【正文】 率（ VS 上證房地產(chǎn)指數(shù)） YTD % 截至 2023 12 31三舊改造指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31廣州三舊改造 YTD % 截至 2023/12/31南京城中村改造 YTD % 截至 2023/12/3110 建設(shè)用地二次開(kāi)發(fā)－ “三舊 ”改造 12月 15日 南京明確城中村改造時(shí)限 南京召開(kāi)全市城中村、危舊房改造動(dòng)員大會(huì)，明確城中村、危舊房改造項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 南京市拿出 1萬(wàn)套保障房用于拆遷安置， 12月 20號(hào)前后，將組織一批拆遷居民到保障房安置區(qū)參觀選房。 該部門將承擔(dān)深圳土地整備、房屋征收拆遷、土地投融資、重大項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)選址等工作，以及對(duì)零散用地進(jìn)行整合，并進(jìn)行土地清理及土地前期開(kāi)發(fā)等 。 8月 6日 國(guó)土部 :嚴(yán)格土地規(guī)劃 加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 今后要科學(xué)編制規(guī)劃計(jì)劃，全面加快完成地方各級(jí)土地利用總體規(guī)劃修編，繼續(xù)規(guī)范 推進(jìn)增減掛鉤、低丘緩坡地荒灘開(kāi)發(fā)、工礦廢棄地復(fù)墾利用 3項(xiàng)試點(diǎn)，總結(jié)推廣城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去的黃金十年中，土地財(cái)政占據(jù)了地方收入的半壁江山，可供出售的土地在耕地保護(hù)等限制下顯得沐足珍貴。廣州作為試點(diǎn)省份堪為典型。 國(guó)土資源部 2023年在建設(shè)用地存量管理上強(qiáng)調(diào)最多的無(wú)疑是 “土地閑置管理 ”，從繳納土地閑置費(fèi)到無(wú)償罰沒(méi)土地使用權(quán)，國(guó)土部更是將土地限制情況與房地產(chǎn)商的融資情況掛鉤，密切了與證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)的合作。 賬面上保有土地，似乎意味著有米在鍋，土地資源的稀缺性在三四季度的土地盛宴中更加彰顯。 2016/1/72016/1/212016/2/42016/2/182016/3/32016/3/172016/3/312016/4/142016/4/282016/5/122016/5/262016/6/92016/6/232016/7/72016/7/212016/8/42016/8/182016/9/12016/9/152016/9/292016/10/132016/10/272016/11/102016/11/242016/12/82016/12/22羅頓發(fā)展 2023年累計(jì)漲幅 % 珠江實(shí)業(yè) 2023年累計(jì)漲幅 % 15 存量土地管理－企業(yè)合并免征契稅 8月 13日 廣州市： 《 關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備投資管理的意見(jiàn) 》 根據(jù)這份 《 意見(jiàn) 》 ， 將近年儲(chǔ)備條件成熟的土地項(xiàng)目編制成“實(shí)施規(guī)劃”，經(jīng)政府審批后，列入批準(zhǔn)項(xiàng)目和政府投資項(xiàng)目庫(kù)。 8月 6日 國(guó)家稅務(wù)局： 企業(yè)合并后存續(xù)土地可免征契稅 國(guó)家稅務(wù)總局表示，自 2023年 1月 1日起至 2023年 12月 31日，兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定， 合并改建為一個(gè)企業(yè)，如果合并后原投資主體存續(xù)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬免征契稅。 6月 18日 國(guó)土資源部、全國(guó)工商聯(lián) : 《 關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資國(guó)土資源領(lǐng)域的意見(jiàn) 》 民間資本投資主體以出讓方式取得的土地，可依法通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資入股等方式盤活利用。 原有以劃撥方式取得的土地，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，按法定程序辦理相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金后，可以用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓。 ? 閑置滿 1年不滿 2年的，在繳納土地閑置費(fèi)后 (出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%)，可與國(guó)土資源管理部門簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定開(kāi)工、竣工期限和違約責(zé)任；對(duì)未按補(bǔ)充協(xié)議約定開(kāi)工、竣工的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。同時(shí)，規(guī)劃建筑面積 30萬(wàn)平方米以上的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或城市綜合體項(xiàng)目，競(jìng)買人還應(yīng)提供同類業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)證明材料。 9月 26日 國(guó)土部： 將打擊囤地炒地 繼續(xù)指導(dǎo)督促各地根據(jù)本地實(shí)際，執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，穩(wěn)定地價(jià)，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場(chǎng)。 17 存量結(jié)構(gòu)管理－工礦及農(nóng)村集體用地入市 12月 20日 國(guó)土資源部： 破除 城鄉(xiāng)土地二元制 優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結(jié)構(gòu)， 破除城鄉(xiāng)土地二元體制 ，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。 加強(qiáng)制度、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，堅(jiān)持土地立體開(kāi)發(fā) 。 12月 1日 傳聞： 工礦 存量地、農(nóng)地或有條件入市 據(jù)傳國(guó)土部正在北京、上海等多地調(diào)研，醞釀新的土地供應(yīng)政策，其中 工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地局部有條件入市情況，被重點(diǎn)調(diào)研。 18 目 錄 土地儲(chǔ)備管理政策 1 存量土地管理政策 2 土地出讓管理政策 3 附：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同清單 4 19 土地出讓管理相關(guān)政策 土地出讓管理政策總綱 —— 確保土地供給率 —— 調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，競(jìng)配保障房 —— 工礦及農(nóng)村集體用地入市 后續(xù)：存量土地及土地閑置相關(guān)政策 土地出讓管理相關(guān)政策 20 土地 (住宅用地 )二級(jí)市場(chǎng)概述 2023年前 11月，全國(guó) 40大中城市土地供給月度均值較 2023年下降 15%，前 11月土地成交面積月度均值較 2023年下降 26%。 其中， 11月全國(guó)土地供給量同比增 %，成交同比增 25%。 事實(shí)上，全國(guó)土地市場(chǎng)在 2023年多數(shù)時(shí)間處于 “寒冬 ”之中。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)給土地市場(chǎng)造成了不小的麻煩：雖然各地國(guó)土資源廳陸續(xù)出臺(tái)過(guò)確保土地供給率的政策，主要還是以 7月出臺(tái)的 “限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià) ”及配建保障房措施為主。 直到 10月，土地政策 “突變 ”。 11月，全國(guó)土地成交面積同比增長(zhǎng) 25%，而全國(guó)房地產(chǎn)配套工程投資累計(jì)同比增長(zhǎng) %，為 2023年 4月以來(lái)首次。 21 全年土地二級(jí)（招拍掛）市場(chǎng)表現(xiàn) 1,2,3,4,5,6,7,20120220120420120620120820121020121220130220130420130620130820131020131220140220140420140620140820141020141220150220150420150620150820151020151220160220160420160620160820161020161240大中城市土地供給：規(guī)劃建筑面積 40大中城市土地成交：規(guī)劃建筑面積 供給年度均值 成交年度均值 2023719 《 關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知 》 主要強(qiáng)調(diào)土地競(jìng)價(jià)方式； 202310月開(kāi)始，國(guó)土資源部和各地國(guó)土資源廳相繼發(fā)文要求確保土地供給； 20231218 為應(yīng)地王的再度頻現(xiàn)，國(guó)土資源部出臺(tái) N條舉措，從保證供給和防控地價(jià)異常等方面。 ? 區(qū)分類型，加強(qiáng)分析研究和預(yù)測(cè)預(yù)判。 ? 加強(qiáng)異動(dòng)市場(chǎng)監(jiān)控與管控： /三類市場(chǎng)異動(dòng)城市 \認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)： 全國(guó) 70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù) 3個(gè)月上漲的城市。 近 3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。 ? 分割高價(jià)地塊、使用多種競(jìng)價(jià)方式、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。 ? 將對(duì)不同城市實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)。 24 土地出讓－確保土地供給率 10月 20日 國(guó)土資源部： 滿足各業(yè)用地需求 ? 隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來(lái)，應(yīng)研究科學(xué)實(shí)施土地供應(yīng)，大量推地有利于實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，滿足各業(yè)用地需求， 促進(jìn)今后 2~3年內(nèi)房屋的有效供應(yīng) ； ? 同時(shí)避免個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。 10月 10日 山西國(guó)土資源廳： 土地供應(yīng)率不達(dá)標(biāo)者將被暫停審批建設(shè)用地 ? 要不斷提高土地供應(yīng)率， 對(duì) 2023至 2023年批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地，土地供應(yīng)率應(yīng)達(dá)到 85%以上 ，對(duì) 2023年批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地，在 2023年底應(yīng)達(dá)到 80%以上，對(duì) 2023年批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地，年底土地供應(yīng)率應(yīng)達(dá)到 25%以上； ? 對(duì)土地供應(yīng)率未達(dá)標(biāo)的，將通報(bào)批評(píng)并暫停其建設(shè)用地的審批。最終由保障房面積配建最多的房企競(jìng)得土地。 對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高、或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò) 50%的房地產(chǎn)用地（包括商服、住宅或商住綜合），要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。 《 通知 》 還指出，所有片區(qū)的土地出讓超過(guò) 20公頃的，必須經(jīng)南京市政府同意后才能批準(zhǔn)。 南京市國(guó)土局