【正文】 物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式。（二）物業(yè)管理合同2（1）房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同生效時止。第三節(jié) 物業(yè)管理經費來源及其測算（二）收益性物業(yè)的物業(yè)管理費用的構成1人工費。2公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養(yǎng)費。3綠化管理費。4清潔衛(wèi)生費。5保安費用。6辦公費。7固定資產折舊費。8不可預見費。9法定稅費。10企業(yè)管理費及利潤。11保險費。12房產稅。五維修基金（一）維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修各更新、改造。（二）1商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用權由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用權由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施。第十章 房地產稅收制度與政策第一節(jié) 稅收概述一、 1納稅人納稅人是國家行使課稅權所指向的單位和個人，是直接負有納稅義務的單位和個人。2課稅對象課稅對象又稱征稅對象。分為5大類：流轉稅、收益稅、財產稅、資源稅務局和行為目的稅。4稅率稅率是據以計算應納稅額的比率，即征稅對象和征收比例。按稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。二 中國現(xiàn)行房地產稅中國現(xiàn)行房地產稅有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有因定資產投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。第二節(jié) 房產稅一、納稅人凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。二、課稅對象的征稅范圍房產稅的課稅對象是房產。不包括農村。四稅率房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。五（二）納稅期限：房產稅按年計征。六、減稅、免稅1國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。但是，上述單位的出租房產以及非自身業(yè)務使用的生產、經營用房，不屬于免稅范圍。4個人所有非營業(yè)用房產。（6）中、小學校及高等學校用于教學及科研等本身業(yè)務的房產免征房產稅。但學校興辦的校辦的校辦工校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產應按規(guī)定征收房產稅。第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅一土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。二、課稅對象和征稅范圍三、計稅依據土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。1以測定的土地面積為準；2以證書確認的面積為準；3申報土地面積。四，適用稅額和應納稅額的計算（1）。(2)。(3)。(4)縣城、建制鎮(zhèn)、。降低額不得超過最低稅額的30%。年應納稅額=應稅土地面積（m2）*適用稅率五（一）納稅地點（二）納稅期限土地使用稅按年計算六、減稅、免稅（一） 政策性免稅（二） 由地方確定的免稅（三） 困難性及臨時性減免稅第四節(jié) 耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地從事非家業(yè)生產建設的單位和個人征收的一種稅。一、 納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非家業(yè)建設的單位和個人，都有是耕地占用稅的納稅人。除未成年人和沒有待業(yè)能力的人外，都可為耕地地占用稅的納稅人。二、課稅對象和征稅范圍占用前3年內用于種植農作物的土地，也視為耕地。三、稅率和適用稅額各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定稅額范圍內，根據本地區(qū)情況具體核定。一、 計稅依據耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。五、加成征稅1經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)和經濟發(fā)達、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高警惕，但最高不得超過規(guī)定稅額的50%。2對單位或者個人獲準征用或者占用耕地超過兩年不使用的加征按規(guī)定稅額2倍以下的耕地占用稅。六、減稅、免稅第五節(jié) 土地增值稅土地增值稅是結有償轉讓國有土地 使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。一、納稅人凡有償轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。二、征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地 、地上建筑物及其他附著物。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產的行為。三、課稅對象和計稅依據土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得收入減除規(guī)定扣除金額后的余額。四、 率和應納稅額的計算土地增值稅實行四級超額累進稅率。五、扣除項目1取得土地使用權時所支付的金額；2土地開發(fā)成本、費用；3建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4與轉讓房地產有關的稅金；5財政部規(guī)定的其他扣除項目。六、減稅、免稅1納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的。2因國家建設需要而被政府征用的房地產。是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷、由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值銳。第六節(jié) 契稅契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移時對產權人征收的一種稅。一、納稅人承受的單位和個人為納稅人。轉移土地 、房層權屬是指下列行為：1國有土地使用權出讓；2土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；3房屋買賣；4房屋贈與；5房屋交換。下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：1以土地、房屋權屬作價投資、入股；2以土地、房屋權屬抵債；3以獲獎方式承受土地、房屋權屬；4以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。二、課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。三、稅率契稅的稅率為3%~5%。四、計稅依據以評估價格作為計稅依據。五、辦理契證或房屋產權證之前。由承受人自轉移合同簽定之日起10日內后辦理納稅申報手續(xù)。六、減稅、免稅2城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；3因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征；4土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征；第七節(jié) 相關稅收一、固定資產投資方向調節(jié)稅二、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加銷售不動產的營業(yè)稅稅率為5%。城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次。教育稅附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。三、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率，對年應納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對年應納所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。應納稅所得額的計算公式為：應納稅所得額=每一納稅年度的收入總額—準予扣除項目的金額準予扣除項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。下列扣除：1在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發(fā)生額扣除；向非金融機構借款的利息支出，按照不高于金融機構同類，同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除，高于的部分，不予扣除。2支付給職工的工資計稅工資扣除。3職工工會經費、職工福利費、職工教育經費，分別按計稅工資總額的2%、14%、%計算扣除。4用公益、救濟性的捐贈，在年度應納稅所得額3%以內的部分，準予扣除。四、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30%的比例稅率，另按應納稅所得額征收3%的地方所得稅。五、印花稅印花稅是對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證的一種稅。印花稅的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。2產權轉移書據；3營業(yè)帳簿；印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。如各類合同，都采用比例稅率。六、房地產有關稅費的優(yōu)惠政策（一）鼓勵個人買賣住房，調整了營業(yè)稅、契稅和土地增值稅有關政策對個人購買并居住超過一年的普通住房，銷售時免征營業(yè)稅，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。（二）鼓勵換購，個人出售住房所行稅負擔減輕2個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。（會計算）4對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，具體辦法為：5對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個所得稅。（三）支持住房租賃市場發(fā)展，調整住房租賃市場稅收2對個人按市場價格出租和居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。3對個人出租房屋取得的所得暫減按10%和稅率征收個人所得稅。（四）明確已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理。（會計算）第十一章 房地產金融制度與政策第一節(jié) 住房公積金制度與政策住房公積金是長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶。所有人除可用于住房支出外，處分權暫時不能實現(xiàn)。二、住房公積金管理中心運作。三、管理中心按月繳，繳納基數是職工工資總額，即職工本人上一年度月平均工資，一般不得低于5%。四、住房公積金的提取和使用（二）稅收政策第二節(jié) 個人住房貸款一、個人住房貸款的種類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些。政策性個人住房貸款又稱公積金個人住房委托貸款，是銀行，該類貸款不以盈利為目的，實行“低進低出”個人住房組合貸款借款人申請個人住房貸款應貸款行提交下列材料：1合法的身份證件；2借款人償還能力證明材料；3合法的購（建造、大修）房合同、協(xié)議或（和）其他批準文件；4抵押物或質押權利清單、權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；5保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；6借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明。三、個人住房貸款的審批與發(fā)放自營性個人住房貸款的額度最高為所購（建造、大修）住房價款或評估價值的80%，貸款期限最長30年，政策性個人住房貸款期限最長30年，貸款額度按照當地住房公積金管理委員會的有關規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行人民銀行規(guī)定的法定利率。銀行與借款人應根據借款用途、不同的貸款擔保方式簽訂有關合同。1抵押貸款。2質押貸款。3保證貸款。貸款行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須辦理抵押物登記手續(xù)。中國人民銀行的有關規(guī)定，有財產作抵押的，須辦理抵押財產保險，保險期限不得短于借款期限。四、個人住房貸款的回收貸款期限在1年以內（含1年）的，采取到期一次還本付息方式，貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。分期還款方式有以下兩種：1等額本息還款法2等額本金還款法借款人每期限須償還等額本金，同時付清本期應付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額外負擔除以貸款期數。設貸款總額為Y，貸款期數為n，貸款利率為i，已還至第k期，則 （會計算）五、個人住房貸款的違約責任及處置 抵押物和質押權利的處置1抵押物處置方式：與借款人協(xié)商處置抵押物時，通過變賣、拍賣方式或以協(xié)議處置抵押物，所得款項用于清償借款人所欠銀行的本息，余額歸借款人?？赏ㄟ^申請強制執(zhí)行公證，通過法院訴訟程序依法取得抵押物處置權。第二節(jié) 住房公積金個人住房委托貸款一、基本概念1專項消費性貸款。2政策性貸款。3委托貸款4抵押貸款。申請個人住房貸款必須提供擔保。四、貸款額的確定1不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額外負擔的倍數確定的貸款限額；2不得高于房屋全部價款的80%；3不得高于按照還款能力確定的貸款限額。4不得高于最高貸款額度。六、住房公積金貸款的擔保方式。1以所購住房作抵押。根據所購住房是該房還是未竣工的期房，住房貸款抵押分為現(xiàn)房抵押和期限房抵押。%。2抵押加連帶責任保證。3抵押加購買住房貸款保險。4質押擔保。5單位連帶責任保證。七、組合貸款是政策性和自營性貸款組合的總稱。不得超過借款人所購房屋價款的80%。組合貸款要分別簽署住房公積金貸款和自營性貸款兩份借款（擔保）合同。組合貸款出現(xiàn)風險時，對抵押物（質物）進行處置或向保證人求償后所得款項按規(guī)定清償。第三節(jié) 房地產開發(fā)融資制度與政策一、自營性房地產貸款的風險由銀行承擔，并由銀行負責收回本金和利息。1房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。2房地產開發(fā)貸款。3單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建成房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房開發(fā)貸款等。三、（一）1房地產開發(fā)貸款對象房地產開發(fā)類貸款的對象是經工商行政管理機關核準登記處的房地產開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設經濟適用住房的企（事）業(yè)法人。2（9）借款人對外的股本權益性投資總額不超過其資產凈值的50%；（10）借款人投入貸款項目的自有資金不少于總投資的30%。