【正文】 率（ VS 上證房地產(chǎn)指數(shù)） YTD % 截至 2023 12 31三舊改造指數(shù) YTD % 截至 2023/12/31廣州三舊改造 YTD % 截至 2023/12/31南京城中村改造 YTD % 截至 2023/12/3110 建設用地二次開發(fā)－ “三舊 ”改造 12月 15日 南京明確城中村改造時限 南京召開全市城中村、危舊房改造動員大會，明確城中村、危舊房改造項目的時間節(jié)點。 南京市拿出 1萬套保障房用于拆遷安置， 12月 20號前后，將組織一批拆遷居民到保障房安置區(qū)參觀選房。 該部門將承擔深圳土地整備、房屋征收拆遷、土地投融資、重大項目建設用地預選址等工作，以及對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發(fā)等 。 8月 6日 國土部 :嚴格土地規(guī)劃 加強建設項目用地預審 今后要科學編制規(guī)劃計劃，全面加快完成地方各級土地利用總體規(guī)劃修編，繼續(xù)規(guī)范 推進增減掛鉤、低丘緩坡地荒灘開發(fā)、工礦廢棄地復墾利用 3項試點，總結推廣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點。在房地產(chǎn)市場的過去的黃金十年中，土地財政占據(jù)了地方收入的半壁江山，可供出售的土地在耕地保護等限制下顯得沐足珍貴。廣州作為試點省份堪為典型。 國土資源部 2023年在建設用地存量管理上強調(diào)最多的無疑是 “土地閑置管理 ”，從繳納土地閑置費到無償罰沒土地使用權，國土部更是將土地限制情況與房地產(chǎn)商的融資情況掛鉤，密切了與證監(jiān)會和銀監(jiān)會的合作。 賬面上保有土地，似乎意味著有米在鍋，土地資源的稀缺性在三四季度的土地盛宴中更加彰顯。 2016/1/72016/1/212016/2/42016/2/182016/3/32016/3/172016/3/312016/4/142016/4/282016/5/122016/5/262016/6/92016/6/232016/7/72016/7/212016/8/42016/8/182016/9/12016/9/152016/9/292016/10/132016/10/272016/11/102016/11/242016/12/82016/12/22羅頓發(fā)展 2023年累計漲幅 % 珠江實業(yè) 2023年累計漲幅 % 15 存量土地管理－企業(yè)合并免征契稅 8月 13日 廣州市： 《 關于加強土地儲備投資管理的意見 》 根據(jù)這份 《 意見 》 ， 將近年儲備條件成熟的土地項目編制成“實施規(guī)劃”，經(jīng)政府審批后，列入批準項目和政府投資項目庫。 8月 6日 國家稅務局： 企業(yè)合并后存續(xù)土地可免征契稅 國家稅務總局表示，自 2023年 1月 1日起至 2023年 12月 31日，兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定， 合并改建為一個企業(yè)，如果合并后原投資主體存續(xù)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬免征契稅。 6月 18日 國土資源部、全國工商聯(lián) : 《 關于進一步鼓勵和引導民間資本投資國土資源領域的意見 》 民間資本投資主體以出讓方式取得的土地，可依法通過轉讓、租賃、作價出資入股等方式盤活利用。 原有以劃撥方式取得的土地，經(jīng)有批準權的人民政府依法批準，按法定程序辦理相關手續(xù)、補交土地出讓金后，可以用于經(jīng)營性開發(fā)建設或轉讓。 ? 閑置滿 1年不滿 2年的，在繳納土地閑置費后 (出讓或劃撥土地價款的 20%)，可與國土資源管理部門簽訂補充協(xié)議，重新約定開工、竣工期限和違約責任；對未按補充協(xié)議約定開工、竣工的，無償收回土地使用權。同時，規(guī)劃建筑面積 30萬平方米以上的現(xiàn)代服務業(yè)或城市綜合體項目，競買人還應提供同類業(yè)態(tài)的開發(fā)業(yè)績證明材料。 9月 26日 國土部： 將打擊囤地炒地 繼續(xù)指導督促各地根據(jù)本地實際，執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應政策，均衡供地，穩(wěn)定地價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場。 17 存量結構管理－工礦及農(nóng)村集體用地入市 12月 20日 國土資源部： 破除 城鄉(xiāng)土地二元制 優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用結構， 破除城鄉(xiāng)土地二元體制 ，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化發(fā)展。 加強制度、標準建設，堅持土地立體開發(fā) 。 12月 1日 傳聞： 工礦 存量地、農(nóng)地或有條件入市 據(jù)傳國土部正在北京、上海等多地調(diào)研，醞釀新的土地供應政策，其中 工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地局部有條件入市情況，被重點調(diào)研。 18 目 錄 土地儲備管理政策 1 存量土地管理政策 2 土地出讓管理政策 3 附：土地一級開發(fā)合同清單 4 19 土地出讓管理相關政策 土地出讓管理政策總綱 —— 確保土地供給率 —— 調(diào)整競價方式，競配保障房 —— 工礦及農(nóng)村集體用地入市 后續(xù)：存量土地及土地閑置相關政策 土地出讓管理相關政策 20 土地 (住宅用地 )二級市場概述 2023年前 11月，全國 40大中城市土地供給月度均值較 2023年下降 15%，前 11月土地成交面積月度均值較 2023年下降 26%。 其中， 11月全國土地供給量同比增 %，成交同比增 25%。 事實上，全國土地市場在 2023年多數(shù)時間處于 “寒冬 ”之中。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策確實給土地市場造成了不小的麻煩：雖然各地國土資源廳陸續(xù)出臺過確保土地供給率的政策，主要還是以 7月出臺的 “限房價，競地價 ”及配建保障房措施為主。 直到 10月，土地政策 “突變 ”。 11月，全國土地成交面積同比增長 25%，而全國房地產(chǎn)配套工程投資累計同比增長 %，為 2023年 4月以來首次。 21 全年土地二級（招拍掛）市場表現(xiàn) 1,2,3,4,5,6,7,20120220120420120620120820121020121220130220130420130620130820131020131220140220140420140620140820141020141220150220150420150620150820151020151220160220160420160620160820161020161240大中城市土地供給：規(guī)劃建筑面積 40大中城市土地成交：規(guī)劃建筑面積 供給年度均值 成交年度均值 2023719 《 關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知 》 主要強調(diào)土地競價方式； 202310月開始，國土資源部和各地國土資源廳相繼發(fā)文要求確保土地供給； 20231218 為應地王的再度頻現(xiàn)，國土資源部出臺 N條舉措，從保證供給和防控地價異常等方面。 ? 區(qū)分類型，加強分析研究和預測預判。 ? 加強異動市場監(jiān)控與管控： /三類市場異動城市 \認定標準： 全國 70個大中城市價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù) 3個月上漲的城市。 近 3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。 ? 分割高價地塊、使用多種競價方式、嚴格市場準入條件。 ? 將對不同城市實現(xiàn)分類指導。 24 土地出讓－確保土地供給率 10月 20日 國土資源部： 滿足各業(yè)用地需求 ? 隨著四季度傳統(tǒng)的供地高峰期到來，應研究科學實施土地供應，大量推地有利于實現(xiàn)應保盡保，滿足各業(yè)用地需求， 促進今后 2~3年內(nèi)房屋的有效供應 ； ? 同時避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。 10月 10日 山西國土資源廳： 土地供應率不達標者將被暫停審批建設用地 ? 要不斷提高土地供應率， 對 2023至 2023年批準的國有建設用地，土地供應率應達到 85%以上 ，對 2023年批準的國有建設用地，在 2023年底應達到 80%以上，對 2023年批準的國有建設用地，年底土地供應率應達到 25%以上； ? 對土地供應率未達標的，將通報批評并暫停其建設用地的審批。最終由保障房面積配建最多的房企競得土地。 對預判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過 50%的房地產(chǎn)用地（包括商服、住宅或商住綜合），要及時調(diào)整出讓方案，采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。 《 通知 》 還指出，所有片區(qū)的土地出讓超過 20公頃的，必須經(jīng)南京市政府同意后才能批準。 南京市國土局