房地產(chǎn)開發(fā)戶型的定位-全文預(yù)覽
【正文】 客廳或餐廳的一側(cè)，而北方的廚房多位于廳的北端。而在深圳，轉(zhuǎn)角窗（將垂直的面對(duì)景觀的兩堵墻都設(shè)計(jì)為透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量運(yùn)用。以我們的調(diào)查，目前深圳等地消費(fèi)者普遍希望的主臥面積在18平方米左右，北方消費(fèi)者的需求相對(duì)大些，平均值在25——30平方米左右。但與此同時(shí)，我們又能在不少平面戶型的項(xiàng)目中看到主臥雖居于私密位置，可門卻直接對(duì)著客廳，整個(gè)就是自相矛盾。 主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購(gòu)房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。 客廳能開PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒(méi)有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時(shí)間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過(guò)道又如何？……這些問(wèn)題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問(wèn)來(lái)了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排。陽(yáng)臺(tái)還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個(gè)角度看，也應(yīng)與客廳相連。 在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105—115㎡之間，而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。 地域性。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過(guò)于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺(jué)。 舒適性。二房二廳、三房二廳所面對(duì)的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。 消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性。 戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無(wú)突出優(yōu)點(diǎn)又無(wú)特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主；而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。而一些項(xiàng)目由于對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者界定不清或希望將所有類別消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，于是從40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復(fù)式一應(yīng)俱全。消費(fèi)者選擇小戶型的很大原因是由于其總價(jià)較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來(lái)的壓力，目標(biāo)消費(fèi)者能否承受？希望大連有開發(fā)商、代理商、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研公司能對(duì)此做一番深入研究。而大面積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房（音樂(lè)室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅”。 1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國(guó)家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯(cuò)層式：進(jìn)門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動(dòng)空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動(dòng)空間。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來(lái)的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級(jí)”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動(dòng)！ 而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。 很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng)，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 如果客餐廳相連，最好能有開放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開： 動(dòng)靜分開。好戶型的標(biāo)準(zhǔn)選擇一種戶型，選擇一個(gè)生活空間。 這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個(gè)澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒(méi)絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母……很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。 轉(zhuǎn)眼是80年代，改革開放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來(lái)了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問(wèn)題自然就順理成章。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽(yáng)，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。戶型功能配置。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過(guò)100㎡。 戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)： 戶型類別配置。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)戶型的定位可以說(shuō)，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。 其實(shí)不然。而這一切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問(wèn)題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。從目前的市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國(guó)南北之間、東西之間消費(fèi)者對(duì)戶型面積的要求存在巨大差異。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見過(guò)一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡(jiǎn)要發(fā)展歷史。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒(méi)有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型”，說(shuō)什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰(shuí)還來(lái)不及，誰(shuí)想那么多。于是人們盼望能住上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 有極
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1