【正文】 織采集并審核后提交系統(tǒng)管理部門。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或執(zhí) (從 )業(yè)人員出現(xiàn) 違反 房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為，并受到 行政處罰 的，即可作為不良行為載人該企業(yè)或執(zhí)業(yè)人員的信用檔案。不良行為記錄以企業(yè)自報(bào)為主，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在受到行政處罰后 10天內(nèi) 將有關(guān)信息直接報(bào)送系統(tǒng)管理部門；也可通過各級(jí)建設(shè) (房地產(chǎn) )行政主管部門、房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織將行政處罰意見和其他不良行為記錄提交系統(tǒng)管理部門。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 (4)信息維護(hù)和更新 。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案是由政府組織建立的，由系統(tǒng)管理部門對(duì)信息進(jìn)行維護(hù)和更新。對(duì)涉及企業(yè)商業(yè)秘密的信息要注意保密，實(shí)行授權(quán)查詢；未經(jīng)核實(shí)的信息不得在網(wǎng)上公示；不良記錄在公示前，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審核批準(zhǔn)程序。 (5)投訴處理 。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)管理部門轉(zhuǎn)去的投訴在 15天內(nèi) 反饋意見 (包括處理結(jié)果或正在處理情況 )。無正當(dāng)理由未按時(shí)反饋的，將在網(wǎng)上公示投訴情況。機(jī)構(gòu)對(duì)已公示的違法違規(guī)行為進(jìn)行整改后，可提請(qǐng)相關(guān)行政主管部門組織考核驗(yàn)收，并在網(wǎng)上公布整改結(jié)果。如要撤銷公示，須由被公示單位提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)行政主管部門同意，方可從網(wǎng)上撤銷；不良行為記錄分類在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案中保留一定期限。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 (6)信息查詢 。按照依法、合理保護(hù)企業(yè)商業(yè)秘密和分類、分級(jí)管理原則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、執(zhí) (從 )業(yè)人員 信用檔案內(nèi)容 分為 公示信息和 授權(quán)查詢信息 兩大類。公示信息可直接在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)網(wǎng)上免費(fèi)查詢。授權(quán)查詢信息，如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案中估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人名稱、委托人聯(lián)系電話等內(nèi)容，需按照房地產(chǎn)信用檔案管理規(guī)定的條件和程序進(jìn)行查詢。 問題 2： ( )為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。 A 建設(shè)部 B 信息產(chǎn)業(yè)部 C 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì) D 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 答案： d 一、住房置業(yè)擔(dān)保的 概念 住房置業(yè)擔(dān)保是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場(chǎng)需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。 住房置業(yè)擔(dān)保基本上以提供有償?shù)男庞脫?dān)保為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)該行業(yè)的規(guī)范法律應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。目前我國(guó)的擔(dān)保公司無論是什么性質(zhì)的，都不是依特別法成立，而是依《 公司法 》 成立的普通公司， 《 公司法 》 是規(guī)范擔(dān)保公司主要的組織法。至于擔(dān)保行為法，我國(guó)目前已經(jīng)建立了以 《 合同法 》 、 《 民法 》 為基本法，以 《 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 》 為核心，以最高人民法院司法解釋為補(bǔ)充的法律體系。為規(guī)范住房貸款擔(dān)保市場(chǎng)，推動(dòng)住房置業(yè)擔(dān)保工作健康發(fā)展，建設(shè)部與中國(guó)人民銀行 2022年 5月聯(lián)合印發(fā)了 《 住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法 》 (以下簡(jiǎn)稱 《 試行辦法 》 )。 《 試行辦法 》 對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保性質(zhì)、擔(dān)保公司、擔(dān)保的設(shè)立、擔(dān)保的解除及風(fēng)險(xiǎn)防范都作了較為明確的規(guī)定。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 理解 住房置業(yè)擔(dān)保 概念需 把握三點(diǎn) ，一是住房置業(yè)擔(dān)保公司 提供的住房置業(yè)擔(dān)保 ，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。除了住房置業(yè)擔(dān)保外，還有抵押、質(zhì)押及其他保證擔(dān)保等擔(dān)保方式。二是它是 特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保 ，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。三是它規(guī)定了 保證方式和反擔(dān)保方式 ， 住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證 ，依照連帶責(zé)任保證的法律規(guī)定，債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時(shí)沒有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。同時(shí)要求借款人應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)牟糠窒蚪杩钊诉M(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押物。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 問題 2（判斷）： 住房置業(yè)擔(dān)?；旧弦蕴峁┯袃?shù)男庞脫?dān)保為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)該行業(yè)的規(guī)范法律應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。（ ） 擔(dān)保公司無權(quán)就代為清償?shù)牟糠窒蚪杩钊诉M(jìn)行追償，但可要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押物 ( ) 住房置業(yè)擔(dān)保管理 答案：對(duì) 答案：錯(cuò) 二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu) 管理制度 公司設(shè)立 (1)設(shè)立程序 擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng) 報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 。 擔(dān)保公司的 組織形式 為 有限責(zé)任公司 或者 股份有限公司 。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 (2)設(shè)立條件 設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所； 3)有不少于 1 000萬元人民幣的實(shí)有資本； 4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房； 5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員； 6)有符合 《 公司法 》 要求的公司章程； 7)符合 《 公司法 》 和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 (3)其他規(guī)定 擔(dān)保公司的 實(shí)有資本 以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。 一個(gè)城市原則上只設(shè)一個(gè)擔(dān)保公司 ，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個(gè)人為服務(wù)對(duì)象。 縣 (區(qū) )一般不設(shè)立擔(dān)保公司 ，個(gè)人住房貸款量大的縣 (區(qū) )可以設(shè)立擔(dān)保公司 的分支機(jī)構(gòu)。擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立 內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu) ，負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)部擔(dān)保經(jīng)營(yíng)狀況的監(jiān)督。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 機(jī)構(gòu)的 風(fēng)險(xiǎn)管理 (1)業(yè)務(wù)范圍 和 資金應(yīng)用的限制規(guī)定 擔(dān)保公司 只能 從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) (房地產(chǎn)開發(fā)除外 )， 不得 經(jīng)營(yíng)財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得 提供其他擔(dān)保。 (2)建立在銀行的 保證金制度 擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例 提留擔(dān)保保證金 ，并存入借款人的貸款銀行 。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。 保證金的 提留比例 ，由貸款人與擔(dān)保公司 協(xié)商確定 。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 (3)風(fēng)險(xiǎn)基金制度 擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng) 建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金 ，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償。 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例 從營(yíng)業(yè)收入中提取，專戶存儲(chǔ)，不得挪用 。 (4)最大擔(dān)保額度規(guī)定 擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額， 不得超過其實(shí)有資本的 30倍 ；超過 30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。 問題 3：擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的 ( )倍。 A 10 B 20 C 30 D 40 住房置業(yè)擔(dān)保管理 答案： c 三、住房置業(yè) 擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度 擔(dān)保的設(shè)立 (1)擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著 平等 、 自愿 、 分散和控制風(fēng)險(xiǎn) 的原則建立合作關(guān)系。 (2)擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng) 嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信 。對(duì)于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。 借款人向擔(dān)保公司 申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保 ， 應(yīng)當(dāng)具備下列條件 ： 1)具有完全民事行為能力； 2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件； 3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力； 4)已訂立合法有效的住房購銷合同； 5)已足額交納購房首付款； 6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 (3)設(shè)立程序擔(dān)保 設(shè)立的過程 包含 要約和 承諾 兩個(gè)階段。 借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán) 要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保 。 住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂 書面抵押合同和保證合同 ，并 辦理 相關(guān) 登記手續(xù) 。 擔(dān)保服務(wù)費(fèi) 由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn)。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 擔(dān)保的解除 借款人依照借款合同 還清全部貸款本息 ，借款合同 終止 后，保證合同和房屋抵押合同 即行終止 。借款人到期 不能償還 貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人 要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止 。 保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就 代為清償 的債務(wù)部分向借款人進(jìn)行 追償 ，并要求 行使 房屋 抵押權(quán) ，處置抵押房屋 。 抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋 折價(jià) 或者 拍賣 、 變賣 該抵押房屋的方式進(jìn)行；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。 處置抵押房屋時(shí)，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 住房置業(yè)擔(dān)保管理 問題 4（判斷）： 抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議以該抵押房屋折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。（ ） 擔(dān)保服務(wù)費(fèi)由擔(dān)保公司向借款人支付，擔(dān)保服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)經(jīng)同級(jí)物價(jià)部門批準(zhǔn) ( ) 住房置業(yè)擔(dān)保管理 答案：對(duì) 答案：錯(cuò) 目前，我國(guó)務(wù)類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過 2萬家，其中從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)就有 5000多家，國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)近百家。提供中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務(wù)人員約有幾十萬人。 要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，除房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 加強(qiáng)監(jiān)管 外，還要建立房地產(chǎn)中介服務(wù) 行業(yè)自律機(jī)制 ，形成行業(yè) 行政管理 、從業(yè)人員 自律 行業(yè)組織監(jiān)督 相互配合管理 約束體制 。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律 一、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德 法律和道德是兩個(gè)不同的范疇，在社會(huì)活動(dòng)中，具體的行為往往需要法律和道德共同去調(diào)節(jié)。法律調(diào)節(jié)是國(guó)家或政府通過強(qiáng)制力來規(guī)范具體的行為，而道德調(diào)節(jié)是一種自律行為，即以人們內(nèi)心的良知去支配自己的行為。 房地產(chǎn)中介屬服務(wù)性質(zhì)，因此， 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員除應(yīng)具備扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，較全面的金融知識(shí)，通曉有關(guān)的法律、法規(guī)外，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德要求也很高 。 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)尚處在發(fā)育階段，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員更要從維護(hù)行業(yè)發(fā)展、維護(hù)行業(yè)信譽(yù)、維護(hù)自身利益的角度出發(fā)，在加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，樹立現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的同時(shí)，不斷提高個(gè)人職業(yè)道德品質(zhì)修養(yǎng)，做到 遵紀(jì)守法 、 誠(chéng)實(shí)待客 、 嚴(yán)格守信 、 愛崗敬業(yè) ，自覺維護(hù)職業(yè)形象，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)的健康發(fā)展。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律 二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)組織監(jiān)督 1994年 8月，經(jīng)國(guó)家民政部注冊(cè)登記，我國(guó)組建了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)全國(guó)性的自律組織 —— 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) (英文名稱為 china lnstitute of realstate appraisers，縮寫為 cirea)。它是隸屬于國(guó)家住建部的 全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體 。 目前，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)團(tuán)體會(huì)員、個(gè)人會(huì)員規(guī)模不斷擴(kuò)大。學(xué)會(huì) 下設(shè) 5個(gè)專業(yè)委員會(huì) ，分別為： 考試注冊(cè)委員會(huì)、教育培訓(xùn)委員會(huì)、學(xué)術(shù)委員會(huì)、國(guó)際交流委員會(huì)、標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì) ，并創(chuàng)辦了 《 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 》雜志，開設(shè)了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)網(wǎng)站 (． cirea． ． )。 凡獲得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)章程，遵守其有關(guān)規(guī)定的，均可申請(qǐng)加入中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) 。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是全國(guó)會(huì)員代表大會(huì)。在全國(guó)會(huì)員代表大會(huì)閉會(huì)期間，理事會(huì)為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的 主要職責(zé) 包括：開展房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)工作，組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，制訂房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范，開展國(guó)際學(xué)術(shù)交流等。建設(shè)部正將一些行業(yè)管理職能移交給中國(guó)房地