【正文】 原則上每年舉辦一次。抵押期間，經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，所得價款應提前清償債務，余款歸抵押人，不足部分由債務人補足。（十二）已出租房地產(chǎn)抵押，應告知抵押權(quán)人，租賃合同有效，且買賣不破租賃。）單純的土地使用權(quán)抵押：必須是出讓方式取得的。條件：（1）必須征得出租人同意。A、5 B、10 C、20 D、30（三）租賃用途：承租人不得隨意變更房屋用途，確需變動，征得出租人同意，并重新簽訂合同。A、使用面積 B、套內(nèi)建筑面積 C、分攤的共有建筑面積 D、套內(nèi)墻體面積 E、誤差面積（三）誤差的處理方式合同有約定，從約定。A、15% B、20% C、25% D、30%（二）許可程序受理審核許可：受理起10日內(nèi)決定，決定起10日內(nèi)發(fā)證?！?2010年以后，經(jīng)濟適用房上市交易，必須取得完全產(chǎn)權(quán)，否則不能交易。[例題1]單選題甲方在某一塊土地上開發(fā)一項工程，按出讓合同約定土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)開發(fā)建設5年后通過轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)給乙方繼續(xù)開發(fā)，那么乙方的土地使用年限為（ D ）。（5）權(quán)屬有爭議的?！?抵債● 入股（2）無償轉(zhuǎn)讓● 贈與：單務行為，受讓方不承擔任何義務。（五）投訴處理：系統(tǒng)管理部門收到投訴信息—— 轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)—— 15日內(nèi)將處理意見反饋給系統(tǒng)管理部門。 （四）開發(fā)商應協(xié)助購房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。二、商品房交付使用的具體步驟（★★★）P252（一）開發(fā)商按期交付符合交付使用條件的商品房交付使用條件：竣工驗收合格，并備案；配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求；北方地區(qū)，分戶熱計量裝置安裝符合設計要求；住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實；質(zhì)量責任承擔主體已明確； 前期物業(yè)管理已落實。退房人的損失，只包括直接損失，不包括精神損失等間接損失?？辈臁⒃O計、施工、監(jiān)理等單位依據(jù)規(guī)定或合同，承擔相應責任。P247（一）項目資本金的概念：總投資中由投資者認購的出資額，是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的利息和債務，投資者可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得抽出。A、500萬元 B、300萬元 C、200萬元 D、100萬元三、設立程序（略）四、資質(zhì)等級：一、二、三、四——四個資質(zhì)等級。[例題6]單選題以下工程質(zhì)量保修期限不是2年的是（ C ）。A、投資額為25萬元的工程 B、建筑面積為200平米的工程C、投資額為35萬元的工程 D、建筑面積為350平米的工程D、已批準開工報告的建筑工程（二）申領施工許可證的條件用地批準；若工程在城市規(guī)劃區(qū)，應已取得建設工程規(guī)劃許可證；施工場地已具備施工條件（三通一平等）；已確定施工企業(yè)；施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；已委托監(jiān)理；建設資金已經(jīng)落實；（建設工期不足一年的，到位資金不少于合同價的50%；建設工期超過一年的，到位資金不少于合同價的30%。）[例題4]判斷題招標分為公開招標和邀請招標，邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?或其他組織投標。A、紫線 B、綠線 C、藍線 D、黃線（二）四線的管理（略）（三）四線的監(jiān)督（略）第二節(jié) 勘查設計管理（了解（★））● 建設工程勘察：根據(jù)建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件。[例題2]多選題以劃撥方式取得城市國有土地使用權(quán)的工程建設項目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)的證書有（ BCD ）。[例題1]單選題城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（ B ）年。四、無償收回土地P194連續(xù)閑置2年以上—— 縣級以上政府無償收回土地使用權(quán) 予以公告 下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》第六章 規(guī)劃和建設工程管理制度與政策第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（重點）一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（★）P212含義：城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務、 促進土地科學使用為基礎、 促進人居環(huán)境根本改善為目的， 涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。國有企業(yè)改革中的劃撥土地。（四）土地使用權(quán)終止因土地滅失而終止● 土地滅失：因自然災害造成土地性質(zhì)或面貌徹底改變，如地震、水患、塌陷等。 （ ）更正：拍賣出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓?！?終止拍賣：競買人不足3人；或者競買人最高價未達底價。（3）支付全部出讓金才能取得土地使用權(quán)證書?！?建設項目施工和地質(zhì)勘查所需臨時用地：報縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。（4）青苗補償費：對尚不能收獲的農(nóng)作物給與補償。（五）發(fā)用地證書：有償使用：簽訂土地使用合同；劃撥：簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》、《建設用地批準書》；用地單位持證，辦理土地登記。A、基本農(nóng)田 B、面積為40公頃的耕地 C、面積為80公頃的土地 D、面積為20公頃的耕地 E、面積為50公頃的土地（三）申請征地不得化整為零（應一次申請批準）（四）對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助 ● 土地補償費 ● 安置補助費 ● 地上附著物和青苗補償費（五）臨時用地需辦理報批手續(xù) ● 可能的用途：材料堆放場地、運輸通路、其他臨時設施用地； ● 由建設單位提出臨時用地的數(shù)量和期限申請； ● 建設單位同土地所有權(quán)單位簽訂臨時用地協(xié)議； ● 期滿，應清理場地、支付費用。[例題2]判斷題土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變建設用地用途。A、行政劃撥 B、出讓 C、轉(zhuǎn)讓 D、租賃 E、抵押（二）集體土地：農(nóng)民集體所有● 農(nóng)民集體的范圍：3個層次 （1）村農(nóng)民集體——村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理； （2）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體——各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組經(jīng)營、管理； （3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體——鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理。[例題8]單選題以下選項中，按法律效力由高到低順序排列正確的是（ D ）。（2）相關(guān)法律：如《民法通則》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》、《擔保法》、《物權(quán)法》國務院頒布的行政法規(guī)：房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。第三節(jié) 房地產(chǎn)法律體系一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象（★★★）P164（一）房地產(chǎn)法的概念 ● 調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。[例題6]單選題根據(jù)我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策，城鎮(zhèn)住房供應以（ A ）為主體。（1）商品性住房——主要面對中等收入以上家庭， ——社會化生產(chǎn)、市場化供應。2010年4月17日，略。四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（★）P159161五個時期：（一）1949年以前：土地和房產(chǎn)的私有制，使沿海城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，并得以發(fā)展?！?業(yè)務內(nèi)容：維修、養(yǎng)護、管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序等服務?！?承擔者：房地產(chǎn)估價師（專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗、職業(yè)道德）。A、改善人民的居住和生活 B、增加政府財政收入 C、提高國民整體素質(zhì) D、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 E、擴大就業(yè)三、房地產(chǎn)業(yè)的細分（★）P158159房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)服務業(yè)房地產(chǎn)中介服務——房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀 物業(yè)管理 其他房地產(chǎn)活動（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：◆ 業(yè)務內(nèi)容、流程：取得土地——〉基礎設施建設、場地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）——〉房屋建設——〉產(chǎn)品（土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目）——〉轉(zhuǎn)讓、銷售、出租。產(chǎn)業(yè)劃分：屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系： （1）區(qū)別：建筑業(yè)——物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)； 房地產(chǎn)——兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。◆ 特點：投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀：◆ 業(yè)務內(nèi)容：出售者、出租者（房地產(chǎn)市場供應方）〈——〉購買者、承租者（房地產(chǎn)市場需求方） 上下家達成交易的橋梁，市場運行的潤滑劑?！?承擔者：物業(yè)管理員——〉高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。（二）19491955年：解放初期，整頓市場、穩(wěn)定秩序。[例題5]單選題《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》中宣布，當年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。（2）保障性住房——面向低收入住房困難家庭， ——包括：廉租房、經(jīng)濟適用房 ● 廉租房：財政投資、土地劃撥、稅費減免、低租金出租、套均40平米、人均13平米、保證基本居住。A、商品型住房 B、廉租房 C、經(jīng)濟適用房 D、公共租賃房[例題7]單選題經(jīng)濟適用房屬于保障性住房，其主要面向（ C ）家庭。 ● 廣義的房地產(chǎn)法律關(guān)系包括：產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理、其它狹義的房地產(chǎn)法指：《城市房地產(chǎn)管理法》（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對象房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：包括2個過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系 （1）開發(fā)商獲得土地使用權(quán)； （2）建造房屋。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《住房公積金管理條例》、《土地管理法實施條例》地方性法規(guī)：地方人大及其常委會制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效。A、司法解釋、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》B、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、司法解釋、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》C、《民法通則》、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、D、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、司法解釋三、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定（★★）P166● 2000年，中央軍委頒布《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》?！?農(nóng)村和市郊的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。（ ）更正：土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變農(nóng)用地用途。（六）全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)使用的集體土地： ● 需先由聯(lián)營企業(yè)提出用地申請； ● 批準使用后，可以▲ 實行征收（改變權(quán)屬性質(zhì)：集體所有——國有）；▲ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件（不改變權(quán)屬性質(zhì)）。（六）批后（頒發(fā)使用權(quán)證書前）管理（七）發(fā)使用證：項目竣工驗收后，政府頒發(fā)土地使用證。全國無統(tǒng)一標準。（二）簽訂臨時用地合同（三）臨時用地的使用（★）P181合同約定用途不得更改不得建永久性建筑物結(jié)束后，臨時設施全部拆除期限一般不超過2年確需超過2年，需經(jīng)批準、雙方約定；或者，2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。（4）集體土地必須經(jīng)過征收成為國有，才能出讓。協(xié)議● 含義：政府作為出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議，簽訂出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)。（二）出讓年限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》居住用地：70年工業(yè)、教（育）、科（技）、文（化）、衛(wèi)（生）、體（育）、綜合、其他用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年[例題6]多選題以下國有土地使用權(quán)出讓的年限為50年的有（ ADE ）。因使用者拋棄而終止三、出讓合同（★）P188● 簽訂主體：市縣人民政府土地管理部門 —— 土地使用者● 三類：（1）成片土地使用權(quán)出讓合同 （2）項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同 （3）劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補辦的土地使用權(quán)出讓合同● 合同包括3個內(nèi)容：（1）正本、副本：（2）附件；（3）補充合同。（略）凡上繳土地收益的，仍按劃撥土地管理。表現(xiàn)形式：圖紙、文本效力：經(jīng)法定程序?qū)徟_立后，具有法規(guī)效力。A、10年 B、20年 C、30年 D、40年（2）詳細規(guī)劃：① 控制性詳細規(guī)劃；② 修建性詳細規(guī)劃。A、《施工許可證》（政府建設行政主管部門）B、《建設用地規(guī)劃許可證》C、《建設工程規(guī)劃許可證》D、《選址意見書》E、《工程質(zhì)量保修書》（六）臨時性建設規(guī)劃管理（略）（七）城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查（略）四、城市紫線