地政策對房地產(chǎn)市場影響專題分析報告-在線瀏覽
2025-05-12 12:40本頁面
【正文】 規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。216。規(guī)定6月1日起購買非普通住房的，按3％稅率征收契稅，凡個人在5月31日前購買商品住房并已取得發(fā)票、尚未繳納契稅的，仍可按3％稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。山雨欲來風(fēng)滿樓，伴隨政策緊縮，市場開始動搖，長達(dá)５年的繁榮開始轉(zhuǎn)向，未來市場走向撲朔迷離。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。（4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。（5）市場規(guī)范政策。從已經(jīng)推出的這五個方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場需求）。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機需求的過渡膨脹，增加投機成本，提高投機門檻，從而降低市場投機，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序為：征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅提高房貸利率財政稅收政策限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例金融政策金融政策市場規(guī)范政策增加中低價房土地供給土地政策土地政策土地政策市場規(guī)范政策結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策限制土地供給，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)增加中低價房和經(jīng)濟適用房供給，限制高價房供給從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點：（１）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊”在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進(jìn)一步上漲。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。（２）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對性大大增強。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。 伴隨一系列力度更強的政策出臺，房地產(chǎn)市場開始受到巨大沖擊。早期，政府在對房地產(chǎn)的態(tài)度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對性，效果不佳。但是，實際上，政府在打壓房地產(chǎn)上一直非常謹(jǐn)慎。在穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)回落，即房地產(chǎn)市場的“軟著落”，這就是政府的最終目的。因此，政府在出臺政策上，會綜合考慮政策的影響力度，政府政策影響會是一個逐步釋放的過程。結(jié)果體現(xiàn)在如下幾個方面：（１）投資需求大幅下滑，政府財政收入急劇減少。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生巨大的政府收入，政府財政收入對房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建設(shè)發(fā)展主要資金就來自土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)50%以上的財政收入都來自房地產(chǎn)。政府的財政收入也會大大減少，相關(guān)的城市發(fā)展、城市建設(shè)就會陷入停滯。房地產(chǎn)的聯(lián)系效應(yīng)非常廣泛，上至基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)如能源、建筑、建材、家居裝璜，下至金融、媒體等等，設(shè)計到國家經(jīng)濟的方方面面，同時房地產(chǎn)帶動這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸納就業(yè)也是非常巨大的。（３）銀行壞賬急劇增加，導(dǎo)致金融風(fēng)險。 三、政策走向預(yù)測政府出臺政策的目的，是向逐漸釋放市場泡沫。從政策走勢看，政府將會把持有和交易環(huán)節(jié)稅收作為政府調(diào)控的主要手段，同時輔之以金融緊縮，土地調(diào)控繼續(xù)維持。目前對該稅的開征討論如火如荼，財政部已經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為定局。如果現(xiàn)有政策不奏效，繼續(xù)調(diào)息，從而進(jìn)一步抑制市場需求。３．繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴(yán)格限制第一套住房以外的銀行貸款。４．所得稅。從效果看，該政策不會增大投機者市場風(fēng)險，對于抑制市場膨脹意義不是很大。它不屬于政府調(diào)控政策的范疇，但是目前的實際影響卻非常大。我們一直低估了國際資本的規(guī)模，從目前看比重約為13%，而且在不斷增長，其影響力確實非常巨大的，具有很強的示范效應(yīng)。繼續(xù)增加中低價房供給，同時采取一定的優(yōu)惠措施，加大對中低價購房者的政策優(yōu)惠。政府期望政策效果逐漸體現(xiàn)，而不是相反。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1