【正文】 ct Nov Dec Jan Feb Mar Apr May 劇本編寫 舞臺搭建 商業(yè)策劃 主力客戶意向簽約 主力客戶正式簽約 次主力客戶意向簽約 推廣階段 招商階段 主角甄選 封頂活動 主力客戶 簽約儀式 招商工具 準(zhǔn)備完畢 海外招商 一次 群眾演員烘托 制造話題 其他客戶簽約完成 及準(zhǔn)備進(jìn)場裝修 開業(yè)首年推廣規(guī)劃 開業(yè)準(zhǔn)備 演出開始 針對消費(fèi)者的 大規(guī)模推廣 進(jìn)場裝修及開業(yè)準(zhǔn)備 海外招商 二次 招商 工作配合 配合招商 工作安排 ,項(xiàng)目推廣時間結(jié)點(diǎn)可落實(shí)為 招商結(jié)點(diǎn) 推廣結(jié)點(diǎn) 階段 時間 階段 主要事件 商業(yè)策劃 41前 劇本編寫 招商中心及招商工具準(zhǔn)備完畢 主力客戶意向簽約完成 530前 推廣引爆 封頂活動準(zhǔn)備完畢 731前 主角推出 熱點(diǎn)話題炒作、公關(guān)活動組織 主力客戶正式簽約完成及次主力客戶意向簽約 1130前 群眾演員烘托 制造話題 其他客戶簽約完成及準(zhǔn)備進(jìn)場裝修 10331前 舞臺搭建 運(yùn)營階段推廣規(guī)劃、開業(yè)準(zhǔn)備 10430前 演出開始 針對消費(fèi)者進(jìn)行大規(guī)模推廣 招商 工作配合 推廣階段－ 劇本編寫 需完成工作 具體內(nèi)容 要求 招商中心 完成招商中心規(guī)劃、建設(shè) 位置、功能、空間規(guī)劃、配套設(shè)施、空間布置、指示導(dǎo)引 招商工具準(zhǔn)備 招商手冊 效果圖、 3D圖、平面圖、宣傳語、亮點(diǎn)包裝、項(xiàng)目形象 /色彩等 電子演示文件 光盤制作 沙盤 23個沙盤。 ? 簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類 的店進(jìn)入。 特點(diǎn)： 大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號召 力強(qiáng)，租金承受能力弱。 大眾化業(yè)態(tài) n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例 如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。 商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。 一級土 地開發(fā) 城市形象窗口與城市名片打造 變革 第一維度 水游城 第二維度 連鎖價(jià)值 第三維度 企業(yè)及企 業(yè)領(lǐng)袖 第四維度 資本價(jià)值 開發(fā)價(jià)值 第六維度 文化價(jià)值 第五維度 產(chǎn)品價(jià)值 ?開發(fā)價(jià)值 /帶領(lǐng)中國城市綜合體升級進(jìn)入第五代，城 市生活方式和品質(zhì)的時代價(jià)值得到跨越式提升。 水游城 啟示 日本東京六本木 福岡博多運(yùn)河城 東京中城 加拿大蒙特利爾瑪麗廣場 巴黎阿德芳斯 從這些代表城市魅力的時尚地標(biāo)，可以 發(fā)現(xiàn)一脈相承的精神軌跡：城市綜合體 常常承載著一個城市的大部分精神和藝 術(shù)追求。 商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn) 1）商業(yè)主題定性策劃 2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比 3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn) 核心要素 ? 商業(yè)主題 不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時可以營造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服 務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資 源、偏好等因素。 邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車 行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。 區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域 形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng) 目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。購物中心 招商及調(diào)整策略 核心問題： 合理的商業(yè)規(guī)劃及成功的商業(yè)招商 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程 商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我?，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突。 地塊層面 ：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、 道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目 商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。 次級商圈 ：輻射半徑 35公里，車行 1520分鐘， 30%的消費(fèi)份額。 消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi) 者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去 引導(dǎo)、 激發(fā)、提升、帶動、創(chuàng)造 消費(fèi)需求，改變消 費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場空 白，提升項(xiàng)目市場競爭力。 [案例 1]盤錦 水游城 五感體驗(yàn) 三個維度 五種元素 都市文化劇場 開放式、享受型、文化性、互動化城市生活 陽光： 用光與影設(shè)計(jì)空間，引領(lǐng) 365 天城市 劇場向上的魅力 空氣： 道法自然的峽谷式設(shè)計(jì)， 盡享新鮮流動的空氣 水： 瀑布、噴泉、人工運(yùn)河全面演繹 的流動音符，貫穿整個商業(yè)建筑 綠植： 層層退臺的室內(nèi)立體式園林， 領(lǐng)先世界的購物公園體驗(yàn) 建筑裝飾藝術(shù)： 有機(jī)生命建筑美學(xué)， 在山川河流與原始森林中徜徉 聽覺 視覺 味覺 嗅覺 觸覺 都是文化劇場 ：和諧文化，多元文化的 締造者 創(chuàng)新 激發(fā)型消費(fèi) 三種倡導(dǎo) 時間型消費(fèi) 體驗(yàn)型消費(fèi) 時間型消費(fèi)： 24小時暢享， 365天精彩 體驗(yàn)型消費(fèi)：純自然享受，全年齡覆蓋 激發(fā)型消費(fèi)：城市魅力中心，綻放幸福力量 創(chuàng)新 ，新 城建設(shè)城市綜合體， 完善的生活配套與 便利設(shè)施 聚，再次開發(fā)其他 新城，營造新的副 中心 城市綜合體 老城改造：引擎 新城營造：內(nèi)核 ， 市資產(chǎn)，提升城市 整體價(jià)值 老城區(qū)空間騰出， 城市空間再造 城市 綜合體 ?因所在的城市位置和項(xiàng)目本身的龐大規(guī)模，注定將成為城市的 名片，產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)； ?作為