn)項目投資 房地產(chǎn)項目的主要類型 （ 1）土地： 舊城區(qū)的二次開發(fā) . 新區(qū)開發(fā) （ 2）住宅 按經(jīng)營性質(zhì)分類：銷售型住宅、租賃性住宅 按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅 （ 3）辦公樓宇（寫字樓） （ 4）旅店、酒樓、商場