【正文】 房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十五條 注意： 預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 商品房預(yù)售條件 （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書 ； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上 ，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 商品房預(yù)售 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了商品房預(yù)售實行 預(yù)售許可和商品房預(yù)售合同登記備案 制度?！?《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 第三十條 　第三節(jié) 商品房銷售管理商品房預(yù)售 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。 購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿 5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。 7種可以不辦理出讓手續(xù)的情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序Ⅳ 不予受理；予以受理Ⅱ 持相關(guān)文件提出申請并申報成交價格Ⅰ 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同Ⅲ 房管部門對之審查Ⅴ 辦理登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ⑴ 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人； ⑵ 無論轉(zhuǎn)讓幾次原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； ⑶ 受讓人擬改變土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。以上收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限額。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50%。 房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃 . 房地產(chǎn)成交價格申報制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價格評估制度二、房地產(chǎn)交易中的基本制度132 四、房地產(chǎn)交易手續(xù)費（新版教材增加內(nèi)容） 住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，按住房建筑面積收取?！?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第二十一條 開發(fā)企業(yè)按期交付符合使用條件的商品房1向購房人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。 準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： （ 1）由受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓金； （ 2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。 以上兩個條件同時具備方可轉(zhuǎn)讓 。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓 （一）轉(zhuǎn)讓條件 以 出讓方式 取得土地使用權(quán)的項目轉(zhuǎn)讓 （ 1）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起 15日內(nèi)，縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。 五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度 單項工程完工，進(jìn)行 單項工程驗收 ；分期建設(shè)的工程，進(jìn)行 分期驗收 ；全面工程竣工，進(jìn)行 竣工綜合驗收 。 房屋建筑工程的最低保修期限為： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2年； 裝修工程為 2年。 四、建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法 房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。 依照 國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序 批準(zhǔn)開工的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 工程投資額在 30萬元以下 或者 建筑面積在 300M178。 城市基礎(chǔ)設(shè)施包括：城市公共交通設(shè)施、城市供水設(shè)施、城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、城市供燃?xì)庠O(shè)施、城市供熱設(shè)施、城市消防設(shè)施、城市通信設(shè)施等。 城市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)在 控制性詳細(xì)規(guī)劃階段制定，并與城市規(guī)劃一并報批 。 城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用。 （二）城市綠線 城市綠線是指城市各類 綠地范圍 的控制線。 （ 一書兩證 的內(nèi)容、取得） 紫線、綠線、藍(lán)線和黃線 （一）紫線劃定： 城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的 歷史文化街區(qū) 和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。 第六章 規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策 城市規(guī)劃的 實施管理 主要是 報建審批管理和批后管理 兩部分內(nèi)容。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容 城市規(guī)劃分為 總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃 。 實踐中，集體土地被依法征收的，同時征收集體土地上的房屋；國有土地上房屋被依法征收的，同時收回國有土地使用權(quán)。 房屋征收的主體是國家，通常是政府代表國家以行政命令的方式執(zhí)行。國有企業(yè)改革中的劃撥土地 國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。 在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。 國有土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年綜合或其他用地 50年第六節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥 一、土地使用權(quán)劃撥的概念 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用和無償取得兩種形式。 （ 招、拍、掛 的具體 概念、操作 ） 協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地。 是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有 平等、自愿、有償、有限期 的特點。 只有支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 土地使用權(quán)出讓的特征 土地使用權(quán)出讓由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權(quán)。已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足 三分之一 或者已投資額占總投資額不足 百分之二十五 ，中止開發(fā)建設(shè) 滿一年 的，也可以認(rèn)定為閑置土地。（三） 地上附著物補償費 包括被征收土地上的 房屋及其他建筑物 （含構(gòu)筑物）、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補償費。 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地 被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4～ 6倍。土地征收的補償 （一） 土地補償費 征收耕地的土地補償費，為該耕地 被征收前3年平均年產(chǎn)值的 6～ 10倍。 —— 《 憲法 》 第十條 征收集體土地的政策規(guī)定 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定： 征收土地實行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府 。 —— 《 憲法 》 第九條 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 （一）國有土地 取得建設(shè)用地使用權(quán)的四種途徑：通過 國家出讓 方式取得2通過 土地或房地產(chǎn)租賃 方式取得4通過 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 方式取得（如買賣、贈與或其他合法方式）3通過 行政劃撥 方式取得31（二）集體土地 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。 地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決： (1)同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決； (2)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決； (3)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。 地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。 法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。7．司法解釋。國務(wù)院頒布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī)。全國人民代表大會及其常務(wù)委員會頒布的法律。 廣義與狹義的區(qū)分（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對象 包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系及物業(yè)管理關(guān)系。（ ） P190頁1學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地的可免征耕地占用稅。（ ）錯 錯 1按照規(guī)定，工程竣工的驗收工作，由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織實施。（ ） P319頁錯 錯 1經(jīng)依法登記的房屋上存在他項權(quán)利時，所有權(quán)人放棄房屋所有權(quán)申請注銷登記的，可不提供他項權(quán)利人的書面同意文件。（ ） P292頁錯 對 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)先征得其他共有人的口頭同意。（ ） P220頁對 對 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。（ ） 《 物權(quán)法 》 第149條錯 錯城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位承擔(dān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體編制工作。（ ） P173頁在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。 ABC三、判斷題（共 20題，判斷正確得 1分；不判斷不得分；判斷錯誤扣 1分，最多扣至本科目判斷題總分為 0分。 《 房屋登記辦法 》 第 36條A. 夫妻雙方約定房屋歸一方所有； B. 房屋權(quán)利人名稱改變；C. 交換房屋； D. 房屋門牌號碼改變。一個月以后，乙將該房屋抵押給丙，簽訂了書面合同，但未辦理登記，關(guān)于本案，以下說法正確的是（ ）A. 房屋應(yīng)歸甲所有； B. 房屋應(yīng)歸乙所有；C. 抵押合同有效； D. 抵押權(quán)成立；E. 抵押合同無效。 《 物權(quán)法 》 第7 74條A、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外B、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外C、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施D、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫E、建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房 ABCE 1辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看（ ） P314頁A、房屋所有權(quán)初始登記 B、在建工程抵押權(quán)登記C、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記D、因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記E、房屋抵押權(quán)登記 ABD 1登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)（ ） 《物權(quán)法 》 第 13條A、必要時可要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估B、查驗申請人提供的材料C、就有關(guān)登記事項詢問申請人D、如實、及時登記有關(guān)事項 E、房地產(chǎn)測量 BCD 1某套房屋登記簿上的所有權(quán)人是甲，但乙認(rèn)為房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，遂根據(jù)雙方之間的仲裁協(xié)議申請仲裁。 P278頁 B. 套（單元） C. 套內(nèi)建筑面積 D. 建筑面積 BCD 下列房屋中屬于不得出租的為（ ）P284頁A. 違法建筑； B. B. 未取得房屋所有權(quán)的；C,權(quán)屬有爭議的； D. 不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制標(biāo)準(zhǔn)的。 P362頁% % % ％ D二、多項選擇題（共 20題，每題由 1個題干、 5個備選項組成，其中有 2～ 4個為個正確或符合題意的選項全部選擇正確每題得 2分；少選且選擇正確，每個選項得 0、 5分；錯選、不選，本題不得分。A3甲建造了