【導讀】會第八次會議于１９９４年７月５日通過，現(xiàn)予公布，自１９９５年１月１日起施行。促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。第五條房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。保護，任何單位和個人不得侵犯。定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。第十二條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。第十三條土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。第十四條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。

　　

【正文】 編制城市規(guī)劃必須從實際出發(fā)，科學預測城市遠景發(fā)展的需要；應當使城市的發(fā)展規(guī)模、各項建設標準、定額指標、開發(fā)程序同國家和地方的經(jīng)濟技術發(fā)展水平相適 應。 第十四條 編制城市規(guī)劃應當注意保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，防止污染和其他公害，加強城市綠化建設和市容環(huán)境衛(wèi)生建設，保護歷史文化遺產(chǎn)、城市傳統(tǒng)風貌、地方特色和自然景觀。 編制民族自治地方的城市規(guī)劃，應當注意保持民族傳統(tǒng)和地方特色。 第十五條 編制城市規(guī)劃應當貫徹有利生產(chǎn)、方便生活、促進流通、繁榮經(jīng)濟、促進科學技術文化教育事業(yè)的原則。 編制城市規(guī)劃應當符合城市防火、防爆、抗震、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建設等要求；在可能發(fā)生強烈地震和嚴重洪水災害的地區(qū)，必須在規(guī)劃中采取相應的抗震、防洪 措施。 第十六條 編制城市規(guī)劃應當貫徹合理用地、節(jié)約用地的原則。 第十七條 編制城市規(guī)劃應當具備勘察、測量及其他必要的基礎資料。 第十八條 編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規(guī)劃基礎上，可以編制分區(qū)規(guī)劃。 第十九條 城市總體規(guī)劃應當包括：城市的性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，城市主要建設標準和定額指標，城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署、城市綜合交通體系和河湖 、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃，近期建設規(guī)劃。 設市城市和縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，應當包括市或者縣的行政區(qū)域的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。 第二十條 城市詳細規(guī)劃應當在城市總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃的基礎上，對城市近期建設區(qū)域內各項建設作出具體規(guī)劃。 城市詳細規(guī)劃應當包括：規(guī)劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。 第二十一條 城市規(guī)劃實行分級審批。 直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。 省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在一 百萬以上的城市及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。 本條第二款和第三款規(guī)定以外的設市城市和縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批，其中市管轄的縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。 前款規(guī)定以外的其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣級人民政府審批。 城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意。 城市分區(qū)規(guī)劃由城市人民政府審批。 城市詳細規(guī)劃由城市人民 政府審批；編制分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審批。 第二十二條 城市人民政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，對城市總體規(guī)劃進行局部調整，報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案；但涉及城市性質、規(guī)模、發(fā)展方向和總體布局重大變更的，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意后報原批準機關審批。 第三章 城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建 第二十三條 城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則。各 項建設工程的選址、定點，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協(xié)調。 第二十四條 新建鐵路編制站、鐵路貨運干線、過境公路、機場和重要軍事設施等應當避開市區(qū)。 港口建設應當兼顧城市岸線的合理分配和利用，保障城市生活岸線用地。 18 第二十五條 城市新區(qū)開發(fā)應當具備水資源、能源、交通、防災等建設條件，并應當避開地下礦藏、地下文物古跡。 第二十六條 城市新區(qū)開發(fā)應當合理利用城市現(xiàn)有設施。 第二十七條 城市舊區(qū)改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則 ，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。 第四章 城市規(guī)劃的實施 第二十八條 城市規(guī)劃經(jīng)批準后，城市人民政府應當公布。 第二十九條 城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。 第三十條 城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。 第三十一條 在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門 申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。 第三十二條 在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有 關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。 第三十三條 在城市規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除。臨時建設和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 禁止在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施。 第三十四條 任何單位和個人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調整用地決定。 第三十五條 任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進行建設。 第三十六條 在城市規(guī)劃區(qū)內進行挖取砂石、土方等活動，須經(jīng)有關主管部門批準，不得破 壞城市環(huán)境，影響城市規(guī)劃的實施。 第三十七條 城市規(guī)劃行政主管部門有權對城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業(yè)務秘密。 第三十八條 城市規(guī)劃行政主管部門可以參加城市規(guī)劃區(qū)內重要建設工程的竣工驗收。城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關竣工資料。 第五章 法律責任 第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無 效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。 第四十條 在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處罰款。 第四十一條 對未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設的單位的有關責任人員，可以由其所在單位或者上級主管機 關給予行政處分。 第四十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰通知之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人也 19 可以在接到處罰通知之日起十五日內，直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。 第四十三條 城市規(guī)劃行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的， 由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第六章 附則 第四十四條 未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)的居民點，參加本法執(zhí)行。 第四十五條 國務院城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)本法制定實施條例，報國務院批準后施行。 省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會常務委員會可以根據(jù)本法制定實施辦法。第四十六條 本法自１９９０年４月１日起施行。國務院發(fā)布的《城市規(guī)劃條例》同時廢止。 20 【發(fā)布單位】國務院 【發(fā)布文號】國務院令第 256 號 【發(fā)布日期】 19981227 【生效日期】 19990101 【失效日期】 【所屬類別】國家法律法規(guī) 中華人民共和國國務院令（第２５６號） 《中華人民共和國土地管理法實施條例》已經(jīng)１９９８年１２月２４日國務院第１２次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自１９９９年１月１日起施行。 總理 朱镕基 １９９８年１２月２７日 中華人民共和國土地管理法實施條例 第一章 總 則 第二章 土地的所有權和使用權 第三章 土地利用總體規(guī)劃 第四章 耕地保護 第五章 建設用地 第六章 監(jiān)督檢查 第七章 法律責任 第八章 附 則 第一章 總則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），制定本條例。 第二章 土地的所有權和使用權 第二條 下列土地屬于全民所有即國家所有： （一）城市市區(qū)的土地； （二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； （三）國家依法征用的土地； （四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； （六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集 體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 第三條 國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。 土地登記資料可以公開查詢。 確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關規(guī)定辦理。 第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記 造冊，核發(fā)集體土地所有權證書，確認所有權。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。 設區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內農(nóng)民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記。 第五條 單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地 的登記發(fā)證，由國務院土地行政主管部門負責，具 21 體登記發(fā)證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。 未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。 第六條 依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。 依法改變土地用途的，必須持批準文件，向 土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。 第七條 依照《土地管理法》的有關規(guī)定，收回用地單位的土地使用權的，由原土地登記機關注銷土地登記。 土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。 第三章 土地利用總體規(guī)劃 第八條 全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。 省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，報國務院批準。 省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在１００萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，由各該市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院批準。 本條第一款、第二款、第三款規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃，由有關人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府編制，逐級上報省、自治區(qū)、 直轄市人民政府或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府授權的設區(qū)的市、自治州人民政府批準。 第九條 土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為１５年。 第十條 依照《土地管理法》規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應當將土地劃分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。 縣級和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃應當根據(jù)需要，劃定基本農(nóng)田保護區(qū)、土地開墾區(qū)、建設用地區(qū)和禁止開墾區(qū)等；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃還應當根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途。 土地分類和劃定土地利用區(qū)的具體辦法，由國務院