房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策-資料下載頁
2025-02-22 11:38本頁面
【正文】 部分 %。 ? 保險費： ? 財險：保險費 =貸款額 *年費率 *年限系數(shù) 案例 ? 1993年初，四川省政府決定由 民貿(mào)公司 在成都市市區(qū)設(shè)立“中國西部民族用品批發(fā)市場”（以下簡稱“市場”），該市場需資金６０００萬元。由于資金短缺，民貿(mào)公司決定出售“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施，其價值約人民幣６０００萬元。 ? 隨后， 國貿(mào)公司 表示愿購此樓。同年 ２月１０日 ，雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了由國貿(mào)公司以支援“市場”建設(shè)名義向民貿(mào)公司捐贈 ４７５０萬 元的捐贈協(xié)議，并約定此款在７月１９日前分３次撥付，４月１０日之前應(yīng)撥付民貿(mào)公司１３２５萬元。 ? ２月１６日，民貿(mào)公司與國貿(mào)公司簽訂房屋買賣合同 ，約定民貿(mào)公司以 １２５０ 萬元的價格將“四川民貿(mào)大廈”及附屬設(shè)施賣給國貿(mào)公司。合同簽訂后，民貿(mào)公司即將大廈內(nèi)的３間辦公室交給國貿(mào)公司使用，隨后又將大廈產(chǎn)權(quán)證交國貿(mào)公司保管。 ４月３日， 國貿(mào)公司持房屋買賣合同、批復(fù)及民貿(mào)公司的過戶申請等，到成都市房地產(chǎn)管理部門辦理了大廈的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并取得了產(chǎn)權(quán)證。 ４月９日， 民貿(mào)公司為交付房屋作準(zhǔn)備，與成都新華飯店簽訂租房協(xié)議，并支付租金１７．５萬元，花費裝修費４２２４８．０２元，電話移機(jī)費６２６７元。 ５月１０日， 國貿(mào)公司向成都市房地產(chǎn)管理部門交納了手續(xù)費、登記費、書證費共２５００１０元，２８日又交納了土地增值費１９８１０７０元。 至６月５日止，國貿(mào)公司陸續(xù)向民貿(mào)公司支付了購房定金１００萬元及購房款３００萬元。 ? 此間，民貿(mào)公司與國貿(mào)公司為支付捐贈款、購房款以及交接有關(guān)“大廈”資料和房屋買賣合同是否繼續(xù)履行等問題曾發(fā)生爭議。 ? 為此，雙方進(jìn)行協(xié)商，因認(rèn)識不一而未達(dá)成一致意見。９月７日，國貿(mào)公司訴至成都市中級人民法院稱：雙方簽訂的房屋買賣合同經(jīng)雙方主管單位認(rèn)可生效，原告按合同規(guī)定向被告交付了１００萬元的定金及房款３００萬元，同時雙方辦理了大廈產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原告取得大廈的產(chǎn)權(quán)證。但被告未按合同規(guī)定交付有關(guān)資料和騰空房屋，致原告不能實際使用房屋。請求法院督促被告履行合同，承擔(dān)騰退房屋的義務(wù)。 ? 民貿(mào)公司則辯稱：原告根本無意兌現(xiàn)捐贈協(xié)議，在無履行能力的情況下，以向“市場”捐贈４７５０萬元為誘鉺，與被告簽訂“大廈”買賣協(xié)議，實為欺詐行為。因此，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，不受法律保護(hù)。被告愿意退還原告已支付的款項。 評析 ? 正確處理好本案的關(guān)鍵，在于認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同是否有效？ ? 從形式上看，國貿(mào)公司與民貿(mào)公司簽訂的房屋買賣合同，系雙方自愿，并經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，手續(xù)齊備。同時，國貿(mào)公司也依法辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并交納了法律規(guī)定應(yīng)交納的費用，取得了大廈的產(chǎn)權(quán)證。房屋買賣合同似乎具備了成立的一切條件，應(yīng)該認(rèn)定有效。 該大廈 1991年底完工造價將近１５００萬元，而近年來房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，價格更大幅度上漲，經(jīng)有關(guān)部門估算，“大廈”現(xiàn)價值約６０００萬元。雙方當(dāng)事人卻以１２５０萬元的價格成交，比原造價還低２５０萬元。這對于商品意識極強的被告來講，顯然不是其真實意思。而 雙方簽訂的捐贈協(xié)議和房屋買賣合同的錢數(shù)加起來正好是６０００萬元， 這顯然不是偶然的巧合。只是由于國貿(mào)公司沒有也無能力履行捐贈協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，導(dǎo)致民貿(mào)公司反悔，使買賣合同無法完全履行?？梢姡栀泤f(xié)議的履行，是雙方履行買賣合同的前提。 因此，從中不難看出，捐贈協(xié)議的簽訂，只不過是雙方為規(guī)避法律，以達(dá)到少交有關(guān)費用目的的幌子。 據(jù)查，雙方按簽訂的捐贈協(xié)議，單是土地增值費一項，至少少向國家交納７５０萬元。 ? 顯而易見，雙方簽訂的捐贈協(xié)議和房屋買賣合同，雖然形式上表明是行為人的真實意思表示，但行為人借此偷漏國家應(yīng)收費用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保護(hù)。 ? 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（七）項規(guī)定，雙方當(dāng)事人的行為是“ 以合法形式掩蓋非法目的的 ”民事行為，應(yīng)認(rèn)定為無效。因此， 法院認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同無效是正確的。 ? 判決還適用了民法通則第六十一條的規(guī)定。適用這些規(guī)定已經(jīng)給當(dāng)事人的行為給予了正確的定性和處理。本案還適用了經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定，而經(jīng)濟(jì)合同法的這些規(guī)定和民法通則規(guī)定的精神是一致的，沒有必要再適用經(jīng)濟(jì)合同法的規(guī)定。 判決： ? 一、國貿(mào)公司與民貿(mào)公司于 1993年２月１６日簽訂的“四川民貿(mào)大廈” 房屋買賣合同無效。 ? 二、國貿(mào)公司應(yīng)于本判決生效后一個月內(nèi)將所占用的８間房屋騰空，完好地退還給民貿(mào)公司。 ? 三、在本判決生效后一個月內(nèi)，民貿(mào)公司退還國貿(mào)公司購房款４００萬元。國貿(mào)公司應(yīng)將占用“四川民貿(mào)大廈”８間房屋的使用費給付民貿(mào)公司 . ? 四、國貿(mào)公司給付民貿(mào)公司購房款的利息損失，從該款付出之日起至歸還之日止，按建設(shè)銀行同期建設(shè)貸款利率計算，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 ? 五、國貿(mào)公司在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時所交納的手續(xù)費、登記費及土地增值費共 2231080元，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 ? 六、民貿(mào)公司因賣房而在另處租房的費用 ，由國貿(mào)公司和民貿(mào)公司各承擔(dān)一半。 宣判后，雙方當(dāng)事人表示服判，未提出上訴，并自動執(zhí)行了該判決。 四、改革方向 ? 將與房地產(chǎn)相關(guān)收費“取消一批、保留一批、轉(zhuǎn)移一批、轉(zhuǎn)為稅收一批” ? 將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，以及土地出讓費等稅費合并，借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，逐年征收。 ? 合并契稅和印花稅 ? 取消土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ? 取消對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、教育費附加的優(yōu)惠 ? 將現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法，改為按照評估價值對房地產(chǎn)征稅，每隔一定年限就重新評估。 ? 降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù) ? 促使房地產(chǎn)價格的下降，刺激房地產(chǎn)消費 ? 征稅范圍包括城市、農(nóng)村 ? 促使空置房產(chǎn)的減少 ? 對消費者擁有的第一套（或一定面積）的房產(chǎn)免稅或減稅，對其余房產(chǎn)征稅。 謝 謝 ！
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