房地產(chǎn)交易管理制度與政策-資料下載頁(yè)
2025-02-22 11:55本頁(yè)面
【正文】 商品房銷售管理包括： ? 商品房預(yù)售管理 ? 商品房現(xiàn)售管理 商品房預(yù)售管理 商品房預(yù)售的概念 《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第 131號(hào)）中規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的條件 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售許可 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： ? 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； ? 開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書； ? 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； ? 投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； ? 工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明； ? 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 商品房預(yù)售合同登記備案 《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起 30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 預(yù)售合同登記備案管理主要是備案的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、公開性。 商品房現(xiàn)售管理 商品房現(xiàn)售的概念 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付定金或者方價(jià)款的行為。 商品房現(xiàn)售備案 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 ? 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ? 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過竣工驗(yàn)收； ? 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ? 供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)； 商品房銷售中禁止的行為 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 商品房買賣合同 商品房銷售代理 謝 謝
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