房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)分析-展示頁
2024-10-28 11:17本頁面
【正文】 ~（5）項之和乘以（3%~5%）。 其估算方法參照當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準。 估算方法同“建安工程費”的方法。 估算方法一般采用單位指標法。 5）類似法：根據(jù)建安工程中各項目所占的比例進行估算。,11,3）工程量近似匡算法：采用類似于概預算的方法，先匡算工程量，再套當?shù)馗蓬A算定額標準，近似估算出費用。 估算方法： 1）單元估算法：以基本建設(shè)單元的綜合投資費用乘以單元數(shù)，得到項目或單項工程總投資費用的估算方法。根據(jù)實際情況，參照有關(guān)標準估算。規(guī)劃設(shè)計費為建安費的3％左右，可研費占項目總投資的1％～3％，水文地質(zhì)勘測費為設(shè)計概算的0.5％左右。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按所拆房的建筑面積結(jié)合新安置地點計算；作價補償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價格結(jié)合市場行情等計算。,8,拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償時所需要的費用。 3）拆遷安置補償費 拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。安置補助費安需安置的農(nóng)業(yè)人口計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補償標準為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。,7,2）集體土地征用費 征用耕地：土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。 （3）建安費 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （5）公共配套設(shè)施費 （6）不可預見費 （7）開發(fā)期間稅費,5,房地產(chǎn)開發(fā)間接費用 （1）管理費用 （2）銷售費用 （3）財務(wù)費用,6,（二）總成本費用的估算,開發(fā)成本的估算 （1）土地使用權(quán)獲取費 1）國有土地使用權(quán)獲取費 一般采用市場比較法，根據(jù)政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額、并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)況等因素修正。,3,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資財務(wù)數(shù)據(jù)的估算,一、房地產(chǎn)總投資的估算 房地產(chǎn)總投資是指項目在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)而花費的全部成本費用。1,第四章 房地產(chǎn)投資項目的 財務(wù)分析,一、財務(wù)分析的含義 財務(wù)分析是從房地產(chǎn)項目或企業(yè)角度對項目進行的經(jīng)濟分析，具體講即根據(jù)政府現(xiàn)行財稅制度、價格體系和有關(guān)的法律、法規(guī)，計算分析項目的財務(wù)效益和費用，考查項目的盈利能力、清償債務(wù)能力等財務(wù)狀況，據(jù)以評價項目財務(wù)可行性。,2,二、財務(wù)分析的程序,（一）分析和估算項目的財務(wù)數(shù)據(jù)； （二）分析財務(wù)基本報表； （三）分析財務(wù)指標； （四）提出財務(wù)分析結(jié)論； （五）進行不確定性分析。 （一）總費用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)直接費 1）土地使用權(quán)獲取成本； 2）前期工程費；,4,1）可行性研究費； 2）規(guī)劃設(shè)計費； 3）工程水文地質(zhì)勘測費； 4）七通一平費。 也可根據(jù)城市的基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所處地段等級、用途、容積率、使用年限等進行修正得到。土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍。 其他土地：由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地補償費和安置補償費的標準規(guī)定。一般情況下應(yīng)按照拆除面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置。拆遷補償
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