【正文】 題干、 5個備選項組成，其中有 2～ 4個為個正確或符合題意的選項全部選擇正確每題得 2分；少選且選擇正確，每個選項得 0、 5分；錯選、不選，本題不得分。 《 房屋登記辦法 》 第 36條A. 夫妻雙方約定房屋歸一方所有； B. 房屋權(quán)利人名稱改變；C. 交換房屋； D. 房屋門牌號碼改變。（ ） P220頁對 對 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。（ ） P190頁1學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地的可免征耕地占用稅。7．司法解釋。 （一）國有土地 取得建設(shè)用地使用權(quán)的四種途徑：通過 國家出讓 方式取得2通過 土地或房地產(chǎn)租賃 方式取得4通過 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 方式取得（如買賣、贈與或其他合法方式）3通過 行政劃撥 方式取得31（二）集體土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地 被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4～ 6倍。 土地使用權(quán)出讓的特征 土地使用權(quán)出讓由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。 國有土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年綜合或其他用地 50年第六節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥 一、土地使用權(quán)劃撥的概念 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和無償取得兩種形式。 實踐中，集體土地被依法征收的，同時征收集體土地上的房屋；國有土地上房屋被依法征收的，同時收回國有土地使用權(quán)。 （二）城市綠線 城市綠線是指城市各類 綠地范圍 的控制線。 工程投資額在 30萬元以下 或者 建筑面積在 300M178。 五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度 單項工程完工，進行 單項工程驗收 ；分期建設(shè)的工程，進行 分期驗收 ；全面工程竣工，進行 竣工綜合驗收 。 準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： （ 1）由受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓金； （ 2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。以上收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限額。 商品房預(yù)售條件 （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書 ； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25％以上 ，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 《 商品房銷售管理辦法 》 第七條　商品房銷售代理 實行銷售代理必須簽訂委托合同1房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的行為要求2房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的收費3房地產(chǎn)銷售人員的資格條件4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房 再行銷售給他人?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取 返本銷售或變相返本銷售的方式 銷售商品房? 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用商品房銷售中禁止的行為商品住宅按套銷售，不得 分割拆零銷售 商品房買賣合同保修責(zé)任中途變更規(guī)劃、設(shè)計誤差處理方式計價方式合同主要內(nèi)容最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 法釋 【 2023】 7號理解：該解釋溯及既往，到 《 房地產(chǎn)管理法 》 施行后訂立的合同要點：不輕易認(rèn)定合同無效（第 6條）銷售廣告可成為合同內(nèi)容（第 3條） 說明和允諾對價格產(chǎn)生重大影響的，即使未載入合同，亦應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購書、訂購書、預(yù)定協(xié)議的效力（第 5條） 訂金與定金 — 定金罰則（合同法第 115條） 《 擔(dān)保法 》 定金數(shù)額不得超過主合同的 20%五種適用懲罰性賠償?shù)那樾危ǖ? 9條）房屋面積誤差的處理（第 14條）違約金的問題（第 1 17條） 以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以 30%為限第四節(jié) 房屋租賃管理（新版教材有改動） 一、房屋租賃的概念 指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （ 2）租賃期限 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。 【 5種 】 不得設(shè)定抵押權(quán)的情形： 權(quán)屬有爭議 的房地產(chǎn)用于教育、醫(yī)療、市政等 公共福利事業(yè) 的房地產(chǎn)列入 文物保護的建筑和有重要紀(jì)念意義 的其他建筑物已依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 被依法查封、扣押、監(jiān)管 和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物依法不得抵押的其他房地產(chǎn)《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 （原建設(shè)部令第 98號）《 物權(quán)法 》 上的不得抵押：（ 1）土地所有權(quán)；（ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外；（ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（如美術(shù)館、圖書館、博物館等）（ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房產(chǎn)；（ 5）被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（ 6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 （ 7）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （二）特殊規(guī)則 在擔(dān)保債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓； 在擔(dān)保債權(quán)確定前，當(dāng)事人可以協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容，但不能對抵押權(quán)人不利。七、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力（ 1）抵押人仍然享有被抵押的房地產(chǎn)的所有權(quán)，但是該所有權(quán)受到限制；（ 2）房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護抵押房地產(chǎn)的安全完好。查驗申請資料為主，必要時實地查看 實地查看四種情形：（ 1）所有權(quán)初始登記；（ 2）在建工程抵押權(quán)；（ 3）房屋滅失的注銷登記；（ 4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。）（ 2）效力低于登記簿；（ 3）遺失可補發(fā)。善意取得制度《 物權(quán)法 》 第 106條 要件：（ 1）無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)（ 2）受讓人受讓財產(chǎn)時為善意（ 3）以合理價格轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)（ 4）已公示：不動產(chǎn)已登記；動產(chǎn)已交付。問： 該房屋的所有權(quán)的歸屬為誰？ 甲如何主張權(quán)利？房屋登記簿 （新版教材增加內(nèi)容） 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴? 任何人不得擅自更改登記簿。程序：① 利害關(guān)系人申請；② 即使證據(jù)不充分亦應(yīng)補辦理；③ 理論上不能以同一事由重復(fù)申請；④ 15天內(nèi)應(yīng)起訴。 】第六節(jié) 房地產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行 人民法院在協(xié)助執(zhí)行過程中的義務(wù) 查封或?qū)嶓w處理前，查詢房屋權(quán)屬；出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書； 出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書； 房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)； 土地房屋權(quán)屬一致的，同時查封；不一致的，分別查封。 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點：Diagram 2Diagram 2人員特定服務(wù)有償 委托服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容中介服務(wù)人員的資格管理中介服務(wù)機構(gòu)管理中介服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)管理 中介服務(wù)行為管理 財務(wù)管理第二節(jié) 房地產(chǎn)估價行業(yè)管理房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式：合伙制或有限責(zé)任制。第三節(jié) 契稅納稅人：我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬，承受的 單位和個人。第四節(jié) 相關(guān)稅收一、營業(yè)稅　　營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的稅　　銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%　　納稅人銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額　 　二、城市維護建設(shè)稅　　城稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人　　對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收　　城稅實行的是地區(qū)差別稅率，根據(jù)納稅人所在地的不同，分為三檔　（ 1）納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 7%　（ 2）納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%?。?3）不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%三、教育?！。?2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征。新設(shè)立的核定為三級資質(zhì)，設(shè) 1年的暫定期。分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封的具體部位。處理： ① 權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ② 已受理但未記載于登記簿的，中止辦理注銷：申請人或原權(quán)利人可申請注銷異議登記。 房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)永久保存并妥善保管。房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。最高法院 《 關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定 》 （法釋 [2023]15號）第 5條、第 11條。 權(quán)利推定的效力 （ 1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人； （ 2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。 國有土地范圍內(nèi)成套住房：套 非成套住房：幢、層、間 非住房：幢、層、套、間申請（ 1）登記依申請啟動，不申請不啟動；（ 2）登記不得超出申請人的申請范圍；（ 3）登記需依法律、登記辦法的規(guī)定為前提；（ 4）當(dāng)事人可撤回申請。抵押權(quán)人應(yīng)在 主債權(quán)訴訟時效期內(nèi) 行使抵押權(quán)人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋相關(guān)規(guī)定第九章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 房地產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式 《 物權(quán)法 》 第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；但法律另有規(guī)定的除外。 《 物權(quán)法 》 第 172條：主合同無效、擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外 導(dǎo)致 《 擔(dān)保法 》 第 5條第 1款無效：主合同無效，擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。 （ 9）企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。不進行備案登記，并不影響范圍租賃合同的效力，該備案登記應(yīng)視為行政機關(guān)的行政管理手段，而非民事行為。 三、房屋租賃條件（不得出租情形）《 商品房屋租賃管理辦法 》 （住建部令第 6號）第 6條：違法建筑不符合安全、防災(zāi)等工程建筑強制標(biāo)準(zhǔn)違反規(guī)定改變使用性質(zhì)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形原 42號令禁止出租的有：未取得房屋所有權(quán)證的司法查封的共有人未同意的抵押權(quán)人未同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定的住房出租的規(guī)定： 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十五條 注意： 預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序Ⅳ 不予受理；予以受理Ⅱ 持相關(guān)文件提出申請并申報成交價格Ⅰ 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同Ⅲ 房管部門對之審查Ⅴ 辦理登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ⑴ 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人； ⑵ 無論轉(zhuǎn)讓幾次原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； ⑶ 受讓人擬改變土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同?！?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第二十一條 開發(fā)企業(yè)按期交付符合使用條件的商品房1向購房人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起 15日內(nèi)，縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。 依照 國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序 批準(zhǔn)開工的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容 城市規(guī)劃分為 總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃 。 在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。 只有支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)