【正文】 產(chǎn)坐落、面積、四至界限；宗地號、土地使用權取得方式、年限；用途或使用性質；成交價格及支付方式；交付使用的時間；違約責任；其他。五、以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，實際使用年限計算（★★★）P265受讓人所取得的土地使用權年限 = 出讓合同約定的年限 – 該宗地已使用年限案例：合同約定使用年限50年，原土地使用者使用10年后轉讓，受讓人的使用年限只有40年。[例題1]單選題甲方在某一塊土地上開發(fā)一項工程，按出讓合同約定土地使用權年限為50年，已經(jīng)開發(fā)建設5年后通過轉讓方式轉給乙方繼續(xù)開發(fā)，那么乙方的土地使用年限為（ D ）。A、65年　　　　　 B、50年 C、45年　　　　　　D、35年六、以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓，（★★★）P265（同P251）C4/$6三、劃撥土地的管理（★★）P192經(jīng)批準允許轉讓，有2種做法： ▲ 劃撥—— 出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金； ▲ 劃撥方式不變，但土地收益需上繳國家。C7/$3一、房地產(chǎn)項目轉讓（★★）P250劃撥方式取得土地，轉讓條件：必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。 2種處理方式： （1）受讓方補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納出讓金后，進行轉讓； （2）不辦理出讓手續(xù)，土地性質仍為劃撥，但轉讓方需將收益中的土地收益上繳國家?！?可不辦理出讓手續(xù)的情況：17 七、已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市的有關規(guī)定（★★）P266這兩類住房的土地使用權絕大多數(shù)都是劃撥供給的?！?03年以后，這兩類住房上市，無需審批?！?07年以后，經(jīng)濟適用房購房人——有限產(chǎn)權。 （1）不滿5年，購房人要轉讓——政府回購； （2）滿5年，繳納土地收益，政府優(yōu)先回購； 或者，購房人也可取得完全產(chǎn)權。● 2010年以后，經(jīng)濟適用房上市交易，必須取得完全產(chǎn)權，否則不能交易。第三節(jié) 商品銷售管理一、商品房銷售的概念（★★）P267包括：商品房預售、現(xiàn)售。預售：開發(fā)商將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人預付定金或房價款?，F(xiàn)售：開發(fā)商將竣工驗收合格的房屋出售給承購人，承購人支付房價款。二、商品房預售的條件（★★★）P268以交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；開發(fā)商已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可得最低規(guī)模：棟，不得分層、分單元辦理預售許可。三、商品房預售許可（★★★）P268（一）許可材料預售許可申請表；營業(yè)執(zhí)照、資質證書；土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明；工程施工合同、施工進度說明；商品房預售方案。[例題2]單選題商品房預售許可的條件之一為投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的（ C ）以上。A、15% B、20% C、25% D、30%（二）許可程序受理審核許可：受理起10日內(nèi)決定，決定起10日內(nèi)發(fā)證。公示五、商品房預售合同登記備案（★★★）P270開發(fā)商應在與承購人簽訂書面商品房預售合同30日內(nèi)，辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。六、商品房現(xiàn)售（★★★）P270營業(yè)執(zhí)照、資質證書；（同預售）土地使用權證（或用地批準文件）、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（同預售）竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案落實。七、商品房銷售代理（★★★）P270銷售代理必須簽訂委托合同；房地產(chǎn)中介服務機構：出示商品房有關證明文件和銷售委托書不得收取傭金以外的其他費用。銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應資格。八、銷售中禁止的行為（★★★）P271開發(fā)商不得一房兩賣；不得返本銷售或變相返本銷售；（？）不符合銷售條件的，不得銷售；商品住宅按套銷售，不得分割拆零。九、商品房買賣合同（★★★）P271● 《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。（一）合同應包含的主要內(nèi)容：（1）（13）（略）（二）計價方式按套計價按套內(nèi)建筑面積計價按建筑面積計價（建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的共有建筑面積）[例題3]多選題商品房計價方式之一的建筑面積，由以下（ BC ）組成。A、使用面積 B、套內(nèi)建筑面積 C、分攤的共有建筑面積 D、套內(nèi)墻體面積 E、誤差面積（三）誤差的處理方式合同有約定，從約定。合同無約定，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，據(jù)實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超過3%，買受人有權退房，開發(fā)商30日內(nèi)退還已付房價款。 不退房：◆ 產(chǎn)權面積＞合同面積，誤差3%之內(nèi)的房價款，買受人補足； 超過3%以外的房價款，開發(fā)商補足。 ◆ 產(chǎn)權面積＜合同面積，誤差3%之內(nèi)的房價款，開發(fā)商返還； 超過3%以外的房價款，開發(fā)商雙倍返還。 ●面積誤差比 = （產(chǎn)權登記面積合同約定面積）/合同約定面積 * 100%十、高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋（★★★）P273（一）——（三十七）◆ 買受人可以請求解除合同和賠償損失的情況：（十五）交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；（十六）房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；（十九）出賣人延遲交房；（二十七）開發(fā)商應當辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記；第四節(jié) 房屋租賃管理（熟悉★★）一、房屋租賃的概念P278（略）二、房屋租賃的政策P278三、房屋租賃的條件P279不得出租的情形：無《房屋所有權證》；司法機關查封、限制房地產(chǎn)權里的；未取得共有人同意的；權屬有爭議的；屬違章建筑的；不符合安全標準的；未經(jīng)抵押權人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門規(guī)定的；其它。四、租賃合同P279（一）概念、內(nèi)容合同應當具備的條款：1——10《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款：租賃用途租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責任。（二）租賃期限：最長二十年，續(xù)簽仍不得超過二十年。[例題4]根據(jù)《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同期限最長不能超過（ ）年，超過的部分無效。A、5 B、10 C、20 D、30（三）租賃用途：承租人不得隨意變更房屋用途，確需變動，征得出租人同意，并重新簽訂合同。 租金及交付方式：租金是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。（出題點） 房屋修繕責任：房屋自然損壞、合同約定的——出租人負責修復。[例題5]單選題租賃合同的必備條款中，（ D ）是核心，也是引起租賃糾紛的主要原因。A、租賃用途 B、租賃期限 C、房屋修繕責任 D、租金及交付方式[例題6] 單選題除約定外，房屋的修繕責任一般由（ A ）承擔。A、出租人 B、承租人C、雙方共同 D、物業(yè)公司（四）租賃合同終止：自然終止（合同到期、不可抗力使得不能履行等）人為終止（擅自轉租、擅自轉讓、擅自轉借、擅自調換、擅自拆改結構、擅自改變用途、拖欠房租6個月、閑置公有住房6個月、從事非法活動、故意損壞房屋等）五、房屋租賃登記備案P281（防止非法出租、減少糾紛；防止國家稅收流失）（一）申請：當事人簽訂租賃合同后，30日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。（二）登記備案：包含審查的含義。六、房屋轉租P282含義：承租人將房屋部分或全部再出租。條件：（1）必須征得出租人同意。（2）也必須登記備案。（3）轉租合同終止日期不得超過原租賃合同終止日期。（4）轉租合同隨原租賃合同變更、解除、終止。七、高院關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋（略）P283第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念（★）P286房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法房地產(chǎn)，以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行擔保的行為。（是擔保的一種。）二、房地產(chǎn)抵押的條件（★★★）P286依法取得房屋所有權的，房連同地作為統(tǒng)一的抵押物，同時設定抵押。（不論土地是出讓還是劃撥。）單純的土地使用權抵押：必須是出讓方式取得的。不得設定抵押權的情形：（1）權屬有爭議；（2）教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)房地產(chǎn)；（3）文物保護、有重要紀念意義的建筑物；（4）查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；（5）其他。三、一般規(guī)定 （★★★）P287（一）可幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可一宗房地產(chǎn)分割抵押。（二）建筑物連同地一并抵押。（三）預購商品房貸款抵押，必須取得商品房預售許可證。（四）優(yōu)惠政策買房（五）國有企業(yè)、事業(yè)單位（六）學校、醫(yī)院（七）土地使用年限（八）共有房地產(chǎn)抵押，共有人必須書面同意。（九）企業(yè)分立、合并（十）抵押合同中不能約定房地產(chǎn)轉讓給抵押權人，必須通過拍賣、變賣等形式受償。（十一）抵押人承擔保險費，抵押權人為第一受益人。（十二）已出租房地產(chǎn)抵押，應告知抵押權人，租賃合同有效，且買賣不破租賃。（十三）已抵押的房屋出租，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同不具有約束力。（十四）抵押物登記四、最高額抵押權（★★★）P289對將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保，設定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權擔保，此時債權并未實際發(fā)生。五、房地產(chǎn)抵押合同（★★★）P289● 債權債務合同是主合同，抵押合同是從合同。 主合同無效，從合同也就無效。● 合同應載明的內(nèi)容：（一）——（十一）六、房地產(chǎn)抵押登記（★★★）P290（一）登記部門房地產(chǎn)抵押權未經(jīng)登記，抵押權不生效。房地產(chǎn)行政管理部門（二）登記要件：申請書身份證明產(chǎn)權證明抵押合同主債權合同其他。七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記（略）P291八、房地產(chǎn)抵押權的效力（★★★）P292抵押物不轉移占有，但抵押人享有的所有權受限制。抵押期間，經(jīng)抵押權人同意，轉讓房地產(chǎn)，所得價款應提前清償債務，余款歸抵押人，不足部分由債務人補足。抵押期間，抵押人應維護房地產(chǎn)安全完好。 抵押物價值減少，抵押人應恢復其價值或提供相應擔保，否則，抵押權人有權要求提前清償債務。九、房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)（★★）P292房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。同一房地產(chǎn)向2個以上債權人抵押的，拍賣、變賣價款清償順序：（1）抵押權均已登記，則按登記先后順序清償； 順序相同的，按照債權比例清償；（2）抵押權已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權均未登記，按照債權比例清償。設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是劃撥方式取得的，拍賣所得價款應先交納相應的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能受償。（國家權利優(yōu)先。）第十章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)管理概述（★）● 房地產(chǎn)中介服務：房地產(chǎn)咨詢 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)經(jīng)紀 P327第二節(jié) 房地產(chǎn)估價行業(yè)管理（★★）第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格制度（★）● P337 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織。 原則上每年舉辦一次?！?經(jīng)紀人由原注冊機構注銷注冊的情形：不具有完全民事行為能力；受刑事處罰；脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上；同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定。[例題1]單選題經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人有下列情況，由原注冊機構注銷注冊（ B ）。A、脫離經(jīng)紀崗位二年以上 B、脫離經(jīng)紀崗位連續(xù)二年以上C、脫離經(jīng)紀崗位五年以上 D、脫離經(jīng)紀崗位連續(xù)五年以上第四節(jié) 住房置業(yè)擔保管理● 住房置業(yè)擔保：擔保公司與貸款人簽訂保證合同，為借款人申請個人住房貸款提供連帶責任保證擔保。第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務信用檔案 ●房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案 P345 信息公布平臺：中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng) 包含信息：（1）房地產(chǎn)中介服務機構信用信息 （2）注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息