【正文】 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； （六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的； （七）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。 已購有公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 ?《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（ 2023年 12月 1日七部委聯(lián)合發(fā)布） P263 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 ? 經(jīng)濟(jì)適用房的上市：不滿五年，不得直接上市交易。 ? 個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。 ? 已購有公有住房放開，不受年限限制 第三節(jié) 商品房銷售管理 ? 掌握： ? 商品房預(yù)售許可制度： P266 ? 商品房預(yù)售的條件 P265 ? 商品房預(yù)售合同登記備案 P267 ? 商品房現(xiàn)售條件 P267 ? 商品房銷售代理 P267 ? 商品房銷售中禁止的行為 P268 ? 商品房買賣合同 P267 ? 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干總是的司法解釋 P270 商品房銷售的概念 ?商品房銷售的概念 P264 ?商品房銷售包括 : ? 商品房預(yù)售 ? 商品房現(xiàn)售 商品房預(yù)售的條件 ? 商品房預(yù)售的條件 P265： ? 預(yù)售許可的規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理。 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第 6條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ? (1)已交付全部上地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證； ? (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? (4)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售的條件 ? 商品房預(yù)售的條件規(guī)定是一種行政管理手段，并不是合同生效的并存條件。 ?《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》都是具有濃厚的行政管理性質(zhì)的法律法規(guī)，主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，商品房預(yù)售的條件規(guī)定反映的首先是行政管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系。 商品房預(yù)售許可制度 ? 商品房預(yù)售許可制度： P266 ? 未取得《商品房預(yù)售許可證》的不得進(jìn)行商品房銷售或發(fā)布廣告。 ? 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起 10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定， 10日內(nèi)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 10日內(nèi)一次性公布房源及每套房屋價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房在房屋所有權(quán)初始登記前對(duì)外出售。 商品房預(yù)售許可制度 ?預(yù)售許可的程序： 受理、審核、許可、公示。 ?商品房預(yù)售方案包括：（ 1）、項(xiàng)目基本情況；（ 2）、建設(shè)進(jìn)度安排；（ 3）、預(yù)售商品房套數(shù)；（ 4）、建筑面積預(yù)測(cè)與分?jǐn)偳闆r；（ 5）、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍；（ 6）、預(yù)售價(jià)格和變動(dòng)幅度；（ 7）、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況；（ 8）、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式；（ 9）、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施。 商品房預(yù)售合同的效力 ?商品房預(yù)售合同的效力： ? 首先適用的是《民法通則》 55條和《中華人民共和國(guó)合同法》 52條的規(guī)定，即只要滿足主體合格、意思表示真實(shí)、不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定、標(biāo)的確定、合法、可能的要件就可以認(rèn)為是合法有效的。 商品房預(yù)售合同的效力 ? 最高人民法院《關(guān)于適用“中華人民共合國(guó)合同法”若干問題的解釋（一 )》第 9條規(guī)定： ? 依照合同法 44條第 2款的規(guī)定，法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論結(jié)束前當(dāng)事人仍然沒有辦理批準(zhǔn)手續(xù)的或者仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同未生效； ? 法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人沒有辦理批準(zhǔn)手續(xù)的或者仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的不影響合同效力，但是不發(fā)生合同標(biāo)的物所有權(quán)以及其他物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。 《制度》案例 P112 ? 甲房開將 A房賣與乙，后又買與丙，此時(shí)乙、丙中任何人先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，則何人就取得 A的房屋所有權(quán)，其他買受人因無法取得 A的產(chǎn)權(quán)，可以追究甲房開的違約責(zé)任，合同并不因此無效。 ? 此例說明了物權(quán)的保護(hù)效力和債權(quán)的保護(hù)效力的區(qū)別；區(qū)分物權(quán)效力與和合同效力有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 商品房預(yù)售合同登記備案 ? 商品房預(yù)售合同登記備案 P267 ? 簽約之日起 30日內(nèi)， 開發(fā)企業(yè) 向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 商品房現(xiàn)售條件 ? 商品房現(xiàn)售條件 P267 ? 《商品房銷售管理辦法》第七條 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗(yàn)收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期 （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 商品房銷售中禁止的行為 ? 商品房銷售中禁止的行為 P268 ? 不得一房多賣。 ? 不得返本銷售或者變相返本銷售 ? 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 不得分割拆零銷售。 ? 不符合銷售條件不準(zhǔn)售。 限購措施 ： ? 當(dāng)?shù)貞艏彝簦簱碛?2套及以上住房的， ? 非當(dāng)?shù)貞艏彝簦簱碛?1套及以上住房的。 《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定 ? 《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定： ? 第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 ? 第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 ? 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 商品房買賣合同 ? 商品房買賣合同 P267 ? ）商品房買賣合同示范文本應(yīng)對(duì)下列情況作出明確規(guī)定： ? （ 1）、商品房質(zhì)量性能； ? （ 2）、物業(yè)會(huì)所車位的設(shè)施歸屬； ? （ 3）、交付條件及違約責(zé)任。 ? （ 4）、將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。 商品房買賣合同 ?）我國(guó)實(shí)行實(shí)名制購房。 ?）商品房銷售可按：套、套內(nèi)建筑面積、建筑面積等三種方式計(jì)價(jià)。 ?）產(chǎn)權(quán)登記以建筑面積進(jìn)行。 ?）建筑面積的誤差處理 建筑面積的誤差處理原則 ? 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理 ： ?（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； ?（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 30日內(nèi)將已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息 。 建筑面積的誤差處理原則 ?買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)： ?面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足； ?超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 ?產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)： ?面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人； ?絕對(duì)值超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 面積誤差比 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 ?面積誤差比＝ ———————————— 合同約定面積 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議 。 面積誤差比例題 某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積 110平方米，售價(jià)每平方米 4 000元，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為 100平方米，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款（ ）元。 A． 40 000 B． 53 600 C． 66 800 D． 80 000 110*3%*4000 =* 4000 =13200 []*4000*2 =53600 13200+ 53600 =66800 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理： P270 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 ?買受人在通知到達(dá)之日起 15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 保修期的計(jì)算 ?保修期從交付之日起計(jì)算。 P270 《商品房銷售管理辦法》第三十三條 : ? 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 ?《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》 1998年 5月 12日建房[1998]102號(hào) 保修期的計(jì)算 ? 2023年 1月房開公司甲開發(fā)樓盤 A，由建筑公司乙承建， 2023年 1月竣工后，乙公司向甲公司承諾樓面防水保修期為 5年。 2023年 1月，丙向房開公司甲購買樓盤 A房屋一套， 2023年 1月，丁向甲購買樓盤 A房屋一套。則丙和丁的保修期分別為： （ ） ? A、 5年、 1年 B、 3年、 3年 ? C、 5年、 3年 D、 5年、 5年 ?參考答案 :C 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 ?《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》 P270 275 ? 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。