【正文】 ）繼承、受遺贈；（ 4） 《 房屋登記辦法 》 所列變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）；（ 5）權(quán)利人放棄權(quán)利；（ 6）更正登記、異議登記、預告登記（預告轉(zhuǎn)為本登記時仍為雙方）（ 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。查驗申請資料為主，必要時實地查看 實地查看四種情形：（ 1）所有權(quán)初始登記；（ 2）在建工程抵押權(quán)；（ 3）房屋滅失的注銷登記；（ 4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。按房屋基本單元登記 房屋基本單元 有固定界限、可獨立使用并有唯一、明確編號的房屋或特定空間。 國有土地范圍內(nèi)成套住房：套 非成套住房：幢、層、間 非住房：幢、層、套、間申請（ 1）登記依申請啟動，不申請不啟動；（ 2）登記不得超出申請人的申請范圍；（ 3）登記需依法律、登記辦法的規(guī)定為前提；（ 4）當事人可撤回申請。受理查閱證明文件 詢問申請人并簽字 出具受理憑證房屋登記的程序?qū)徍诵问綄彶闉橹?，實質(zhì)審查為輔（審慎、合理的審查責任）初審、復審、終審；不推薦減少層次審核職責：物權(quán)法第 12條、第 13條記載于登記簿（ 1）登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；（ 2）不動產(chǎn)物權(quán)自記載于登記簿發(fā)生效力；（ 3）證書記載與登記簿不一致的，以登記簿為準；（ 4）沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。 注意：登記簿并不具有絕對的證據(jù)力，只有權(quán)利推定的效力。但有相反證據(jù)的除外。發(fā)證（ 1）是權(quán)利人享有物權(quán)的證明。（性質(zhì)是書證， 《 行政訴訟證據(jù)若干規(guī)定 》 63條規(guī)定：經(jīng)過公證或登記的書證優(yōu)于其他書證。）（ 2）效力低于登記簿；（ 3）遺失可補發(fā)。 關(guān)于登記的效力 （公信原則的體現(xiàn)） 物權(quán)變動的效力：登記導致所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 權(quán)利推定的效力 （ 1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人； （ 2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。 例：甲向乙借款，約定將其房屋抵押給乙，并簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。故人們有理由相信，該房屋未抵押。 （ 3）登記一旦注銷，即使是真正的權(quán)利人，其法律上的物權(quán)已不存在。 善意保護的效力 因信賴登記簿記載的權(quán)利而交易，在法律上應得到保護，即使該登記權(quán)利人為非真正權(quán)利人。 無處分權(quán)人處分財產(chǎn)，也適用善意取得制度。善意取得制度《 物權(quán)法 》 第 106條 要件：（ 1）無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)（ 2）受讓人受讓財產(chǎn)時為善意（ 3）以合理價格轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)（ 4）已公示：不動產(chǎn)已登記；動產(chǎn)已交付。 善意取得制度已為最高法院司法解釋所確認。最高法院 《 關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定 》 （法釋 [2023]15號）第 5條、第 11條。 效力：（ 1）物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意取得人；（ 2）原權(quán)利人權(quán)利喪失，只能向無處分權(quán)人主張賠償損失而不能行使追及權(quán)。 例外： 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。 例如：甲購置一房產(chǎn)，交由乙管理。乙偷偷將該房產(chǎn)證辦到自己名下。后乙將房屋以市場價格賣與丙，并辦理了過戶手續(xù)。問： 該房屋的所有權(quán)的歸屬為誰？ 甲如何主張權(quán)利？房屋登記簿 （新版教材增加內(nèi)容） 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝?。房屋登記簿記載內(nèi)容包括 房屋自然狀況部分、房屋權(quán)利狀況部分、補換證記錄部分、限制情況部分和其他情況部分。房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。 采用電子介質(zhì)的，應當有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式 ，；采用紙介質(zhì)的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。 記載于登記簿的時點應符合下列規(guī)定： １、使用電子登記簿的，應以登記官將登記事項在登記簿上記載完畢并點擊確認之時為準； ２、使用紙質(zhì)登記簿的，應以登記官將登記事項在登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準。 任何人不得擅自更改登記簿。當?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應按更正登記程序進行更正。 房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)永久保存并妥善保管。房屋登記收費按件收取減半收?。? 經(jīng)濟適用房 門牌號碼、名稱變更等 不收費： 查封登記、注銷登記、登記機關(guān)錯誤造成的更正登記登記其他規(guī)定（一）最高額抵押登記（二）預告登記 ① 登記的是債權(quán)請求權(quán)，不設(shè)立物權(quán)（預抵押證明不具有優(yōu)先受償權(quán)）； ② 登記目的是限制登記權(quán)利人處分，一房數(shù)賣情況； ③ 登記效果：使債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，可以對抗第三人； ④ 失效：債權(quán)消失或自能登記之日起 3個月未申請登記。（三）更正登記 ① 依申請更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為登記簿錯誤； ② 依職權(quán)更正：登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤。 不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人辦理，不辦理的逕行更正（登記辦法第 75條）。 涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應當暫緩辦理。（四）異議登記條件：① 利害關(guān)系人認為登記簿錯誤；② 權(quán)利人不同意更正。程序：① 利害關(guān)系人申請；② 即使證據(jù)不充分亦應補辦理；③ 理論上不能以同一事由重復申請；④ 15天內(nèi)應起訴。效力：阻斷登記的公信力。處理： ① 權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ② 已受理但未記載于登記簿的，中止辦理注銷：申請人或原權(quán)利人可申請注銷異議登記。（五）基于判決、仲裁文書登記非基于法律行為的物權(quán)變動： 《 物權(quán)法 》 第 28至 30條① 生效條件② 不須登記取得物權(quán)③ 處分物權(quán)時應先登記再轉(zhuǎn)移交付④ 依生效文書登記的，在房屋登記簿上記載基于生效的法律文書予以登記的事實撤銷登記生效的法律文書證明當事人非法獲取登記的（ 《 房屋登記辦法 》 第 81條）例外：權(quán)利人善意取得第四節(jié) 房屋權(quán)屬登記信息查詢 房屋權(quán)屬登記信息查詢是物權(quán)公示原則的具體要求和體現(xiàn) 查詢范圍 :《 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法 》 （建住房 【 2023】 244號），該辦法在物權(quán)法出臺前施行。 “ 分層次查詢原則 ” 可公開查詢信息： ① 房屋自然狀況； ② 房屋權(quán)利狀況（姓名、他項權(quán)利、查封等） 物權(quán)法第 18條：權(quán)利人、利害關(guān)系人可申請查詢、復制登記資料。 王利民教授觀點：權(quán)利人姓名、家庭成員、電話等不能查詢。 限制查詢信息： 原始登記憑證只能在限定范圍內(nèi)查詢（ 6種情形）第五節(jié) 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理 2023住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部修訂 《 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標準 》 包括房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標準和房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進標準。 【 從窗口建設(shè)標準；業(yè)務規(guī)范標準；信息系統(tǒng)標準；檔案管理標準；制度建設(shè)標準；隊伍建設(shè)標準等六個方面。 】第六節(jié) 房地產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行 人民法院在協(xié)助執(zhí)行過程中的義務 查封或?qū)嶓w處理前，查詢房屋權(quán)屬；出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書； 出示工作證和執(zhí)行公務證，出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書； 房屋權(quán)屬以登記為準； 土地房屋權(quán)屬一致的，同時查封；不一致的，分別查封。房地產(chǎn)登記機構(gòu)在協(xié)助執(zhí)行過程中義務 登記機構(gòu)不對生效文書實體審查 認為有錯誤的，提出審查建議，但不停止執(zhí)行 按生效文書辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)問題未經(jīng)初始登記的房屋能否執(zhí)行辦理轉(zhuǎn)移登記？查封登記繼承、判決、強制執(zhí)行取得物權(quán)但未過戶的，先過戶再查封已受理過戶登記的，未核準的，可查封；已核準的，不得查封預查封： ① 開發(fā)企業(yè)已辦預售許可但未出售的房屋； ② 被執(zhí)行人購買的已辦理初始登記的房屋； ③ 被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或商品房預告登記的房屋。分割查封：執(zhí)行中應明確查封的具體部位。查封期限（含預查封）不得超過二年；期滿可續(xù)查封，應重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；期滿未續(xù)查封的，查封效力消滅。輪候查封（兩個以上法院對同一房屋土地查封的）先送達的辦查封，后送達的辦輪候查封并予以告知；輪候查封順序：以送達協(xié)助執(zhí)行通知書時間先后排列；查封法院解除的，排列在先的自動轉(zhuǎn)為查封。處理房產(chǎn)的，排列在后的輪候查封失效。 查封的效力 查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；仍辦理的，按 《 民事訴訟法 》 第 103條規(guī)定處理；依生效文書登記的，房屋權(quán)利追溯到文書生效之時。第十章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)管理概述 房地產(chǎn)中介服務指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供專業(yè)服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。 房地產(chǎn)中介服務的特點：Diagram 2Diagram 2人員特定服務有償 委托服務行業(yè)管理內(nèi)容中介服務人員的資格管理中介服務機構(gòu)管理中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理承辦業(yè)務管理 中介服務行為管理 財務管理第二節(jié) 房地產(chǎn)估價行業(yè)管理房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式：合伙制或有限責任制。資質(zhì)等級：一、二、三級。新設(shè)立的核定為三級資質(zhì)，設(shè) 1年的暫定期。資質(zhì)撤回、注銷機構(gòu)監(jiān)管（業(yè)務范圍；分支機構(gòu)監(jiān)管；業(yè)務監(jiān)管）行政監(jiān)督與處罰房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度執(zhí)業(yè)資格考試注冊及繼續(xù)教育第四節(jié) 住房置業(yè)擔保管理 住房置業(yè)擔保是指依照 《 住房置業(yè)擔保管理試行辦法 》 設(shè)立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。 住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度 （ 1）擔保的設(shè)立 基于平等、自愿、分散和控制風險的原則；申請住房置業(yè)擔保的條件；設(shè)立程序（要約與承諾）。 （ 2）擔保的解除第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案 一、意義 【 必要性及作用 】 二、體系 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的構(gòu)成 房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案 +注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案 +注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案 等房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員信用檔案 信用檔案的管理 管理原則；組織實施；信息采集；信息維護與更新；投訴處理；信息查詢第十一章房地產(chǎn)稅收制度與政策第一節(jié) 房產(chǎn)稅 納稅人：中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。　　 課稅對象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（農(nóng)村不征收） 　　 稅率：兩種類型　　 按房產(chǎn)余值計征的，為房產(chǎn)余值的 %，按年征收　　 按房租計征的，為租金的 12%，按月征收。 免征范圍： 5種。第三節(jié) 契稅納稅人：我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬，承受的 單位和個人?！∑醵惖亩惵剩骸　? 契稅稅率為 3%－ 5% 各地適用稅率由省一級政府確定 契稅的減稅、免稅： ?。?1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地房屋用于辦公的免征?！。?2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征?！。?3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征。?。?4）土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬的，由省級政府確定是否減免。　（ 5）納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地，用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的，免征?！。?6）外交方面的經(jīng)外交部確認可免征。契稅的其它有關(guān)規(guī)定： 非法定繼承人繼承土地房屋的，屬于贈與行為，應征收契稅；　　對因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅；　　企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅（無償劃轉(zhuǎn)的不征稅）。第四節(jié) 相關(guān)稅收一、營業(yè)稅　　營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的稅　　銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%　　納稅人銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由稅務機關(guān)核定其營業(yè)額　 　二、城市維護建設(shè)稅　　城稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人　　對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收　　城稅實行的是地區(qū)差別稅率，根據(jù)納稅人所在地的不同，分為三檔　（ 1）納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 7%　（ 2）納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%　（ 3）不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%