【正文】 中途變更規(guī)劃、設(shè)計誤差處理方式計價方式合同主要內(nèi)容最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋 法釋 【 2023】 7號理解：該解釋溯及既往，到 《 房地產(chǎn)管理法 》 施行后訂立的合同要點：不輕易認定合同無效（第 6條）銷售廣告可成為合同內(nèi)容（第 3條） 說明和允諾對價格產(chǎn)生重大影響的，即使未載入合同，亦應(yīng)認定認購書、訂購書、預定協(xié)議的效力（第 5條） 訂金與定金 — 定金罰則（合同法第 115條） 《 擔保法 》 定金數(shù)額不得超過主合同的 20%五種適用懲罰性賠償?shù)那樾危ǖ? 9條）房屋面積誤差的處理（第 14條）違約金的問題（第 1 17條） 以合同有效為前提承擔違約責任；以 30%為限第四節(jié) 房屋租賃管理（新版教材有改動） 一、房屋租賃的概念 指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （ 2）租賃期限 《 合同法 》 規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。 六、房屋轉(zhuǎn)租 （ 1）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意； （ 2）轉(zhuǎn)租合同須按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 【 5種 】 不得設(shè)定抵押權(quán)的情形： 權(quán)屬有爭議 的房地產(chǎn)用于教育、醫(yī)療、市政等 公共福利事業(yè) 的房地產(chǎn)列入 文物保護的建筑和有重要紀念意義 的其他建筑物已依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 被依法查封、扣押、監(jiān)管 和有重要紀念意義的其他建筑物依法不得抵押的其他房地產(chǎn)《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 （原建設(shè)部令第 98號）《 物權(quán)法 》 上的不得抵押：（ 1）土地所有權(quán)；（ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定可抵押的除外；（ 3）學校、幼兒園、醫(yī)院等教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（如美術(shù)館、圖書館、博物館等）（ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的房產(chǎn)；（ 5）被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；（ 6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 （ 3）預購商品房貸款抵押的，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證。 （ 7）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。原租賃合同繼續(xù)有效。 （二）特殊規(guī)則 在擔保債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓； 在擔保債權(quán)確定前，當事人可以協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容，但不能對抵押權(quán)人不利。 五、房地產(chǎn)抵押登記（ 1）該登記是強制性的，且為抵押權(quán)的生效要件；（ 2）登記部門 從不動產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機關(guān)中指定；（ 3）房地產(chǎn)抵押登記要件。七、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力（ 1）抵押人仍然享有被抵押的房地產(chǎn)的所有權(quán)，但是該所有權(quán)受到限制；（ 2）房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 ：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。查驗申請資料為主，必要時實地查看 實地查看四種情形：（ 1）所有權(quán)初始登記；（ 2）在建工程抵押權(quán)；（ 3）房屋滅失的注銷登記；（ 4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注意：登記簿并不具有絕對的證據(jù)力，只有權(quán)利推定的效力。）（ 2）效力低于登記簿；（ 3）遺失可補發(fā)。故人們有理由相信，該房屋未抵押。善意取得制度《 物權(quán)法 》 第 106條 要件：（ 1）無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)（ 2）受讓人受讓財產(chǎn)時為善意（ 3）以合理價格轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)（ 4）已公示：不動產(chǎn)已登記；動產(chǎn)已交付。 例外： 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。問： 該房屋的所有權(quán)的歸屬為誰？ 甲如何主張權(quán)利？房屋登記簿 （新版教材增加內(nèi)容） 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù) ，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浭马椀奶囟ú緝浴? 記載于登記簿的時點應(yīng)符合下列規(guī)定： 任何人不得擅自更改登記簿。（三）更正登記 ① 依申請更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為登記簿錯誤； ② 依職權(quán)更正：登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯誤。程序：① 利害關(guān)系人申請；② 即使證據(jù)不充分亦應(yīng)補辦理；③ 理論上不能以同一事由重復申請；④ 15天內(nèi)應(yīng)起訴。 “ 分層次查詢原則 ” 可公開查詢信息： ① 房屋自然狀況； ② 房屋權(quán)利狀況（姓名、他項權(quán)利、查封等） 物權(quán)法第 18條：權(quán)利人、利害關(guān)系人可申請查詢、復制登記資料。 】第六節(jié) 房地產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行 人民法院在協(xié)助執(zhí)行過程中的義務(wù) 查封或?qū)嶓w處理前，查詢房屋權(quán)屬；出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書； 出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書； 房屋權(quán)屬以登記為準； 土地房屋權(quán)屬一致的，同時查封；不一致的，分別查封。輪候查封（兩個以上法院對同一房屋土地查封的）先送達的辦查封，后送達的辦輪候查封并予以告知；輪候查封順序：以送達協(xié)助執(zhí)行通知書時間先后排列；查封法院解除的，排列在先的自動轉(zhuǎn)為查封。 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點：Diagram 2Diagram 2人員特定服務(wù)有償 委托服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容中介服務(wù)人員的資格管理中介服務(wù)機構(gòu)管理中介服務(wù)機構(gòu)的業(yè)務(wù)管理承辦業(yè)務(wù)管理 中介服務(wù)行為管理 財務(wù)管理第二節(jié) 房地產(chǎn)估價行業(yè)管理房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式：合伙制或有限責任制。 住房置業(yè)擔保業(yè)務(wù)管理制度 （ 1）擔保的設(shè)立 基于平等、自愿、分散和控制風險的原則；申請住房置業(yè)擔保的條件；設(shè)立程序（要約與承諾）。第三節(jié) 契稅納稅人：我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬，承受的 單位和個人。?。?4）土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬的，由省級政府確定是否減免。第四節(jié) 相關(guān)稅收一、營業(yè)稅　　營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的稅　　銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%　　納稅人銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額　 　二、城市維護建設(shè)稅　　城稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人　　對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收　　城稅實行的是地區(qū)差別稅率，根據(jù)納稅人所在地的不同，分為三檔　（ 1）納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 7%?。?2）納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%?。?3）不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%三、教育?！。?6）外交方面的經(jīng)外交部確認可免征?！。?2）城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征。　　 課稅對象：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋（農(nóng)村不征收） 　　 稅率：兩種類型　　 按房產(chǎn)余值計征的，為房產(chǎn)余值的 %，按年征收　　 按房租計征的，為租金的 12%，按月征收。新設(shè)立的核定為三級資質(zhì)，設(shè) 1年的暫定期。 查封的效力 查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；仍辦理的，按 《 民事訴訟法 》 第 103條規(guī)定處理；依生效文書登記的，房屋權(quán)利追溯到文書生效之時。分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封的具體部位。 限制查詢信息： 原始登記憑證只能在限定范圍內(nèi)查詢（ 6種情形）第五節(jié) 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理 2023住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部修訂 《 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標準 》 包括房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理標準和房地產(chǎn)交易與登記規(guī)范化管理先進標準。處理： ① 權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ② 已受理但未記載于登記簿的，中止辦理注銷：申請人或原權(quán)利人可申請注銷異議登記。 涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當暫緩辦理。 房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)永久保存并妥善保管。 ２、使用紙質(zhì)登記簿的，應(yīng)以登記官將登記事項在登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準。房屋登記簿可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)。乙偷偷將該房產(chǎn)證辦到自己名下。最高法院 《 關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定 》 （法釋 [2023]15號）第 5條、第 11條。 善意保護的效力 因信賴登記簿記載的權(quán)利而交易，在法律上應(yīng)得到保護，即使該登記權(quán)利人為非真正權(quán)利人。 權(quán)利推定的效力 （ 1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人； （ 2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。發(fā)證（ 1）是權(quán)利人享有物權(quán)的證明。 國有土地范圍內(nèi)成套住房：套 非成套住房：幢、層、間 非住房：幢、層、套、間申請（ 1）登記依申請啟動，不申請不啟動；（ 2）登記不得超出申請人的申請范圍；（ 3）登記需依法律、登記辦法的規(guī)定為前提；（ 4）當事人可撤回申請。房屋登記機構(gòu) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責房屋登記工作的機構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機關(guān)。抵押權(quán)人應(yīng)在 主債權(quán)訴訟時效期內(nèi) 行使抵押權(quán)人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋相關(guān)規(guī)定第九章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 房地產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式 《 物權(quán)法 》 第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；但法律另有規(guī)定的除外。 《 物權(quán)法 》 第 15條（ 1）區(qū)分了 登記的效力 和 合同效力 例如：一房多賣 （物權(quán)效力） （債權(quán)效力）（ 2）未辦物權(quán)登記的，不影響合同效力（ 3）除 法律另有規(guī)定 或 合同約定 外， 合同自成立時生效 《 合同法 》 司法解釋（一）第九條 附條件或附期限 注意： 《 物權(quán)法 》 出臺后，原 《 擔保法 》 第 41條無效 當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。 《 物權(quán)法 》 第 172條：主合同無效、擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外 導致 《 擔保法 》 第 5條第 1款無效：主合同無效，擔保合同另有約定的，按照約定。 （ 11）抵押人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 （ 9）企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔。 （ 5）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的．應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔的共同擔保義務(wù)不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 不破租賃先出租，后抵押 不破租賃先抵押，后出租 破租賃 （例外規(guī)定，見擔保法司法解釋第 66條）第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的條件 （ 1） “地隨房走 ”。不進行備案登記，并不影響范圍租賃合同的效力，該備案登記應(yīng)視為行政機關(guān)的行政管理手段，而非民事行為。 三、房屋租賃條件（不得出租情形）《 商品房屋租賃管理辦法 》 （住建部令第 6號）第 6條：違法建筑不符合安全、防災(zāi)等工程建筑強制標準違反規(guī)定改變使用性質(zhì)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形原 42號令禁止出租的有：未取得房屋所有權(quán)證的司法查封的共有人未同意的抵押權(quán)人未同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定的住房出租的規(guī)定： 出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。可以委托代理人持書面委托書代為辦理。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十五條 注意： 預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。 商品房預售 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了商品房預售實行 預售許可和商品房預售合同登記備案 制度。 購買經(jīng)濟適用住房滿 5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序Ⅳ 不予受理；予以受理Ⅱ 持相關(guān)文件提出申請并申報成交價格Ⅰ 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同Ⅲ 房管部門對之審查Ⅴ 辦理登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)