地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 。價(jià)格下降需求下降投機(jī)意愿降低收益減少提高所得稅所得稅針對(duì)差價(jià)征稅，并沒(méi)有增大投機(jī)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而主要是降低了他們的收益，因此，其對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)的影響力比較有限。從以往看，我們已經(jīng)大大低估了國(guó)際資本的規(guī)模，在其上它們主要為國(guó)際性機(jī)構(gòu)投資者，市場(chǎng)影響力非常大，因此，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)比較大。政府在調(diào)息上，會(huì)非常慎重，因?yàn)檎{(diào)息會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響很大，因此，即使調(diào)息，其增幅也不會(huì)很大，－。而這兩個(gè)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力能夠逐步釋放。這會(huì)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期措施。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會(huì)導(dǎo)致以套匯為目的的國(guó)際資本撤離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。屬于直接稅，其功能是減少投機(jī)收益，從而抑制投機(jī)。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況來(lái)看，政府通過(guò)加息調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的會(huì)非常慎重。政府今后可能推出的政策包括以下幾個(gè)：１．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)行業(yè)崩潰最大的風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴金融機(jī)構(gòu)的融資，大部分資金都來(lái)自于融資貸款，因此，其崩潰將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機(jī)。（２）聯(lián)系行業(yè)面臨衰退，大量失業(yè)不可避免。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，％，近兩年持續(xù)提高。打擊投機(jī)，同時(shí)增加中低價(jià)房供給，其用意就是如此。隨著市場(chǎng)擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越大，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過(guò)大力度的政策，因此，收效甚微。而４月３０日七部委聯(lián)合意見(jiàn)，引發(fā)市場(chǎng)劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度繁榮的形勢(shì)下，力度有限，往往能夠被市場(chǎng)通過(guò)各種手段抵消。 政策的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。規(guī)范市場(chǎng)交易買賣，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。（2）金融政策。2005年成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵年，政府出臺(tái)政策的密度和強(qiáng)度不斷加大。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。216。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。216。 2005年3月29日，上海市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》,重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時(shí)并增加營(yíng)業(yè)稅。 2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時(shí)實(shí)行下限管理。216。希望這種研究能夠有助于上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取針對(duì)性的策略，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！繹凱博才對(duì)政府而言，面臨日益膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擔(dān)心泡破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊和金融風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始采取抑制性措施，控制市場(chǎng)的上漲。在過(guò)去的4年多時(shí)間，上海樓市一路高歌猛進(jìn)，猶如“芝麻開(kāi)花，節(jié)節(jié)高”，上演了一出令人咂舌的“神話”！任何行業(yè)都有它的運(yùn)行周期，如今的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)處在高位運(yùn)行的階段，高漲之后的市場(chǎng)調(diào)整遲早會(huì)到來(lái)。因此，我們結(jié)合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，仔細(xì)解讀政策內(nèi)部機(jī)制，分析政策的影響力度，并基于此，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期和長(zhǎng)期走勢(shì)做出判斷。 2005年3月6日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。216。216。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 2005年4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱“新8條”）。四是完善城鎮(zhèn)廉租
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