【正文】 的、不動產(chǎn)物權登記檔案，是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。因法律文書或者政府決定導致物權設立、變更、消滅的，自法律文書或政府的決定生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。1預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權的變動。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。1更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態(tài)的法律措施。權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記薄記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。1申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)部起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以想申請人請求損害賠償。1房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。1土地登記的種類答：土地總登記，在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行全面登記，應當發(fā)布通告。土地初始登記，土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。土地變更登記土地注銷登記。1申請土地注銷登記的情形有：答：依法收回國有土地的；依法征收的農(nóng)民集體土地的；因法院文書致使土地權利消滅的；當事人未辦理注銷登記的；因自然災害等原因造成土地權利消滅的；非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。1房屋登記包括：答：房屋所有權登記，即將房屋所有權或者所有權變動等事項，在登記薄上予以記載。房屋抵押權登記；地役權登記；房屋預告登記；房屋其他登記。1辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等程序。1房屋登記是依當事人的申請而進行的，申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請人為法人或其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。對共有房屋，由共有人共同申請登記。房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記薄的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。2自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當與下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記薄或者做出不予登記的決定：國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記，30個工作日；抵押權、地役權登記，10個工作日；預告登記、更正登記，10個工作日；異議登記，1個工作日。2預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。預告登記的其他事項在房屋登記薄上予以記載后，由房屋登記機構發(fā)放預告登記證明。2已經(jīng)登記的在建工程抵押權變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請在建工程抵押權登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權登記。在建工程抵押權登記的其他事項在房屋登記薄上予以登記后，由房屋登記機構發(fā)放在建工程抵押登記證明。2職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權歸個人所有，經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價房”。2房屋登記費向申請人收取。住房登記一套住房為一件，每件80元；農(nóng)民利用宅基地建設的住房登記，不收取房屋登記費，只收取證書工本費10元；非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費標準為每件550元。經(jīng)濟適用房登記，按對應性質(zhì)房屋登記收費標準的一半收??；房屋查封登記、注銷登記和因登記機關錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。2房屋權屬登記信息查詢采取“分層次查詢”的原則?？梢怨_查詢的信息包括：房屋自然狀況，房屋權利狀況，比如他項權利設定時間、類比、期限，以及司法查封情況以及登記機關對權利的其他記載。房屋原始登記憑證只在限定的范圍內(nèi)進行查詢，不向社會公開。第七章 物業(yè)管理制度與政策物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的；物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務合同；物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、刮泥，對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)管理的三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化。核心是市場化。物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容按服務的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三類。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分為4個階段：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。物業(yè)管理的策劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定臨時管理規(guī)約及有關制度、選聘服務業(yè)服務企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。這四個環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持，是物業(yè)管理全面啟動和有效運作的必要先決條件。建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日內(nèi)完成；預售的，應當在取得《預售許可證》之前完成。非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。物業(yè)管理的前期準備階段的工作包括：物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部機構的設置與人員編制的擬定；物業(yè)管理人員的選聘與培訓；物業(yè)管理規(guī)章制度的制定。共三個環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標志。有四個環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理的最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個基本環(huán)節(jié)。1物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。1業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權力機構，是物業(yè)管理的決策機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，并履行以下職責：制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)委會委員，監(jiān)督業(yè)委會工作；選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改公用物業(yè)和設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等制度。1籌備組做好以下四項工作：確定首次大會時間、地點、形式和內(nèi)容；參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；確認業(yè)主身份，確定投票權數(shù)；確定業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法及名單。大會召開15日前公告。1籌備組組成之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議。要表決兩個文件，選舉產(chǎn)生一個重要機構，做出一個決定。1業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議，定期一般每年一次。1業(yè)主共同決定的事項：答：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；選舉業(yè)委會或更換業(yè)委會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；前五項為雙半，后兩項為雙三分之二。1物業(yè)管理招標的形式可分為公開招標和邀請招標。投標人少于3個或住宅規(guī)模較小的，可以采取協(xié)議方式；再次續(xù)聘物業(yè)也常采用議標方式。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。1物業(yè)服務合同簽訂要點：“宜細不宜粗”原則和不應有無償無限期承諾。1物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應原則。應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和服務企業(yè)的利潤。實行政府指導價的物業(yè)，其物業(yè)服務收費實行包干制。執(zhí)行簡單，利于小型服務公司采用。酬金制中預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，酬金制的實質(zhì)是實報實銷制。一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制。2物業(yè)共用部分、共用設備的大、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。2住宅專項維修資金交存標準：每平米造價的5%8%。業(yè)主大會成立前，專項資金由物業(yè)所在地建設主管部門代管。開設住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以棟為單位設賬，按房屋戶門號設分賬。2業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可用于購買國債。禁止從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。第九章 相關稅收營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。銷售房地產(chǎn)稅率為5%。城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。外商暫不繳納。納稅人在市區(qū)的，為7%，在縣城的，為5%，其他為1%。教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的的稅，稅率為3%。企業(yè)所得稅稅率為25%。25 / 2