【文章內容簡介】 城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。 二手房市場活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等 “以舊換 新 ”的購房群體逐漸上升。 政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。 房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。 （二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購 房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。 （三）、價格預測 根據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a價格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價格： 多層住宅均價 3900 元 /㎡； 高層住宅均價 4200 元 /㎡； 商業(yè)網點均價 4500 元 /㎡； 辦公樓均價 3000 元 /㎡； 車位均價 10 萬元 /個； 儲藏室均價 1000 元 /㎡。 五、項目實施計劃 （一）、工程建設實施計劃 按威海市對九龍灣旅游度假 區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在 2020 年 7 月 6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足 2020 年開工需要。 為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為 3 年（ 2020—2020 年）， 2020 年擬開發(fā)面積 37902 ㎡， 2020 年擬開發(fā)面積26150 ㎡， 2020 年擬開發(fā)面積 26808 ㎡，工程建設進 度計劃（見附表 1）。 以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。 （二）、銷售計劃及營銷策略文秘 114 版權所有 銷售計劃 根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年： 2020 年銷售收入 5612 萬元； 2020年銷售收入 萬元； 2020年銷售收入 萬元； 2020年銷售收入 萬元。年度銷售測算（見附表 2）。 營銷策略 秉承企業(yè) “廣廈千萬、誠信皇冠 ”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。 （ 1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。 （ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用 “報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌 ”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群 本文來自文秘 114 對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。 （ 3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 （ 4）、提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。 （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競 爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。 （ 6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合 “低開高走 ”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以 “增值、保值 ”的信息，堅定購房客戶的信心。 六、項目財務經濟分析 （一）、投資估算 按每畝 萬元取得土地使用權，土地總成本為 8, 萬元（出讓金總額 8, 萬元，契稅 248 萬元），項目 開發(fā)總投資為 31, 萬元。（見附表 3） （二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額 26,。其中自有資金 12,萬元 (含本項目銷售回籠資金再投入 10, ),借入資金 14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額 2， 萬元，應收回金海灣醫(yī)院欠款 2， 萬元，需新增貸款 9， 萬元）。（見附表 4） （三）、項目經濟效益分析 利潤估算表（見附表 5） 本項目凈利潤 2, 萬元，凈利率 。 預測前提： 土地 萬元 /畝； 營業(yè)收入 33, 萬元； 平均銷售單價 3, 元 /平方米； 營業(yè)成本 26, 萬元； 單位成本 2, 元 /平方米； 稅金 3, 萬元； 費用 1, 萬元； 貸款利息 1, 萬元。 現(xiàn)金流量估算表（見附表 6） 本項目稅后現(xiàn)金凈流量 2, 萬元。測算前提同上。 盈利能力分析 （ 1）、靜態(tài)分析文秘 114 版權所有 投資利潤率（稅后） =項目凈利潤 /項目投資支出總額 =2, =。（數(shù)據(jù)見附表 5） （ 2）、動態(tài)分析 項目凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于 0，項目可行（計算見附表 6）。 經計算，本項目的內部收益率為 ，參考同行業(yè)基準投資內部收益率 8，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。 七、風險分析（項目盈虧平衡分析） 銷售面積盈虧平衡點 =成本費用合計 /平均銷售單價（ 1稅費率） =27， *10,000/3，()=84， 平方米 占計劃銷售量的 銷售單價盈虧平衡點 =成本費用 合計 /房屋銷售量（ 1稅費率） =27,*10,000/90，860()=3, 元 /平方米 占計劃銷售單價的 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到 84, 3, 元 /平方米時，項目保本，安全余度 。 八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發(fā)展集團 “一體兩翼 ”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對房地產“一翼 ”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠景和參與后續(xù)開 發(fā)看，開發(fā)該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格 ／畝以內拍得該宗土地，進行開發(fā)建設，該項目均是可行的。 綜上所述，該項目在投資方向、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。 河北新聞網訊 (河北日報通訊員賈洪、劉永剛 記者王翠蓮 )近日，在北京舉辦的第二屆中國國際休閑度假地產博覽會上，崇禮縣參展的休閑度假地產項目 ——— 湯 INN酒店式服務公寓，受到北京購房者的廣泛關注，當場達成購買意向 60