【正文】 產(chǎn)坐落、面積、四至界限；宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、年限；用途或使用性質(zhì)；成交價(jià)格及支付方式；交付使用的時(shí)間；違約責(zé)任；其他。五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際使用年限計(jì)算（★★★）P265受讓人所取得的土地使用權(quán)年限 = 出讓合同約定的年限 – 該宗地已使用年限案例：合同約定使用年限50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有40年。[例題1]單選題甲方在某一塊土地上開發(fā)一項(xiàng)工程，按出讓合同約定土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)5年后通過轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)給乙方繼續(xù)開發(fā)，那么乙方的土地使用年限為（ D ）。A、65年　　　　　 B、50年 C、45年　　　　　　D、35年六、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，（★★★）P265（同P251）C4/$6三、劃撥土地的管理（★★）P192經(jīng)批準(zhǔn)允許轉(zhuǎn)讓，有2種做法： ▲ 劃撥—— 出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金； ▲ 劃撥方式不變，但土地收益需上繳國(guó)家。C7/$3一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（★★）P250劃撥方式取得土地，轉(zhuǎn)讓條件：必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 2種處理方式： （1）受讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納出讓金后，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓； （2）不辦理出讓手續(xù)，土地性質(zhì)仍為劃撥，但轉(zhuǎn)讓方需將收益中的土地收益上繳國(guó)家?！?可不辦理出讓手續(xù)的情況：17 七、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的有關(guān)規(guī)定（★★）P266這兩類住房的土地使用權(quán)絕大多數(shù)都是劃撥供給的?！?03年以后，這兩類住房上市，無需審批?！?07年以后，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人——有限產(chǎn)權(quán)。 （1）不滿5年，購(gòu)房人要轉(zhuǎn)讓——政府回購(gòu)； （2）滿5年，繳納土地收益，政府優(yōu)先回購(gòu)； 或者，購(gòu)房人也可取得完全產(chǎn)權(quán)。● 2010年以后，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，必須取得完全產(chǎn)權(quán)，否則不能交易。第三節(jié) 商品銷售管理一、商品房銷售的概念（★★）P267包括：商品房預(yù)售、現(xiàn)售。預(yù)售：開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款。現(xiàn)售：開發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的房屋出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款。二、商品房預(yù)售的條件（★★★）P268以交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；開發(fā)商已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可得最低規(guī)模：棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。三、商品房預(yù)售許可（★★★）P268（一）許可材料預(yù)售許可申請(qǐng)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明；工程施工合同、施工進(jìn)度說明；商品房預(yù)售方案。[例題2]單選題商品房預(yù)售許可的條件之一為投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的（ C ）以上。A、15% B、20% C、25% D、30%（二）許可程序受理審核許可：受理起10日內(nèi)決定，決定起10日內(nèi)發(fā)證。公示五、商品房預(yù)售合同登記備案（★★★）P270開發(fā)商應(yīng)在與承購(gòu)人簽訂書面商品房預(yù)售合同30日內(nèi)，辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。六、商品房現(xiàn)售（★★★）P270營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；（同預(yù)售）土地使用權(quán)證（或用地批準(zhǔn)文件）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（同預(yù)售）竣工驗(yàn)收；拆遷安置已落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案落實(shí)。七、商品房銷售代理（★★★）P270銷售代理必須簽訂委托合同；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：出示商品房有關(guān)證明文件和銷售委托書不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)資格。八、銷售中禁止的行為（★★★）P271開發(fā)商不得一房?jī)少u；不得返本銷售或變相返本銷售；（？）不符合銷售條件的，不得銷售；商品住宅按套銷售，不得分割拆零。九、商品房買賣合同（★★★）P271● 《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。（一）合同應(yīng)包含的主要內(nèi)容：（1）（13）（略）（二）計(jì)價(jià)方式按套計(jì)價(jià)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)按建筑面積計(jì)價(jià)（建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e）[例題3]多選題商品房計(jì)價(jià)方式之一的建筑面積，由以下（ BC ）組成。A、使用面積 B、套內(nèi)建筑面積 C、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e D、套內(nèi)墻體面積 E、誤差面積（三）誤差的處理方式合同有約定，從約定。合同無約定，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人有權(quán)退房，開發(fā)商30日內(nèi)退還已付房?jī)r(jià)款。 不退房：◆ 產(chǎn)權(quán)面積＞合同面積，誤差3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款，買受人補(bǔ)足； 超過3%以外的房?jī)r(jià)款，開發(fā)商補(bǔ)足。 ◆ 產(chǎn)權(quán)面積＜合同面積，誤差3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款，開發(fā)商返還； 超過3%以外的房?jī)r(jià)款，開發(fā)商雙倍返還。 ●面積誤差比 = （產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積 * 100%十、高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（★★★）P273（一）——（三十七）◆ 買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失的情況：（十五）交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；（十六）房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；（十九）出賣人延遲交房；（二十七）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記；第四節(jié) 房屋租賃管理（熟悉★★）一、房屋租賃的概念P278（略）二、房屋租賃的政策P278三、房屋租賃的條件P279不得出租的情形：無《房屋所有權(quán)證》；司法機(jī)關(guān)查封、限制房地產(chǎn)權(quán)里的；未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；屬違章建筑的；不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的；其它。四、租賃合同P279（一）概念、內(nèi)容合同應(yīng)當(dāng)具備的條款：1——10《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款：租賃用途租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任。（二）租賃期限：最長(zhǎng)二十年，續(xù)簽仍不得超過二十年。[例題4]根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同期限最長(zhǎng)不能超過（ ）年，超過的部分無效。A、5 B、10 C、20 D、30（三）租賃用途：承租人不得隨意變更房屋用途，確需變動(dòng)，征得出租人同意，并重新簽訂合同。 租金及交付方式：租金是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。（出題點(diǎn)） 房屋修繕責(zé)任：房屋自然損壞、合同約定的——出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。[例題5]單選題租賃合同的必備條款中，（ D ）是核心，也是引起租賃糾紛的主要原因。A、租賃用途 B、租賃期限 C、房屋修繕責(zé)任 D、租金及交付方式[例題6] 單選題除約定外，房屋的修繕責(zé)任一般由（ A ）承擔(dān)。A、出租人 B、承租人C、雙方共同 D、物業(yè)公司（四）租賃合同終止：自然終止（合同到期、不可抗力使得不能履行等）人為終止（擅自轉(zhuǎn)租、擅自轉(zhuǎn)讓、擅自轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換、擅自拆改結(jié)構(gòu)、擅自改變用途、拖欠房租6個(gè)月、閑置公有住房6個(gè)月、從事非法活動(dòng)、故意損壞房屋等）五、房屋租賃登記備案P281（防止非法出租、減少糾紛；防止國(guó)家稅收流失）（一）申請(qǐng)：當(dāng)事人簽訂租賃合同后，30日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。（二）登記備案：包含審查的含義。六、房屋轉(zhuǎn)租P282含義：承租人將房屋部分或全部再出租。條件：（1）必須征得出租人同意。（2）也必須登記備案。（3）轉(zhuǎn)租合同終止日期不得超過原租賃合同終止日期。（4）轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同變更、解除、終止。七、高院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的司法解釋（略）P283第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念（★）P286房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（是擔(dān)保的一種。）二、房地產(chǎn)抵押的條件（★★★）P286依法取得房屋所有權(quán)的，房連同地作為統(tǒng)一的抵押物，同時(shí)設(shè)定抵押。（不論土地是出讓還是劃撥。）單純的土地使用權(quán)抵押：必須是出讓方式取得的。不得設(shè)定抵押權(quán)的情形：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議；（2）教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn)；（3）文物保護(hù)、有重要紀(jì)念意義的建筑物；（4）查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；（5）其他。三、一般規(guī)定 （★★★）P287（一）可幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可一宗房地產(chǎn)分割抵押。（二）建筑物連同地一并抵押。（三）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，必須取得商品房預(yù)售許可證。（四）優(yōu)惠政策買房（五）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位（六）學(xué)校、醫(yī)院（七）土地使用年限（八）共有房地產(chǎn)抵押，共有人必須書面同意。（九）企業(yè)分立、合并（十）抵押合同中不能約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，必須通過拍賣、變賣等形式受償。（十一）抵押人承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)，抵押權(quán)人為第一受益人。（十二）已出租房地產(chǎn)抵押，應(yīng)告知抵押權(quán)人，租賃合同有效，且買賣不破租賃。（十三）已抵押的房屋出租，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同不具有約束力。（十四）抵押物登記四、最高額抵押權(quán)（★★★）P289對(duì)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，設(shè)定擔(dān)保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保，此時(shí)債權(quán)并未實(shí)際發(fā)生。五、房地產(chǎn)抵押合同（★★★）P289● 債權(quán)債務(wù)合同是主合同，抵押合同是從合同。 主合同無效，從合同也就無效?！?合同應(yīng)載明的內(nèi)容：（一）——（十一）六、房地產(chǎn)抵押登記（★★★）P290（一）登記部門房地產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記，抵押權(quán)不生效。房地產(chǎn)行政管理部門（二）登記要件：申請(qǐng)書身份證明產(chǎn)權(quán)證明抵押合同主債權(quán)合同其他。七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記（略）P291八、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力（★★★）P292抵押物不轉(zhuǎn)移占有，但抵押人享有的所有權(quán)受限制。抵押期間，經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，所得價(jià)款應(yīng)提前清償債務(wù)，余款歸抵押人，不足部分由債務(wù)人補(bǔ)足。抵押期間，抵押人應(yīng)維護(hù)房地產(chǎn)安全完好。 抵押物價(jià)值減少，抵押人應(yīng)恢復(fù)其價(jià)值或提供相應(yīng)擔(dān)保，否則，抵押權(quán)人有權(quán)要求提前清償債務(wù)。九、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（★★）P292房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。同一房地產(chǎn)向2個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣價(jià)款清償順序：（1）抵押權(quán)均已登記，則按登記先后順序清償； 順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)均未登記，按照債權(quán)比例清償。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，拍賣所得價(jià)款應(yīng)先交納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能受償。（國(guó)家權(quán)利優(yōu)先。）第十章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理概述（★）● 房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) P327第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理（★★）第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格制度（★）● P337 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織。 原則上每年舉辦一次?！?經(jīng)紀(jì)人由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)的情形：不具有完全民事行為能力；受刑事處罰；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時(shí)在2個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定。[例題1]單選題經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有下列情況，由原注冊(cè)機(jī)構(gòu)注銷注冊(cè)（ B ）。A、脫離經(jīng)紀(jì)崗位二年以上 B、脫離經(jīng)紀(jì)崗位連續(xù)二年以上C、脫離經(jīng)紀(jì)崗位五年以上 D、脫離經(jīng)紀(jì)崗位連續(xù)五年以上第四節(jié) 住房置業(yè)擔(dān)保管理● 住房置業(yè)擔(dān)保：擔(dān)保公司與貸款人簽訂保證合同，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案 ●房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 P345 信息公布平臺(tái)：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng) 包含信息：（1）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)信用信息 （2）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息