【正文】 83 ? 土地出讓金是土地整個使用期的地租 ? 土地使用權出讓是土地一級市場，由國家壟斷。 ? 因搶險救災： 6個月內(nèi)補辦 。需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù) =征收耕地數(shù)／該地人均耕地占有量 ? 耕地： 每個人的標準：被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4— 6倍， ? 上限：每公頃不超被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 ? 其他用地：省級人民政府制定標準 ? 土地補償費 +安置補助費 ≤被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍 （ 3） 地上附著物和青苗補償費 ：省級人民政府制定標準 返回 第三節(jié) 國有建設用地 ? 了解： ? 建設用地審查報批程序 P178180 ? 臨時用地的報批和使用 P180181 建設用地審查報批程序 ?建設用地審查報批程序 P178— 180： ?用地預審、申請用地、上報審批、組織實施、頒發(fā)《建設用地批準書》（劃撥土地是《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》） ?注意： （ 1）頒發(fā)的不是土地證，而是《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》；頒發(fā)部門：市、縣人民政府土地管理部門 （ 2）上報審批的時限： P179： 30日內(nèi)擬定方案， 5日內(nèi)發(fā)出批復。 ? 土地管理基本制度： P170 ? 土地登記制度 ? 土地有償有限期使用制度 ? 土地用途管制制度 ? 耕地保護制度 返回 第二節(jié) 集體土地征收 ?熟悉：征收集體土地的政策規(guī)定 P173 ? 征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴?P177 ?了解：征收集體土地的工作程序 P176 ?（注意：頒發(fā)土地證是用地單位向土地部門申請，由人民政府頒發(fā)土地證） 征收集體土地應遵守的原則 ?（ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則 ?（ 2）保證國家建設用地的原則 ?（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 ?（ 4）有償使用土地的原則 ?（ 5）依法征地的原則 征收集體土地的政策規(guī)定 ? 征收土地批準權限的規(guī)定 P173 ? 征收土地實行兩級審批制度， 國務院和省級人民政府 ? 國務院審批：（ 1）基本農(nóng)田；（ 2）、基本農(nóng)田以外的耕地超 35公頃；（ 3）、其他土地超 70公頃 ? （ 1公頃 =1萬平方米， 1標準畝 =， 1公頃 =15畝） ? 省級人民政府：其他用地（報國務院備案） ? 征收農(nóng)地，應先辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù) 。 ? 4個合同： ? 土地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、租賃合同 ? 5項基本制度： ? （ 1）、國有土地有償、有限期使用制度；（ 2）、房地產(chǎn)價格評估制度；（ 3）、房地產(chǎn)成交價格申報制度；（ 4）、國家實行土地使用權登記發(fā)證制度；（ 5）、房屋所有權登記發(fā)證制度。 第三節(jié) 房地產(chǎn)法律體系 ?掌握：房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象 ?熟悉： （ 1）房地產(chǎn)法律體系 ?（ 2）軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定 房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象 ?房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象 P164 ?房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)法律關系的法律規(guī)范的總稱。 深化改革階段（ 2023年以來） ? 2023年 國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2023] 18） 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策 ?現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策： P162164 ?住房供應政策 ?住房分配政策 ?配套改革 （財政、金融、土地政策） P164 住房供應政策 ?住房供應政策： P162 ? 商品房 ? 保障性住房：包括廉租房和經(jīng)濟適用房 ? 廉租房：套均 40平方米，人均建面 13平方米） ?經(jīng)濟適用房：套均 60平方米、擁有有限產(chǎn)權，5年后可轉(zhuǎn)讓。 ? 1998年 國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23） 城鎮(zhèn)住房制度改革發(fā)生根本性改變。 ? 歸屬行業(yè)：第三產(chǎn)業(yè) 第二節(jié) 住房制度概述 ?掌握：現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策 ?熟悉：城鎮(zhèn)住房制度改革 城鎮(zhèn)住房制度改革（ P161162） ?城鎮(zhèn)住房制度改革：分三階段 試點探索階段（ 1980— 1991年） 全面推進階段（ 1992— 2023） 深化改革階段（ 2023年以來） 試點探索階段（ 1980— 1991年） 1980年 6月 中共中央、國務院批轉(zhuǎn)《全國基本建設工作會議匯報提綱》 允許私人建房、買房和擁有自己的住房； ? 1982年 試行公有住房補貼出售 ? 1988年 國務院 第一次全國住房制度改革工作會議，“提租補貼”試點 ? 1991年 6月《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā) [1991]30）采取分步提租、積極組織集資合作建房、新房新制度、發(fā)展住房金融業(yè)等多項措施，推進城鎮(zhèn)住房制度改革。房地產(chǎn)管理 基本制度與政策 柳州市房屋登記管理中心 李珂璐 第三章 房地產(chǎn)業(yè)概述 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概念 P157161 ?第二節(jié) 住房制度概述 P161164 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)法律體系 P164167 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概況 ?掌握：房地產(chǎn)業(yè)的基本概念 P157 ?熟悉：房地產(chǎn)業(yè)的作用 P158 ?了解： ?（ 1）房地產(chǎn)業(yè)的細分 P158 ?（ 2）房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 P159161 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念 P157 ? 房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)。 ? 房地產(chǎn)業(yè)的細分為 : 房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、 房地產(chǎn)中介服務、 物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。 全面推進階段（ 1992— 2023） ? 1994年 國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā) [1994]43）明確建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。停止實物分房，實行住房分配貨幣化。 ? 政策性住房：（棚改安置房、限價商品房、公共租賃房、單位建設房） 住房分配政策 ?住房分配貨幣化 ?住房分配貨幣化包括： ? 工資 ? 住房公積金（繳納比例不低于上一年度月平均工資的 5%） ? 住房補貼。 ?房地產(chǎn)法調(diào)整對象： ? 房地產(chǎn)開發(fā)關系 ? 房地產(chǎn)交易關系 ? 物業(yè)管理關系 ? 房地產(chǎn)行政管理關系 《城市房地產(chǎn)管理法》的“ 345” ? 《城市房地產(chǎn)管理法》的“ 345” ? 3個備案： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)備案、商品房預售備案、房屋租賃備案。 軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定 ? 2023年中央軍事委員會頒布《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》 第四章 建設用地制度與政策 ?第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述 P168171 ?第二節(jié) 集體土地 征收 P171178 ?第三節(jié) 國有建設 用地 P178181 ?第四節(jié) 集體建設 用地 P181182 ?第五節(jié) 國有土地使用權 出讓 P183191 ?第六節(jié) 國有土地使用權 劃撥 P191193 ?第七節(jié) 閑置土地的 處理 P193194 第六章 第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述 ?熟悉：土地所有制 P168 ?土地用途分：農(nóng)用地、建設用地、未利用地 ?用途管制核心是：不能隨意改變農(nóng)用地的用途 ?了解：土地管理基本制度 P170 土地所有制和土地管理基本制度 ? 土地所有制：土地社會主義公有制（全民所有制、勞動人民集體所有制） P168 ? 全民所有制：國有土地 ? 勞動人民集體所有制：集體土地 ? “國有” ≠“公有”，公有的概念大。 征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴? ? 征收集體土地補償?shù)姆秶蜆藴?P177 ? 征收集體土地補償：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費 （ 1） 土地補償費 ：耕地：被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 6— 10倍 ? 其他用地：省級人民政府制定標準 （ 2） 安置補助費 ：按需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，不是按實際人口計算。 臨時用地的報批和使用 ?臨時用地的報批和使用 P180181 ?臨時用地的使用期限： ?不超過 2年， 2年重新辦理。 ? 返回 第四節(jié) 集體建設用地 ?掌握：集體所有建設用地使用情形 ?了解：集體所有建設用地使用原則 P181 集體所有建設用地使用情形 ?集體所有建設用地使用情形： P181 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地 村民建造住房 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設施、公益事業(yè)建設使用 集體所有建設用地使用原則 ?集體所有建設用地使用原則： P181 ?應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃； ?符合土地利用年度計劃； ?符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃 ?堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設； ?涉及農(nóng)用地的依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。 ? 集體土地不經(jīng)征收（成為國有土地）不得出讓。 ? 國有土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與使用人之間關于權利義務的經(jīng)濟關系。 國有土地使用權出讓政策 ?國有土地使用權出讓政策： P183188 ? 國有土地使用權出讓方式 ? 國有土地使用權出讓年限 ? 土地使用權的收回 ? 建設用地使用權終止 國有土地使用權出讓方式 ? 國有土地使用權出讓方式： 協(xié)議、招標、拍賣P183188 ? 《物權法》第一百三十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。 ? 嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。 國有土地使用權出讓年限 ?國有土地使用權出讓年限： P187 ?（ 1）居住用地 70年；（ 2）工業(yè)用地 50年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；（ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；（ 5）綜合或其他用地 50年。 對國有土地使用權出讓年限始起日期問題的批復 ? 【頒布單位】 國家土地管理局 ? 【頒布日期】 19960605 ? 【實施日期】 19960605 ? 海南省土地管理局： ? 你局《關于國有土地使用權出讓年限的始起日期問題的請示》（瓊土 用〔１９９６〕３８號）收悉。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地 使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十六條“土地使用者在支付全部土地使用 權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權 ”和１９９４年１月１８日國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布的 《國有土地使用權出讓合同示范文本》（宗地出讓合同）第四條“本合同 項下的土地使用權出讓年限為＿＿＿＿年，自領取該宗地的《中華人民共 和國國有土地使用證》之日起算”的規(guī)定以及１９９５年１２月２７日最 高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題 的解答》中“出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續(xù)的， 一般應當認定合同無效”的意見， 土地使用權出讓年限的始起日期應當確 定為自領取或者頒發(fā)土地使用證之日起計算。 ? 出讓合同包括三部分： ? 合同的正本、副本 ? 土地使用權出讓合同附件（建設技術指標） ? 補充合同 國有土地使用權出讓管理 ?國有土地使用權出讓管理： P189 ? 出讓管理權限：國有土地使用權出讓由 市、縣人民政府 負責，具體方案由 土地管理部門實施。 ?