【正文】 開業(yè)的各項服務(wù)； 向商戶發(fā)放商場有關(guān)管理規(guī)定和辦理商戶營業(yè)員的資料存檔、制作及發(fā)放胸卡。 →利用門前廣場和室內(nèi)休閑廣場，進行文藝演出、歌舞表演、時裝秀等活動，聚攏人氣，引領(lǐng)購物時尚； →利用商業(yè)管理公司強大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進、物流配送等一 系列服務(wù)； →統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力，共同做大市場； →全方位貼心服務(wù)，給購物者一個享樂的購物天堂； →定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費； 部分自營： 對商場形象提升的高檔商品，經(jīng)營戶擔(dān)心有風(fēng)險而不原介入的商品，利潤水平低但對人氣帶動作用巨大的商品，以及適當?shù)墓嫘皂椖?，將由管理公司自行?jīng)營。 →每年一度的文化藝術(shù)節(jié)，提高商場的文化及藝術(shù)魅力。具體包括： →強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓 周邊 人民都來此消費。 統(tǒng)一管理： 除沿街門店和部分柜臺外，為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品 質(zhì)，商場對所有商戶進行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標準、統(tǒng)一視覺設(shè)計、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷推廣； 全面導(dǎo)入 CI形象識別系統(tǒng)，統(tǒng)一市場形象，塑造市場品牌。 二、三層主要經(jīng)營服裝， 適合聯(lián)營，采用標準扣點，根據(jù)不同的品牌給予適當?shù)膬?yōu)惠。 一層特色小吃城， 主要為特色小吃，建議統(tǒng)一管理，采取招商政策。根據(jù)以上原則，我們制定 出 我們 購物中心的經(jīng)營模式： 負一層大型超市： 以自營或引進大型主力店為主，引進主力店應(yīng)充分考慮主力店綜合競爭能力，確保超市具有強大的競爭力，否則建議以自營為宜。 因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營，其次可增強其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。 客戶消費心理分析示意 ? 有我需要的所有產(chǎn)品 ? 有與眾不同的產(chǎn)品 ? 能提供好的顧客服務(wù) ? 希望能被看到在這里購物 ? 有朋友的推薦 ? 有同我一樣的其他顧客在這里購物 ? 提供高價值 ? 一般價格較低 ? 地理位置便利 品種服務(wù)型顧客 親善型顧客 理性顧客 特征表象 ?方便 /低價 品類齊全 /一站消費 ?休閑 /購物無拘束 ?娛樂 ?溫暖（家庭活動） ?感覺比較現(xiàn)代 購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。 客戶消費心理 方便 /低價 /品類齊全 /一站消費 /休閑 /購物無拘束是我們著力滿足目標客戶的消費心理，針對不同類型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和 理念定位，如此才能滿足 我們 購物中心多層次客戶群體的需求。從消費結(jié)構(gòu)而言，以中 等 收入群體為主，其中中收入階層是項目的主力客戶。 檔次配比圖示 目標客戶群定位 區(qū)域市場定位 根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2020米：輻射次區(qū)域、 2020— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項目的區(qū)域市場定位在：以項目為中軸，涵蓋 廟里 、 陳寨西 等，距離項目 5公里內(nèi)的區(qū)域。 樓層 主題功能 主營商品 3F 精品 名品館 休閑影院 品牌，精品 奧斯卡影院等 2F 時尚休閑館 青春服裝 運動服裝 1F 都市流行館 小吃城 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的 10%，主要是裝飾 類商品。 我們進行相應(yīng)的商品布局和功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以零售設(shè)施為主，其面積規(guī)劃占整個賣場面積的 70%左右；以文化娛樂設(shè)施為配比業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的 20%左右；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的 10%左右。 1 一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束 五 大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強調(diào)以規(guī)模制勝，大 型超市、精品百貨、家居用品、 電子數(shù)碼 、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補充，相互促進經(jīng)營。 異業(yè)互補目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。 經(jīng)經(jīng) 營營 形形 式式 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 的的 特特 征征 業(yè)態(tài)定位的原則 1 同業(yè)差異、異業(yè)互補 同業(yè)差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。 多多 種種 組組 合合 的的 日日 用用 品品 (包包 含含 食食 物物 及及 其其 他他 日日 化化 用用 品品 ) ， 并并 附附 加加 商商 品品 附附 加加 價價 值值 的的服服 務(wù)務(wù) 連連 鎖鎖 形形 式式 ， 通通 常常 以以 獨獨 立立 品品 牌牌 為為 專專 賣賣 ， 產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線 具具 有有 豐豐 富富 的的 組組 合合 。 服服 飾飾 、 家家 具具 、 電電 器器 、 日日 用用 及及 食食 品品 等等 以以 快快 速速 消消 費費 品品 位位 主主 的的 商商 品品 定定 位位 。 不同零售經(jīng)營通 路模式的商品經(jīng)營特征 專專 賣賣 店店 百百 貨貨 公公 司司 超超 級級 市市 場場 便便 利利 商商 店店 量量 販販 店店 連連 鎖鎖 專專 賣賣 店店 產(chǎn)產(chǎn) 品品 組組 合合 線線 較較 狹狹 小小 ， 專專 一一 品品 牌牌 經(jīng)經(jīng) 營營 。 所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。 地理環(huán)境優(yōu)越，公交車線路多。 從項目商業(yè)配套看 地下層或者樓外 2500平米空間，可以作為停車場。 從項目水平和垂直人流設(shè)計看 商城所處位置優(yōu)越，設(shè)計合理，西面，南面呈開放性，樓梯北部，立柱間距大，事業(yè)開闊。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到 珠寶首飾 ，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜， 從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧。 從消費理念和消費趨勢看 消費理念升級，居民消費能力增強，消費趨于品牌化和多樣性，在這種消費趨勢的促進下，傳統(tǒng)的市場顯然無法滿足居民消費的需 求，大型超市、專賣店、百貨商場和購物中心等多業(yè)態(tài)組合成為發(fā)展方向，尤其是大型購物中心，必將成為區(qū)域商圈的核心主力。廟里地區(qū)尚未出現(xiàn)人口飽和。從其房租較其他區(qū)域便宜就可看出。這為綜合購物中心的形成于發(fā)展創(chuàng)造哦啊了條件 從當?shù)厥袌鲆?guī)模看 結(jié)合陳寨的發(fā)展，可以預(yù)測出，其市場規(guī)模會呈現(xiàn)逐步擴大的現(xiàn)象，隨著商業(yè)附屬設(shè)施的完成，將吸引更多人聚集。 作為城中村，其房租優(yōu)勢吸引了大量的流動人口。并且還有繼續(xù)擴大的趨勢。 1 文化路與北環(huán)路交叉口，家樂福店 2 周邊小型商場，超市，服裝店 3 歐尚大賣場 各個競爭對手各有優(yōu)勢！ 我們的優(yōu)勢在于，周邊地區(qū)尚處新開發(fā)，綜合性商城尚起步！因此把握契機，必然能夠獲得巨大的成功。雖然消費者的假日逛街意識依然強烈，但是社區(qū)的服裝買賣也占據(jù)越來越多的比例。 日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從 附近 購買。而區(qū)域大型商城與周邊城市農(nóng)村也將起到互相促進的作用。在人流集中區(qū)域，一個綜合性的大型購物中心的出現(xiàn)必然能夠獲得成功。 我們將建成以我們?yōu)?代表的大型購物中心，必將徹底改變 本區(qū)域 商業(yè)格局和競爭形式。當?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，商業(yè)過剩導(dǎo)致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。因此這對該區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展是一個契機。但是通過陳寨的發(fā)展，卻有很好的借鑒作用。而豐慶路與文化路相距不遠。陳寨就是目前鄭州北環(huán)區(qū)域商業(yè)圈發(fā)展的一個典范。 我們購物中心營運及招商方案 paoest 202077 paoest 目錄 一、市場調(diào)研分析 ................................................................................................................................................................................................. 5 商業(yè)市場背景 ........................................................................................................................................................................................... 5 商業(yè)市場現(xiàn)狀 ........................................................................................................................................................................................... 5 商業(yè)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 ........................................................................................................................................................................... 6 消費者狀況 .............................................................................................................................................................................................. 7 競爭 對手狀況 .........................................................................................................................................................