【正文】 制性，強調(diào)區(qū)域內(nèi)消費，例 如一些大眾時尚、餐飲、服務類品牌。 排他性業(yè)態(tài) n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各 個城市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點密度、數(shù)量、商圈半徑進行了統(tǒng)一設定，在項 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認真分析競爭性項目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點。 v 甄別競爭性項目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在 項目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導致惡性 競爭。 一個好的商業(yè)項目能夠實現(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性 強的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應重點考量的問題。 商業(yè)項目的本質之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。 價值 六維 ” 品牌價值鏈 二、 招商成功保障 ?適度超前業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?合理招商組織配合 商業(yè)布局定位主要解決每個樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？ 商業(yè)布局定位應重點考慮以下幾個關鍵點： 業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應把握整體性原則，依據(jù) “ 動線為先 ” 的原則進行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。 ?產(chǎn)品價值 /以 Shopping Park、星級酒店、高級寫字 樓、品質公寓為城市經(jīng)濟、文化、居住中心的第五代城 市綜合體帶來的城市價值升級。 ?企業(yè)與企業(yè)領袖價值 /水游城與上下游關系企業(yè)及企 業(yè)領袖聚集到一起，價值共識。 一級土 地開發(fā) 城市形象窗口與城市名片打造 變革 第一維度 水游城 第二維度 連鎖價值 第三維度 企業(yè)及企 業(yè)領袖 第四維度 資本價值 開發(fā)價值 第六維度 文化價值 第五維度 產(chǎn)品價值 ?開發(fā)價值 /帶領中國城市綜合體升級進入第五代，城 市生活方式和品質的時代價值得到跨越式提升。 第五代 Shopping park商業(yè)城市綜合體 “ 文化、體驗、互動 ” 發(fā)展城市魅力生活 [案例 1]盤錦 市場品牌太少，業(yè)態(tài)同質性太高，新品牌 /業(yè)態(tài)的發(fā)展可強化競爭力 。 [案例 1]盤錦 水游城 啟示 日本東京六本木 福岡博多運河城 東京中城 加拿大蒙特利爾瑪麗廣場 巴黎阿德芳斯 從這些代表城市魅力的時尚地標，可以 發(fā)現(xiàn)一脈相承的精神軌跡：城市綜合體 常常承載著一個城市的大部分精神和藝 術追求。 城市魅力是城市個性的一種外在延伸。 魅力創(chuàng)變城市 洞察 為什么要談城市魅力？ 發(fā)現(xiàn) 巴黎的浪漫，米蘭的時尚 ,倫敦的優(yōu)雅。 商業(yè)定位之五：主題屬性 [案例 1]盤錦 商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點 1）商業(yè)主題定性策劃 2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比 3）如何抓住項目特征，打造消費亮點 核心要素 ? 商業(yè)主題 不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時可以營造出具有不同目標的消費群；向目標消費群提供服 務的核心價值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資 源、偏好等因素。 n n n 消費者的需求主要包括： 1. 基本消費需求、 2. 潛在消費需求 在對消費者進行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費者 的需求往往具有被動性的特點，其消費需求需要 被有效引導，消費者主動改變現(xiàn)實需求的意愿往 往較低。 發(fā)展型需求 不僅僅滿足于基本生活消 費，自我發(fā)展和享受型消 費的比重逐步提升。有效的消費市場細分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在。 邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車 行 2030分鐘， 10%的消費份額。 n 目標客群定位 商圈的輻射三層次 （以 10萬平米左右的購物中心為例） 核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行 1015分鐘， 60%的消費份額。 目標區(qū)域定位 n 目標區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項目吸引顧客的空間范圍。 商業(yè)定位之二：區(qū)位屬性 案 例 目標市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “ 主核 ” ，它包括目標區(qū)域定位和目標客群定位。 區(qū)域層面 ：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域 形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設施等，決定商業(yè)項 目定位、輻射范圍、目標消費客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。 ” 決定區(qū)位屬性的四個層次： 項目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。 環(huán)境污染 、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài) 、交通堵塞 、 舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺 。 最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。購物中心 招商及調(diào)整策略 核心問題： 合理的商業(yè)規(guī)劃及成功的商業(yè)招商 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程 商業(yè)地產(chǎn)之所以復雜是因為其客戶群多元而非單一，其利益關系既糾結又沖突。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險 商業(yè)地產(chǎn)的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配 發(fā)展商 關心開發(fā)利潤 投資客 關心年投資收益率 商戶 關心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額 消費者 關心樓下有沒有自己喜歡的品牌 政府 關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 購物中心 招商及調(diào)整策略 招商成功前提 1 招商成功保障 2 招商調(diào)改分享 3 一、 招商成功前提 ?倡導全新商業(yè)理念 ?引領時尚生活方式 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 發(fā)展階段認知 ? 區(qū)位屬性 ? 經(jīng)營模式