【正文】 出讓后土地使用管理： 出讓后土地使用管理 ?出讓后土地使用管理： P189 ?未按合同規(guī)定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)利用的： 由市、縣人民政府土地管理部門進(jìn)行糾正，并可處以： 警告、罰款、無償收回 土地使用權(quán)的處罰。 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地租賃 P190191 （國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》的通知 國(guó)土資發(fā) (1999)222號(hào) ） 租賃期 六個(gè)月 以上的國(guó)有土地租賃，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂租賃合同，土地租賃合同 可以轉(zhuǎn)讓 。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。 承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。 地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股 ?國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股： P191 ?是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新企業(yè)，土地使用權(quán)由新企業(yè)。 返回 第六節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)劃撥 ?熟悉： ?土地使用權(quán)劃撥的概念 P191 ?劃撥土地使用權(quán)的范圍 P192 ?劃撥土地的管理 P192— 193 土地使用權(quán)劃撥的概念 ?概念：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交給土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)劃撥的概念 ? 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥需要經(jīng)過申請(qǐng)、審核、劃撥、登記等程序。 劃撥土地使用權(quán)的范圍 P192 ? 根據(jù)《土地管理法》第 54條和《城市房地產(chǎn)管理法》第 23條的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥適用于以下范圍： (1)、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 (3)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 劃撥土地的管理 P192— 193 ?劃撥土地的轉(zhuǎn)讓 ： 最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（國(guó)家禁止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。 ? 不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家 。 ? 用地單位因發(fā)生 轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途 ，不宜辦理土地出讓的，可以實(shí)行租賃。 劃撥土地的抵押 P192 ? 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地的處置 ?國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地的處置方式： P192 ? 國(guó)有土地出讓 ? 國(guó)有土地租賃 ? 作價(jià)出資（入股） ? 保留劃撥土地使用權(quán) 企業(yè)改革中采取出讓或出租方式的情況 ?企業(yè)改革中采取出讓或出租方式的情況： P192 ?①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的； ?②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的； ?③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的； ?④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。 ? 其中②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過 5年。 A．建設(shè)用地使用權(quán)出讓 B、建設(shè)用地使用權(quán)租賃 C．建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資 (入股 ) D．保留劃撥用地 E．建設(shè)用地使用權(quán)抵押 ?答案： ABCD 某國(guó)營(yíng)百貨公司，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)改制。 A．出讓 B．授權(quán)經(jīng)營(yíng) C．劃撥 D．作價(jià)入股 答案： A ? 法規(guī)考核點(diǎn)。 ? 對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。 ? 市、縣人民政府無償收回其劃撥土地使用權(quán)的七種原因： 因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地， 根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求， 司法部門沒收 土地使用者拋棄使用權(quán) 位經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù) 2年未使用 不按批準(zhǔn)用途使用土地 鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。 閑置土地的處理規(guī)定 ? 處置方案可以選擇下列方式： P194 ? （一）延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過 1年； ? （二）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)； ? （三）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)； ? （四）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)； ? （五）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償； ? （六）政府收回土地，并與土地使用者簽定收回協(xié)議。 土地閑置費(fèi) P194 ?在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地： ? 超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于 土地使用權(quán)出讓金20%以下的 土地閑置費(fèi) 。 ?無償收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止 土地有償使用合同 或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ，注銷 土地登記 和 土地證書 。 ? 城鄉(xiāng)規(guī)劃：是各級(jí)政府（ 1）、統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，（ 2）、保護(hù)生態(tài)和自然環(huán)境，（ 3）、合理利用自然資源，（ 4）、維護(hù)社會(huì)公正與公平的重要依據(jù)，具有重要公共政策的屬性。 ? 城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為：總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ? 我國(guó)已經(jīng)形成一套由國(guó)土規(guī)劃 → 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 → 城市總體規(guī)劃 → 城市分區(qū)規(guī)劃 → 城市詳細(xì)規(guī)劃等組成的空間規(guī)劃系列。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃既是城市規(guī)劃的組成部分，又是區(qū)域國(guó)土規(guī)劃的組成部分。 ? 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃區(qū)域范圍一般按行政區(qū)劃定。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的編制 P210 ?全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃： 國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門組織編制，由國(guó)務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)國(guó)務(wù)院審批。 ?省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容：城鄉(xiāng)空間布局和規(guī)模控制，重大基礎(chǔ)設(shè)施的布局，為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需嚴(yán)格控制的區(qū)域。 ? 總體規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容 ：（ 1）、建設(shè)用地規(guī)模（ 2）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地（ 3）水源地和水系（ 4）基本農(nóng)田和綠化用地（ 5）環(huán)境保護(hù)（ 6）自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)（ 7）防災(zāi)減災(zāi) 城市規(guī)劃的編制和審批 P211 規(guī)劃名稱 編制者 審批程序 城市總體規(guī)劃 城市人民政府 直轄市 國(guó)務(wù)院審批 省會(huì)、國(guó)務(wù)院確定的城市 報(bào)省級(jí)政府同意后，國(guó)務(wù)院審批 其他城市 省級(jí)政府審批 縣政府所在地 報(bào)上一級(jí)政府（市） 其他鎮(zhèn) 報(bào)上一級(jí)政府（縣） 控制性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃主管部門 市、縣級(jí)由本級(jí)人民政府批準(zhǔn) 報(bào)本人大常委會(huì)和上一級(jí)政府備案 鎮(zhèn)一級(jí)的控制性規(guī)劃， 由上一級(jí)政府批準(zhǔn) 修建性詳細(xì)規(guī)劃 規(guī)劃主管部門和鎮(zhèn)政府 城市規(guī)劃的編制和審批 ?市、縣城市總體規(guī)劃：公告時(shí)間不少于 30天，在報(bào)上一級(jí)政府審批時(shí)，市一級(jí)，先經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議，鎮(zhèn)一級(jí)，先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會(huì)審議。 ?規(guī)劃修改：修改后重新按審批程序報(bào)批。 ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證：簽訂土地出讓合同后申請(qǐng)辦理。 城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理制度 ?城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理制度 P219 ?紫線：歷史文化街區(qū)、歷史建筑保護(hù)范圍界線。（建設(shè)主管部門、直轄市規(guī)劃行政主管部門） ?藍(lán)線管理： P220 向建設(shè)主管部門申請(qǐng)規(guī)劃許可。 返回 第二節(jié) 勘察設(shè)計(jì)管理 ?了解：勘察設(shè)計(jì)管理 P221 225 勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)管理 資質(zhì)名稱 資質(zhì)等級(jí) 工程范圍 工程勘察綜合資質(zhì) 只設(shè)甲級(jí) 承接全部業(yè)務(wù)（除海洋工程） 工程勘察專業(yè)資質(zhì) 設(shè)甲、乙（部分設(shè)丙級(jí) ） 承接與專業(yè)相對(duì)應(yīng)的工程 工程勘察勞務(wù)資質(zhì) 不分級(jí) 接巖土工程治理、工程鉆探、鑿井 工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì) 只設(shè)甲級(jí) 工程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì) 設(shè)甲、乙（部分設(shè)丙級(jí)） 工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì) 設(shè)甲、乙（部分設(shè)丙級(jí)）建筑專業(yè)到丁級(jí) 工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì) 設(shè)甲、乙（部分設(shè)丙級(jí)） 第三節(jié) 建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理 ?了解：建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理 P225231 ?建設(shè)工程招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分：甲、乙兩級(jí)P226 ?監(jiān)理管理： P22 P231 ?監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)：設(shè)甲、乙、丙級(jí)（ P231） ?監(jiān)理基本方法是“控制”，基本工作：“三控”（進(jìn)度、投資、質(zhì)量控制），“兩管”（合同管理和信息管理），“一協(xié)調(diào)”全面協(xié)調(diào)。 ? 取得施工許可證后三個(gè)月開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個(gè)月。 ? 必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。 ?發(fā)生質(zhì)量事故，應(yīng) 24小時(shí)內(nèi)上報(bào)建設(shè)行政主管部門和其他部門。 ? 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。 P238 建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建制度 ?建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建制度 P232 ?《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建管理辦法》（建 [1994]482號(hào)） ?報(bào)建內(nèi)容主要包括：（一）工程名稱；（二）建設(shè)地點(diǎn)；（三）投資規(guī)模；（四）資金來源；（五）當(dāng)年投資額；（六）工程規(guī)模；（七）開工、竣工日期；（八）發(fā)包方式；（九）工程籌建情況； 報(bào)建程序 ?報(bào)建程序： P232 ? （一）建設(shè)單位到建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》； ? （二）按報(bào)建表的內(nèi)容及要求認(rèn)真填寫； ? （三）向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)報(bào)送《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》，并按要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備。 工程竣工驗(yàn)收提交材料 P239 ? （ 1） 工程竣工驗(yàn)收備案表 ； ? （ 2） 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 。 ? （ 7）商品房還須提交 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 ?建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)序列： P239 ? 施工總承包 ? 專業(yè)承包 ? 勞務(wù)分包。 專業(yè)承包企業(yè) 承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程和建設(shè)單位依法發(fā)包的專業(yè)工程。 勞務(wù)分包企業(yè) 承接施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè) 無 建筑施工企業(yè)資質(zhì)管理 P240 ? 取得施工總承包資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱施工總承包企業(yè)），可以承接施工總承包工程。 取得專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱專業(yè)承包企業(yè)），可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程和建設(shè)單位依法發(fā)包的專業(yè)工程。 取得勞務(wù)分包資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱勞務(wù)分包企業(yè)），可以承接施工總承包企業(yè)或?qū)I(yè)承包企業(yè)分包的勞務(wù)作業(yè)。 ? 一級(jí)建造師可以擔(dān)任特級(jí)、一級(jí)建筑企業(yè)資質(zhì)的建設(shè)工程項(xiàng)目施工的項(xiàng)目經(jīng)理； ? 二級(jí)建造師可以擔(dān)任二級(jí)及以下建筑企業(yè)資質(zhì)的建設(shè)工程項(xiàng)目施工的項(xiàng)目經(jīng)理。 返回 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的管理 P241242 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 管理 P243247 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 管理 P247253 ?第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用 檔案 P523256 第八章 第一節(jié) 房地產(chǎn)